Правовые аспекты арендных отношений

В связи с пандемией многие компании перевели своих сотрудников на удаленную работу. Однако остались бизнесы, которые вынуждены арендовать помещения для размещения своих офисов или производственных мощностей на условиях оперативной аренды. Вспомним важные нюансы таких арендных отношений.

Правовые аспекты арендных отношений устанавливает гл. 58 Гражданского кодекса Украины (далее − ГКУ).

Во-первых, суть учета оперативной аренды заключается в том, что объект аренды после передачи арендатору остается в собственности арендодателя и продолжает учитываться на его балансе. То есть право на амортизацию этого объекта остается у арендодателя. В свою очередь, арендатор учитывает арендованное имущество на внебалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды. А в случае его возврата списывает с этого счета.

Во-вторых, особенностью договора аренды является арендная плата за пользование объектом аренды. Обычно ее размер устанавливается договором аренды, а если в аренду передается государственное имущество, арендную плату рассчитывают по методике, утвержденной постановлением Кабмина от 04.10.1995 г. № 786. По выбору сторон арендная плата может вноситься в денежном или натуральном виде в зависимости от условий договора. В учете арендатора сумма начисленной арендной платы признается расходами, а в учете арендодателя − доходом.

В-третьих, гражданское законодательство требует от арендатора по истечении срока оперативной аренды вернуть арендованное им имущество арендодателю в состоянии, в котором оно было получено, или в состоянии, обусловленном договором. То есть если при использовании в хозяйственной деятельности арендованного имущества произошли повреждения или поломка, это − «головная боль» арендатора, а не его владельца (арендодателя). Но всегда ли в арендных отношениях проведение ремонта является обязанностью арендатора? Нет, и подтверждает это ст. 776 ГКУ. В ней сказано, что текущий ремонт арендованного имущества обязан осуществить арендатор за свой счет, а капитальный – арендодатель, если иное не установлено договором. А вот улучшить арендуемое имущество арендатор сможет только с согласия арендодателя (ст. 778 ГКУ). В таком случае арендатор имеет право на возмещение стоимости понесенных им расходов или зачета их стоимости в счет арендной платы.

Улучшением объекта оперативной аренды считается его модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция, что приводит к увеличению будущих экономических выгод, первоначально ожидаемых от его использования.

Также важно помнить, что, согласно ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, порядок восстановления арендованного имущества является существенным условием договора аренды.

Учитывая указанное, право арендатора на проведение ремонтов (как текущего, так и капитального) и улучшений должно быть предусмотрено договором аренды, ведь это имеет определяющее значение для учета расходов, а также право на налоговый кредит по налогу на добавленную стоимость.

devisu.ua