Налогообложение доходов при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между физлицами

Главное управление ГНС в Житомирской области сообщает, что согласно п. 172.4 ст. 172 разд. IV НКУ при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НКУ, и документ об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу данных отчетов об оценке информацию о цене договора купли-продажи.

Нотариус ежеквартально в порядке, установленном разд. IV НКУ для налогового расчета, представляет в контролирующий орган по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочему месту частного нотариуса информацию об удостоверенных им в течение отчетного квартала договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию о цене таких договоров и размере уплаченного налога в разрезе каждого договора.

Согласно п. 172.8 ст. 172 НКУ для целей ст. 172 НКУ под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения.

Частью четвертой ст. 334 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) установлено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.

Изменение или расторжение договора производится в такой же форме, что и изменяющийся или расторгаемый договор, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 654 ГКУ).

Согласно п. 172.1 ст. 172 НКУ не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определены ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) , а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, не определяется отдельно.

При этом согласно п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п .172.1 ст. 172 НКУ или от продажи объекта недвижимости, не указанного в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 5%, определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ.

Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в п .172.1 ст. 172 НКУ или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 18%, определенной п. 167.1 ст. 167 НКУ, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено плательщиком налога по наследству.

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке 18%, определенной п. 167.1 ст. 167 НКУ, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены плательщиком налога по наследству.

Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, а также доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком по наследству, подлежит налогообложению по ставке 5%, определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ.

Учитывая изложенное, при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между физическими лицами – резидентами, по результатам которого происходит переход права собственности, объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц является доход от продажи недвижимого имущества, возникающего у физического лица, которое по договору о расторжении договора купли-продажи такого имущества является его собственником, и облагается налогом с учетом требований ст. 172 НКУ.

https://zt.tax.gov.ua/