Договор управления имуществом: особенности заключения и правоотношений

Договор управления имуществом может заключаться по разным причинам. Среди них, в частности, отсутствие возможности или желания лица заниматься управлением имущества, которое оно получило по наследству, потребность в управлении имуществом, принадлежащим малолетним или недееспособным лицам.

Правовые отношения, возникающие между сторонами такого договора, регулируются гл. 70 Гражданского кодекса (далее – ГК).

Договор управления имуществом – это сделка, согласно которой одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При осуществлении полномочий по управлению имуществом управляющий действует от своего имени в интересах лица, являющегося собственником имущества.

Договор управления имуществом может свидетельствовать о возникновении у управляющего права доверительной собственности на полученное в управление имущество. Доверительная собственность на полученное в управление недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости возникает с момента ее государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Законом либо контрактом могут быть предусмотрены ограничения права доверительной собственности управляющего.

Стороны договора управления имуществом

Сторонами договора являются учредитель управления, управляющий, а в предусмотренных договором случаях также выгодоприобретатель.

Учредитель управления

Учредителем управления является собственник имущества.

Если собственником имущества является несовершеннолетнее лицо, учредителем управления является лицо по разрешению родителей (усыновителей) или попечителя.

В то же время при особых обстоятельствах учредителем могут быть другие лица:

• опекун или орган опеки и попечительства в случае, если собственником имущества является малолетнее лицо или физическое лицо, признанное недееспособным;
• попечитель, если собственником имущества является лицо, гражданская дееспособность которого ограничена;
• орган опеки и попечительства, если собственником имущества является физическое лицо, место нахождения которого неизвестно или оно признано безвестно отсутствующим.

В случаях, установленных законом, учредителем управления может быть Национальное агентство по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений.

В случае перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора управления, от учредителя управления к другому лицу договор управления не прекращается, кроме случаев, когда право собственности на имущество переходит в результате обращения на него взыскания.

Управляющий

Управляющим может быть только субъект предпринимательской деятельности.

Не может быть управляющим имущества по договору управления выгодоприобретатель (лицо, имеющее право по условиям договора приобретать выгоды от имущества, переданного в управление), органы государственной власти, органы власти Автономной Республики Крым или органы местного самоуправления, если иное не установлено законом.

Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником этого имущества, которым оно владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом. Договор об управлении имуществом не влечет за собой переход права собственности к управляющему на имущество, переданное в управление.

Действует управляющий имуществом без доверенности.

Выгодополучатель

Выгодополучатель – это лицо, приобретающее выгоды от имущества, переданного в управление.

Согласно ГК выгоды от имущества, переданного в управление, принадлежат учредителю управления. В то же время учредитель управления может указать в договоре другое лицо, имеющее право получать выгоды от имущества, переданного в управление (выгодополучатель).

Предмет договора управления имуществом

Предметом договора управления имуществом могут быть предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права, кроме имущественных прав интеллектуальной собственности и другое имущество.

Не могут являться предметом договора управления имуществом денежные средства, кроме случаев, когда право осуществлять управление денежными средствами прямо установлено законом.

Имущество, переданное в управление, должно быть обособлено от другого имущества учредителя управления и от имущества управляющего. Оно должно учитываться у управляющего на отдельном балансе, и относительно него ведется отдельный учет. Расчеты, связанные с управлением имуществом, осуществляются на отдельном банковском счете.

Имущество, приобретенное управляющим в результате управления имуществом, включается в состав полученного в управление имущества.

Форма договора и существенные условия

Договор управления имуществом заключается в письменной форме.

Подлежит нотариальному удостоверению договор управления недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства, будущим объектом недвижимости.

Договор управления имуществом должен содержать следующие существенные условия:

• перечень передаваемого в управление имущества;
• размер и форму платы за управление имуществом.

Срок договора управления имуществом

Срок управления имуществом устанавливается в договоре управления имуществом.

Если стороны не определили срок договора, он считается заключенным на пять лет.

Обращаем внимание, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора управления имуществом по окончании его срока договор считается продленным на такой же срок и на таких же условиях.

Права и обязанности управляющего

Управляющий управляет имуществом в соответствии с условиями договора. Отчуждать имущество, переданное в управление, заключать к нему договор залога может только с согласия учредителя управления.

Он имеет право требовать устранения любых нарушений его прав на имущество, переданное в управление в соответствии со ст. 396 ГК.

Осуществляет управление имуществом лично, кроме случаев, установленных ст. 1041 ГК.

Совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, управляющий обязан уведомлять лиц, с которыми он совершает сделки, о том, что он является управляющим, а не собственником имущества.

В сделках по имуществу, переданному в управление, совершаемым в письменной форме, указывается о том, что они совершены управляющим. В случае отсутствия такого указания управляющий обязуется перед третьими лицами лично.

Управляющий может поручить другому лицу (заместителю) совершить от его имени действия, необходимые для управления имуществом, если это предусмотрено договором управления имуществом или этого требуют интересы учредителя управления или выгодоприобретателя в случае невозможности получить в разумный срок соответствующие указания учредителя управления. Управляющий отвечает за действия избранного им заместителя, как за свои собственные.

Ответственность управляющего

Управляющий, не проявивший во время управления имуществом должной заботы об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, обязан возместить учредителю управления нанесенный ущерб, а выгодоприобретателю –  упущенную выгоду. Он отвечает за причиненные убытки, если не докажет, что они возник вследствие непреодолимой силы, виновных действий учредителя управления или выгодоприобретателя.

Кроме того, ст. 1043 ГК предусмотрено, что управляющий несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в связи с осуществлением им управления, если стоимости имущества, переданного в управление, недостаточна для удовлетворения требований кредиторов.

Субсидиарная ответственность управляющего, установленная ч. 2 настоящей статьи, наступает также в случае совершения сделок с превышением предоставленных ему полномочий или установленных ограничений, при условии, что третьи лица, участвующие в сделке, докажут, что они не знали и не могли знать о превышении. управляющим полномочий или установленных ограничений. В этом случае учредитель управления может потребовать от управляющего возмещения причиненного им ущерба.

Прекращение договора управления имуществом

Договор управления имуществом прекращается в случае:

• гибели имущества, переданного в управление;
• прекращения договора по заявлению одной из сторон в связи с окончанием его срока;
• смерти физического лица – выгодоприобретателя или ликвидации юридического лица – выгодоприобретателя, если иное не установлено договором;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгоды по договору;
• признания управляющего недееспособным, безвестно отсутствующим, ограничения его гражданской дееспособности или смерти;
• отказа управляющего или учредителя управления от договора управления имуществом в связи с невозможностью управляющего осуществлять управление имуществом;
• отказа учредителя управления от договора по иной, нежели указанная в п. 6 настоящей части, причины при условии выплаты управляющему платы, предусмотренной договором;
• признания физического лица – учредителя управления банкротом;
• полного завершения выполнения сторонами договора управления имуществом;
• досрочного прекращения управления имуществом, если это предусмотрено настоящим договором, или по решению суда.

В случае отказа одной стороны от договора управления имуществом, она должна уведомить другую сторону об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не установлен другой срок.

После прекращения договора имущество, переданное в управление или имущество, приобретенное от такого управления, передается учредителю управления в порядке, определенном договором.

Минюст

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm