Когда договор аренды земли считается заключенным: позиция ВС

ВС высказался о прекращении договора аренды земельного участка.

Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел дело № 396/1513/18 и установил, что десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012, а не с даты его подписания - 27 мая 2008 года.

Обстоятельства дела

Истец обратилась в суд с иском к сельскохозяйственного общества с ограниченной ответственностью «Р» о прекращении договора аренды земельного участка и отмене его государственной регистрации.

Исковое заявление мотивировано тем, что 27 мая 2008 между истцом и СООО «Р» был заключен договор аренды земельного участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Сразу после заключения указанного договора истец передал земельный участок в пользование ответчику, а ответчик в свою очередь принял, приступил к ее использованию и, начиная с 2008 года, платил арендную плату.

Также она отметила, что договор зарегистрирован Управлением Госкомзема в Новоукраинском районе 27 марта 2012 года, и 19 января 2017 частным нотариусом была осуществлена ​​государственная регистрация вещного права за арендатором СООО «Р».

Считает, что она с ответчиком пришли к согласию относительно существенных условий договора аренды земельного участка, скрепив 27 мая 2008 договор своими подписями, что и является моментом заключения договора. Таким образом, по мнению истца, договор аренды земельного участка прекратил свое действие по истечении 10-летнего срока, который начинается с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации, поскольку государственная регистрация указывает на силу договора (вступления юридической силы) и не может изменять момент его заключения.

18 апреля 2018 истица направила по почте в адрес ответчика письмо-уведомление (отрицание), которым отказалась возобновлять договор аренды земельного участка на новый срок.

При таких обстоятельствах считала, что спорный договор был восстановлен с ответчиком на новый срок на тех же условиях, поскольку против этого есть возражения истца, а потому просила признать такой договор прекращенным и отменить его государственной регистрации.

Решением Новоукраинского районного суда Кировоградской области исковые требования удовлетворены. Постановлением Кропивницкого апелляционного суда решение Новоукраинского районного суда Кировоградской области отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что спорный договор аренды в силу закона не является прекращенным, поскольку десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012.

Вывод Верховного Суда

ВС подчеркнул, что по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату (часть первая статьи 792 ГК Украины)

Договор найма заключается на срок, установленный договором (часть первая статьи 763 ГК Украины). Сроком договора является время, в течение которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязанности по договору.

Договор вступает в силу с момента его заключения (части первая, вторая статьи 631 ГК Украины). Согласно части первой статьи 638 ГК Украины договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Также ВС отметил, что согласно статье статьи 640 ГК Украины договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии этого предложения.

Если в соответствии с актом гражданского законодательства для заключения договора необходимы также передача имущества или совершение иного действия, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества или совершения определенного действия.

Договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

ВС отметил, что сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента его государственной регистрации (часть первая статьи 210 ГК Украины).

В частности, право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права (согласно части первой статьи 125 ЗК Украины). Право аренды земельного участка удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом (часть пятая статьи 126 ЗК Украины).

Кроме этого ВС отметил, что в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 15 января 2020 по делу № 322/1178/17 (производство № 14-338цс19) сделан вывод о том, что «... Права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявления участников при заключении договора аренды земельного участка, приобретаются только после его государственной регистрации, как предусмотрено статьями 18, 20 Закона № 161-XIV, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений ». «... Реализовать свои субъективные права и обязанности стороны договора аренды земельного участка могут только после государственной регистрации такого договора».

При таких обстоятельствах, установив, что заключенный между истцом и СООО «Р» договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию лишь 27 марта 2012 года, апелляционный суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении иска, поскольку десятилетний срок действия договора аренды начал свой ход с момента государственной регистрации, которая была проведена 27 марта 2012, а не с даты его подписания - 27 мая 2008 года.

ВС отметил, что аргументы заявителя о том, что стороны не договаривались о начале течения срока действия договора аренды именно с момента его государственной регистрации являются безосновательными и опровергаются условиями спорного договора аренды, также установлено во время апелляционного пересмотра дела.

Учитывая обстоятельства дела Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а постановление Кропивницкого апелляционного суда - без изменений.

sud.ua