• Быстрый поиск надежных решений
    и практической информации
Получите доступ к более 2 миллионов готовых решений, публикаций и обзоров
Оформить
подписку

Договор аренды

Акценты этой статьи:

  • некоторые виды договоров аренды подлежат обязательному нотариальному удостоверению;
  • любой договор аренды должен содержать существенные условия;
  • сдавать в аренду можно только индивидуально определенное иму­щество.

Общие требования к договору аренды

В аренду можно передать не любое имущество, а только индивидуально определенное, которое не теряет своих потребительских свойств в процессе его использования. То есть это должна быть непотребляемая вещь. Поэтому нельзя передать в аренду, к примеру, семена либо строительные материалы (песок, цемент и т. п.).

Советуем арендатору, прежде чем подписывать договор аренды, ознакомиться с документами, которые подтверждают наличие у арендодателя прав на такое имущество. Дело в том, что передать имущество в аренду может только его собственник либо иное лицо, которому принадлежат имущественные права (ч. 1 ст. 716 Гражданского кодекса, далее – ГК). Убедитесь, что вы имеете дело с хозяином имущества или с уполномоченным им лицом.

Договор аренды должен содержать все существенные условия. Для договоров аренды, которые заключаются между субъектами хозяйствования, существенными условиями являются (ч. 1 ст. 284 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

  • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
  • срок, на который заключается договор;
  • порядок перечисления платежей за аренду, размер арендной платы с учетом индексации;
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Три важных условия договора аренды

Объект аренды. В договоре следует как можно точнее определить объект аренды:

  • при аренде недвижимости наименование арендуемого имущества должно соответствовать его наименованию в правоустанавливающих документах;
  • при аренде земельного участка в договоре следует указывать его кадастровый номер,
  • при аренде транспортного средства – приводить данные из свидетельства о регистрации транспортного средства. Иное движимое имущество идентифицируется согласно документации на него (техпаспорту, инструкции завода-производителя, а также документам, по которым у арендодателя возникло право собственности на такое имущество).

Арендная плата. В договоре между двумя субъектами хозяйствования арендная плата должна быть определена в фиксированном размере как платеж, который уплачивается независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора (ч. 1 ст. 286 ХК). При этом стороны могут оговорить порядок определения размера арендной платы, то есть предусмотреть в договоре плавающую арендную ставку. Например, привязать ее размер к валютному курсу. Тем более что ВХСУ говорит о том, что стороны при заключении договора аренды могут предусмотреть колебания курса гривни к иностранным валютам (п. 5.3 постановления Пленума ВХСУ от 29.05.13 г. № 12, далее – Постановление № 12).

Срок договора. На практике встречаются ситуации, когда срок аренды по договору закончился, но акт приемки-передачи объекта аренды был подписан позже. Правомерно ли начислять арендные платежи до даты фактической передачи имущества арендодателю? В отношении аренды зданий и сооружений в ст. 795 ГК прямо указано, что договор аренды прекращается с момента подписания соответствующего акта возврата имущества.

В отношении иного имущества ВХСУ считает, что такое начисление будет правомерным – при условии, что это предусмотрено договором аренды (п. 5.1 Постановления № 12).

Особенности некоторых договоров аренды

Аренда строений и сооружений

При аренде строений и сооружений на срок 3 и более лет договор подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее право аренды – государственной регистрации (ст. 793-794 ГК). При этом указанный договор аренды можно заключить только в том случае, если право собственности арендодателя на здание (сооружение) зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (с 1 января 2013 года) или в Едином реестре прав собственности на недвижимое имущество (до 1 января 2013 года) (ч. 6 ст. 3 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV, далее – Закон № 1952).

Зачастую на практике договор аренды строений и сооружений заключается на срок меньше чем 3 года, однако в дальнейшем продлевается. Не приводит ли такая ситуация к ничтожности договора аренды? Согласно разъяснениям ВХСУ в том случае, если срок договора закончился, но сам договор был пролонгирован, такая ситуация не приводит к признанию договора ничтожным (п. 2.9 Постановления № 12). Однако если вследствие такого пролонгирования срок аренды превышает 3 года, то дополнительное соглашение к договору, которым продлен срок аренды, подлежит нотариальному удостоверению, а право аренды на этот срок – госрегистрации. Поэтому рекомендуем не изменять общий срок аренды дополнительным соглашением к договору (если в результате срок аренды превысит 3 года), а по истечению срока действия договора – заключать новый договор аренды.

Аренда транспортных средств

Если одной из сторон договора аренды транспортного средства является физическое лицо, такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГК). Однако имеется судебная практика, допускающая простую письменную форму договора аренды транспортного средства, если стороной договора является физлицо-предприниматель (постановление ВХСУ от 14.09.06 г. по делу № 41/102).

Суды обосновывают свою позицию тем, что правовое регулирование предпринимательской деятельности юридических лиц и физических лиц – СПД в данном случае тождественно, а для договоров аренды транспортных средств, заключенных юрлицами, ГК и ХК не требуют нотариального удостоверения. Данная позиция судов подтверждена также и Постановлением № 12 (п. 2.11).

Аренда земельных участков

Право аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, которая возможна при условии, что право собственности на такой участок зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ч. 5 ст. 6 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV, п. 5/2ч. 1 ст. 24 Закона № 1952). При этом если арендуется земельный участок государственной либо коммунальной формы собственности, то орган исполнительной власти или местный совет вправе принимать решение о передаче земельного участка в аренду без наличия государственной регистрации права собственности на него. Ведь регистрация права аренды земельного участка происходит одновременно с регистрацией права собственности государства или территориальной громады на такой участок (ст. 4/1 Закона № 1952).

Аренда государственного и коммунального имущества регулируется специальным законодательством – Законом от 10.04.92 г. № 2269-Xll и постановлениями КМУ от 10.08.95 г. № 629, от 04.10.95 г. № 786, от 25.03.09 г. № 316, от 31.08.11 г. № 906.

Аренда жилых помещений

Согласно ст. 6 Жилищного кодекса жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них граждан или для использования в качестве служебного жилья. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещено. ГК также содержит норму, согласно которой в том случае, если жилье арендуется юридическим лицом, то юрлицо может его использовать только для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГК).

Однако на практике нередки случаи, когда арендуемая квартира фактически используется под офис. В таком случае квартиру следует вывести из жилого фонда и только после этого использовать как офисное помещение (мнение Госкомпредпринимательства по этому вопросу изложено в Письме от 08.06.04 г. № 3841). При этом нормы ЖК о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой распространяются и на квартиры частной формы собственности.

Такой позиции придерживаются и судебные органы (письмо ВХСУ от 07.06.05 г. № 01-8/1051, п. 74 письма ВСУ от 26.05.01 г.).

Если квартира выводится из жилого фонда и затем сдается в аренду, такие правоотношения уже не регулируются ст. 810-826 ГК (наем (аренда) жилья), а подпадают под действие ст. 793–797 ГК (аренда строения или иного капитального сооружения). Это значит, что такой договор аренды, заключенный на срок более 3 лет, подлежит нотариальному удостоверению, а право аренды – государственной регистрации (ст. 793–794 ГК).

Ниже приведен образец договора аренды движимого имущества.

ВЫВОДЫ

Заключая договор аренды, помните:

  • у арендодателя должны быть документально подтвержденные права на имущество, которое он собирается сдать в аренду;
  • некоторые разновидности договора аренды подлежат обязательному нотариальному удостоверению;
  • законодательством предусмотрены особенности заключения договоров аренды в зависимости от того, какой вид имущества является предметом аренды.


ОБРАЗЕЦ

Договор аренды

<...>

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное платное пользование оборудование (далее – Объект), перечень и балансовая стоимость которого приведены в приложении 1(1), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Объект аренды является собственностью Арендодателя.

1.3. Цель аренды – использовать Объект для организации производства пенополиуретана.

1.4. Объект передается в смонтированном состоянии, готовом к эксплуатации, по адресу: 49101, г. Днепропетровск, ул. Прямая, 15.

1.5. Срок аренды Объекта – с 3 января 2014 года по 31 декабря 2014 года включительно.

1.6. Амортизационные отчисления направляются на восстановление Объекта.

ОТ РЕДАКЦИИ

(1) Не публикуется.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Своевременно передать Объект в технически исправном состоянии и принять его от Арендатора в том же состоянии с учетом нормального износа по окончании срока аренды или в связи с возникновением других оснований для возврата Объекта из аренды. По окончании договора аренды демонтаж Объекта осуществляется за счет Арендодателя.

2.1.2. В случае выявления недостатков (дефектов), поломок во время гарантийного срока эксплуатации Объекта Арендодатель предоставляет право Арендатору самостоятельно обращаться в организации, осуществляющие гарантийное обслуживание Объекта, реквизиты которых Арендодатель обязуется направить Арендатору в течение 10 календарных дней с момента передачи Объекта Арендатору.

2.1.3. В случае реорганизации Арендодателя до прекращения срока действия настоящего Договора условия Договора сохраняют юридическую силу для его правопреемника.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Принять Объект и техническую документацию по его эксплуатации от Арендодателя по акту приемки-передачи.

2.2.2. Использовать Объект в соответствии с его назначением и условиями настоящего Договора.

2.2.3. Соблюдать надлежащий режим эксплуатации Объекта в соответствии с технической документацией, не допускать его повреждения и уничтожения.

2.2.4. В течение срока действия настоящего Договора осуществлять за свой счет капитальный и текущий ремонт Объекта.

2.2.5. В течение срока действия настоящего Договора осуществлять за свой счет профилактическое (сервисное) обслуживание Объекта.

2.2.6. В случае повреждения или уничтожения Объекта по вине Арендатора за свой счет восстановить до первоначального состояния Объект или возместить Арендодателю причиненный ущерб на основании выставленного счета в течение 3 банковских дней с момента его предъявления. Срок восстановления Объекта до первоначального состояния согласовывается сторонами дополнительно. О причинении ущерба Объекту Арендатор должен письменно уведомить Арендодателя в течение суток с момента обнаружения этого обстоятельства.

2.2.7. Обеспечить беспрепятственный доступ к Объекту в любое время суток сотрудников Арендодателя для осуществления контроля за порядком использования и сохранностью Объекта, а также сотрудников аварийных служб.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату и осуществлять другие платежи, предусмотренные настоящим Договором.

2.2.9. Своевременно возвратить Объект по акту приемки-передачи Арендодателю по окончании срока аренды, а также в случае досрочного расторжения договора аренды.

2.2.10. Во время эксплуатации Объекта придерживаться правил пожарной безопасности, санитарных норм и техники безопасности.

2.3. Арендатор вправе:

2.3.1. Возвратить Объект Арендодателю до окончания срока аренды, уведомив последнего за 30 календарных дней до такого возврата.

2.3.2. По согласованию с Арендодателем сдавать объект аренды в субаренду на сроки, не превышающие срок, указанный в п. 1.5 настоящего Договора.

2.4. Арендодатель вправе:

2.4.1. Требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы, а также выполнения других обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

2.4.2. Застраховать Объект по собственному усмотрению.

2.4.3. Проверять соблюдение Арендатором правил использования Объекта в соответствии с условиями настоящего Договора.

2.4.4. Требовать уплаты пени за ненадлежащее исполнение Арендатором взятых обязательств в соответствии с разд. 6 настоящего Договора.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за каждый полный месяц аренды Объекта в сумме 20 000 грн., кроме того НДС 17 % – 3 400 грн., всего 23 400 (двадцать три тысячи четыреста грн. 00 коп.) грн.

3.2. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная со дня фактической передачи ему Объекта в соответствии с разд. 4 настоящего Договора. Арендная плата начисляется Арендодателем и уплачивается Арендатором по день подписания сторонами акта приемки-передачи Объекта от Арендатора Арендодателю включительно.

3.3. Арендная плата уплачивается в безналичной форме путем перечисления денежных средств на текущий счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре.

3.4. Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно в срок до 5-го числа текущего месяца аренды.

3.5. По окончании действия договора арендная плата уплачивается Арендатором по день фактической сдачи объекта аренды Арендодателю.

4. Порядок передачи объектов в аренду

4.1. Объект должен быть передан Арендодателем и принят Арендатором в течение одного календарного дня с момента подписания настоящего Договора.

4.2. Передача Объекта в аренду оформляется актом приемки-передачи, который подписывают полномочные представители сторон. Объект считается переданным в аренду с момента подписания сторонами акта приемки-передачи.

4.3. Передаваемый в аренду Объект должен быть в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем возможность нормального его использования по целевому назначению (производство пенополиуретана).

4.4. Передача в аренду Объекта не влечет за собой возникновения у Арендатора права собственности на него, а также снятия его с баланса Арендодателя.

5. Порядок возврата арендуемых объектов Арендодателю

5.1. Возврат Объекта Арендодателю производится по акту приемки-передачи в последний день срока аренды, указанного в п. 1.5 настоящего Договора, или в день расторжения настоящего Договора.

5.2. Отказ Арендатора подписать акт приемки-передачи Объекта и отказ от фактического возврата Объекта расцениваются как деяния (действия или бездействие), означающие утрату Объекта. В таком случае Арендодатель вправе требовать от Арендатора возмещения убытков в размере балансовой стоимости Объекта, указанной при заключении настоящего Договора в приложении 1.

6. Ответственность сторон

6.1. За нарушение сроков уплаты арендных платежей, предусмотренных п. 3.4 настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере двойной учетной ставки НБУ, действующей на день истечения установленного срока уплаты. Пеня начисляется на несвоевременно уплаченную сумму за каждый день просрочки.

6.2. Во всех остальных случаях, не указанных в настоящем Договоре, стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Украины.

6.3. Споры между сторонами, связанные с настоящим Договором или возникающие в процессе его исполнения, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия сторонами спор передается на разрешение Хозяйственного суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Украины, без обязательного досудебного урегулирования.

7. Прочие положения

7.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания сторонами акта приемки-передачи Объекта в аренду и действует по 31 декабря 2014 года, но в любом случае до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств. Досрочное расторжение настоящего Договора возможно по взаимному согласию сторон.

7.2. Стороны по настоящему Договору имеют статус плательщиков налога на прибыль согласно пп. 133.1.1 Налогового кодекса Украины по ставке, установленной п. 10 подразд. 4 разд. XX Налогового кодекса Украины.

<...>

Комментарии к материалу

Оформить подписку на раздел «Коммерция»

Надежные решения по бухучету, налогам и праву

525 грн / квартал

Купить