Порядок обложения НДС услуг управляющего многоквартирным домом

Операция по получению управляющим средств на отдельный банковский счет от совладельцев многоквартирного дома исключительно с целью накопления и последующего перечисления другим субъектам хозяйствования за определенные виды услуг (работ) не являются объектом обложения НДС, поскольку такие денежные средства не являются оплатой стоимости товаров/услуг, которые поставляются непосредственно управляющим.

В случае установления управляющим для совладельцев многоквартирного дома отдельной платы за оказанные им услуги (в том числе за услуги по организации выполнения и заказа определенных видов услуг (работ) у других субъектов хозяйствования и/или услуги по перечислению, полученных от совладельцев многоквартирного дома, средств субъектам хозяйствования, которые фактически поставляют такие отдельные виды услуг (работ)), у управляющего (плательщика НДС) возникает объект налогообложения НДС, исходя из стоимости поставленных управляющим услуг.

Операции управляющего (плательщика НДС) по предоставлению в аренду общего имущества многоквартирного дома является объектом обложения НДС и облагаются  налогом в общеустановленном порядке с начислением налоговых обязательствам по НДС по правилу «первого события» в соответствии с пунктом 187.1. Кодекса.

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 31.12.2020 р. № 5281/ІПК/99-00-21-03-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення  щодо оподаткування ПДВ діяльності управителя багатоквартирного будинку, надіслане до ДПС листом ГУ ДПС у Дніпропетровській області, та, керуючись статтею 52 розділу ІІ Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, Товариство виконує функції управителя та надання послуг з утримання будинку, споруди або групи будинків і споруд та об’єктів благоустрою.

При цьому у зверненні порушується питання щодо оподаткування ПДВ операцій з надходження грошових коштів від співвласників багатоквартирного будинку на розрахунковий рахунок Товариства з подальшим використанням за цільовим призначенням.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, визначено Законом України  від 14 травня 2015 року № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417).

Управитель багатоквартирного будинку (далі – управитель) – це фізична особа - підприємець або юридична особа – суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (підпункт 7 пункту 1 статті 1 Закону № 417).

Управління багатоквартирним будинком – це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов'язків співвласників, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (підпункт 8 пункту 1 статті 1 Закону № 417).

Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року    № 712 (далі – Правила № 712).

Відповідно до пунктів 21 і 22 Правил № 712 у разі прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку та включення відповідних умов до договору управління управитель:

• накопичує кошти на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку;
• надає в оренду спільне майно багатоквартирного будинку;
• встановлює сервітути щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

У разі включення до умов договору управління обов'язку управителя, передбаченого пунктом 21 Правил № 712, управитель відкриває окремий банківський рахунок для приймання відповідних платежів (внесків на реконструкцію, реставрацію, проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна будинку, орендної плати, плати за сервітут) та проведення розрахунків за таким багатоквартирним будинком.

Кошти такого рахунка є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Для цілей оподаткування ПДВ платниками податку є особи, перелік яких визначено підпунктом 14.1.139 пункту 14.1 статті 14 розділу І та  пунктом 180.1 статті 180 розділу V ПКУ, зокрема юридична особа, створена відповідно до закону у будь-якій організаційно-правовій формі.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності.

З метою оподаткування постачанням послуг, зокрема є постачання послуг іншій особі на безоплатній основі (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та складання податкових накладних і їх реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) встановлено статтями 187, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Відповідно 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Отже, у разі, якщо здійснюване управителем(платником ПДВ) постачання товарів/послуг підпадає під поняття «постачання товарів» і «постачання послуг» у розумінні підпунктів 14.1.185 і 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ, то операції управителя (платника ПДВ) з постачання таких товарів/послуг є об’єктом оподаткування ПДВ.

Враховуючи викладене, в управителя відсутній об'єкт оподаткування ПДВ за операціями з постачання певних видів послуг (робіт), оплату (грошові кошти) за які співвласники багатоквартирного будинку перераховують безпосередньо на рахунки суб’єктів господарювання, які фактично постачають такі послуги, або перераховують на окремий банківський рахунок управителя з метою накопичення і подальшого перерахунку таким суб’єктам господарювання.

Операція із отримання управителем коштів на окремий банківський рахунок від співвласників багатоквартирного будинку виключно з метою накопичення і подальшого перерахунку іншим суб’єктам господарювання за певні види послуг (робіт) не є об’єктом оподаткування ПДВ, оскільки такі кошти не є оплатою вартості товарів/послуг, що постачаються безпосередньо управителем. 

У випадку встановлення управителем для співвласників багатоквартирного будинку окремої плати за надані ним послуги (у тому числі за послуги із організації виконання і замовлення певних видів послуг (робіт) в інших суб’єктів господарювання та/або послуги із перерахування, отриманих від співвласників багатоквартирного будинку, коштів суб’єктам господарювання, що фактично постачають такі окремі види послуг (робіт)), в управителя (платника ПДВ) виникає об'єкт оподаткування ПДВ, виходячи із вартості поставлених управителем послуг.

Операції управителя (платника ПДВ) з надання в оренду спільного майна багатоквартирного будинку є об’єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються податком у загальновстановленому порядку з нарахуванням податкових зобов’язанням з ПДВ за правилом «першої події» відповідно до пункту 187.1 статті 187 розділу V ПКУ. 

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов'язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які перераховані ПКУ.

Відповідно до пункту 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.