Обзор законопроекта № 2194: кто будет иметь преимущественное право на покупку земли

Верховная Рада планирует рассмотреть во втором чтении проект Закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты по усовершенствованию системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» от 01.10.19 г. № 2194 (далее – законопроект № 2194).

Законопроект № 2194 позволит провести дерегуляцию Госгеокадастра. В частности, будет отменена земельная экспертиза, некоторые разрешения и справки. Также законопроект № 2194 предусматривает:

• обновление правил приватизации земельного участка, который находится в пользовании физлица, в пределах норм бесплатной приватизации;
• порядок реализации преимущественного права на покупку земли;
• исправление некоторых правовых коллизий и т. д.

Законопроектом № 2194 определены субъекты, имеющие преимущественное право на покупку земли сельхозназначения. К ним отнесены:

• лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения, если по информации, полученной из Госземкадастра, земельный участок находится в пределах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящиеся в собственности лица, использующего земельный участок на праве собственности, аренды, эмфитевзиса, суперфиция, а также земельных участков, предназначенных для садоводства (первая очередь);
• арендатор земельного участка (вторая очередь).

Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельхозназначения второй очереди может реализовать свое право в случае отказа от реализации такого права субъекта первой очереди. Если последний отсутствует, то арендатор сможет воспользоваться своим преимущественным правом.

Если в соответствии с законом субъект первой или второй очереди не может приобретать в собственность земельный участок сельхозназначения (например, юрлицо), он может передать свое преимущественное право другому лицу, которое по закону может приобрести в собственность такой участок.

В случае продажи земельного участка сельхозназначения с нарушением преимущественного права покупки субъект преимущественного права может подать в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

Законопроектом № 2194 предлагается установить исчерпывающий перечень сделок, по которым могут отчуждаться земельные участки сельхозназначения частной собственности, например, только по договорам купли-продажи, дарения, мены, путем внесения в уставный (складочный) капитал или обращения взыскания на них.

Также законопроектом № 2194 предусмотрено внести изменения в Закон от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли». В частности, дополнить его нормой, которая позволяет лицу, использующему земельный участок на праве эмфитевзиса, передать его в аренду. При этом эмфитевт (землепользователь по договору эмфитевзиса) остается ответственным перед владельцем земельного участка за исполнение своих договорных обязательств.

Условия договора аренды земельного участка, используемого на праве эмфитевзиса, должны ограничиваться условиями договора эмфитевзиса и не противоречить ему. Срок аренды земельного участка, используемого на данном праве, не может превышать срок пользования таким участком на праве эмфитевзиса. В случае передачи земельного участка в аренду лицом, которому принадлежит право эмфитевзиса, арендатор не имеет преимущественного права на получение такого участка в собственность.