Как заключить договор об установлении порядка пользования общим имуществом

Проблематика осуществления права общей собственности остается актуальной, что подтверждается не только в рамках раздела общего имущества (в частности, в случае расторжения брака, наследования или обретения права собственности по договору дарения и т. п.), но и во время совместного владения и пользования соответствующим имуществом.

Рассматривая эффективные способы защиты прав и интересов владельцев имущества, принадлежащего им на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности, следует обратить внимание на договор о порядке владения и пользования общим имуществом, возможность заключения которого предусмотрена положениями гражданского и семейного законодательства.

Так, согласно ст. 355 Гражданского кодекса (далее – ГК) имущество, имеющееся в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество). Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

Статьей 358 ГК установлено, что право общей долевой собственности осуществляется совладельцами по их согласию. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью.

Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая соответствует его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, владеющих и пользующихся общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

Согласно ст. 369 ГК совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними.

Кроме того, ст. 66 Семейного кодекса (далее – СК) предусмотрено, что супруги имеют право договориться между собой о порядке пользования имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности.

В соотвіетствии с п. 6 гл. 1 разд. ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5 (далее – Порядок), договор об определении порядка владения и пользования общим имуществом может касаться как всего общего имущества, так и его части.

Порядком определено, что такой договор может быть как самостоятельным, так и выступать частью договора об отчуждении доли.

Порядок владения и пользования имуществом может быть указан в договоре отчуждения при наличии соглашения между участниками общей долевой собственности о порядке владения и пользования общим имуществом или по их письменному согласию либо при наличии судебного решения о порядке владения и пользования общим имуществом (его конкретными частями).

Форма договора. В соответствии с ч. 1 ст. 639 ГК договор может быть заключен в любой форме, если требования по форме договора не установлены законом.

Следовательно, поскольку действующее законодательство не определяет отдельных требований относительно формы договора о порядке владения и пользования общим имуществом, при его заключении должны быть учтены общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок (договоров), учитывая требования ст. 205–210, 639 ГК.

Что касается владения и использования земельного участка, то законодательство устанавливает обязательность письменной формы и нотариального удостоверения договора (ст. 88 Земельного кодекса).

Если договор заключается не между всеми совладельцами, обязательным условием его нотариального удостоверения является предоставление письменного согласия совладельцами, не принимающими в договоре участие (Порядок).

Согласно ст. 358 ГК, если договор между совладельцами о порядке владения и пользования общим имуществом в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности удостоверен нотариально, он обязателен и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество. Аналогично ст. 66 СК предусматривает, что нотариально удостоверенный договор между супругами о порядке пользования жилым домом, квартирой, другой недвижимостью или земельным участком является обязательным для их правопреемников.

Договор о порядке владения и пользования общим имуществом может, в частности, содержать такие условия и информацию:

• предмет договора;
• опись имущества;
• информацию о совладельцах;
• права и обязанности совладельцев;
• порядок пользования оговоренным имуществом (в том числе с конкретизацией, какими помещениями осуществляет пользование отдельный совладелец, а какие остаются в их совместном пользовании);
• распределение расходов по содержанию общего имущества;
• ответственность сторон;
• срок действия договора;
• другие условия, определенные по усмотрению сторон.

В соответствии с Порядком при удостоверении самостоятельных (без удостоверения договора об отчуждении) договоров о порядке владения и пользования имуществом, право на которое подлежит государственной регистрации, требуется документ, удостоверяющий право собственности, кроме случаев, предусмотренных п. 3 гл. 7 разд. І данного Порядка. Документ, удостоверяющий право собственности, после его осмотра возвращается собственнику, а в тексте сделки указываются наименование этого документа, номер и дата его выдачи и наименование выдавшего его юридического лица. Когда удостоверение самостоятельных договоров осуществляется на основании сведений Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, в тексте сделки указываются ссылка на этот реестр, номер и дата получения информации из него.

Информация по состоянию на 05.06.2025.

Минюст