Ответчиком за снос самовольного строительства является последний приобретатель такого объекта – Верховный Суд

В соотношении с общим законом (ч. 4 ст. 376 Гражданского кодекса, далее – ГК) специальным законом является Земельный кодекс (далее – ЗК), императивная норма ч. 2 ст. 212 которого подлежит приоритетному применению к спорным правоотношениям, связанным с установлением субъектного состава лиц, обязанных вернуть владельцу земли самовольно занятые земельные участки, включая снос домов, зданий и сооружений, а в другой части, не урегулированной ЗК, могут применяться нормы ГК, в том числе ст. 376 ГК. 

Надлежащими ответчиками по иску владельца земли о сносе самовольного строительства являются лица, которые приобрели объект самочинного строительства у застройщика и зарегистрировали право собственности на такой объект. 

На это указал Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного суда. 

Суть иска 

В этом деле городской совет обратился с иском к двум ООО и физическому лицу об обязательствах ответчиков устранить препятствия в пользовании земельными участками путем сноса (демонтажа) торговых комплексов, отмены государственной регистрации права собственности и прекращения за ответчиками права собственности на торговые комплексы, признания недействительными актов приемки-передачи недвижимого имущества. 

Иск мотивирован тем, что на земельном участке коммунальной собственности, ранее находившейся в пользовании ФЛП на правах сервитута, последним был самочинно построен торговый комплекс и осуществлена государственная регистрация права собственности на него, которую позднее отменили в судебном порядке. ФЛП провел отчуждение этого недвижимое имущество в пользу ответчиков по этому делу, осуществивших его разделение. ФЛП не приобрел в определенном законом порядке право собственности на указанный торговый комплекс как объект недвижимости. Как следствие, дальнейшие действия по отчуждению объекта самовольного строительства и его разделения являются незаконными, поскольку торговый комплекс не приобрел статус объекта недвижимого имущества. Ответчики для оформления документов на спорные земельные участки не обращались, а орган местного самоуправления не принимал решений по их передаче в собственность или пользование.

Что решили суды первой и апелляционной инстанций 

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали полностью, в частности, на тех основаниях, что ООО и физическое лицо являются ненадлежащими ответчиками по исковым требованиям об устранении препятствий в пользовании земельными участками путем сноса объекта самовольного строительства, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

Отметили также, что как отмена государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, так и признание недействительными актов, на основании которых внесены оспариваемые регистрационные записи, не могут быть эффективными способами защиты и не обеспечивают устранение нарушенных прав истца. 

Позиция Верховного суда 

КХС ВС согласился с выводами судов предыдущих инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований об отмене государственной регистрации права собственности ответчиков на спорные торговые комплексы и о признании недействительными актов приемки-передачи недвижимого имущества. 

Применение требований о сносе самовольного строительства исключает применение других требований владельца (пользователя) земельного участка об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему земельным участком, в том числе признания недействительными сделок по отчуждению имущества. Признание незаконными и отмена решений государственных регистраторов и признание недействительными договоров купли-продажи не является эффективным способом защиты и не обеспечивает устранения нарушений, вызванных самовольным строительством. 

Надлежащими требованиями, которые может заявить лицо – владелец земельного участка, на котором осуществлено (осуществляется) самовольное строительство, для защиты прав пользования и распоряжения таким земельным участком, является требование о снесении самовольно построенного недвижимого имущества или требование о признании права собственности на самовольно построенное имущество. 

Также КХС ВС отмечает, что в силу требований ч. 1 ст. 3 ЗК в спорных земельных правоотношениях в соотношении с общим законом (ч. 4 ст. 376 ГК) специальным законом является ЗК, императивная норма ч. 2 ст. 212 которого подлежит приоритетному применению к спорным правоотношениям, связанным с установлением субъектного состава лиц, обязанных вернуть владельцу земли самовольно занятые земельные участки, включая снос домов, зданий и сооружений, а в другой части, не урегулированной ЗК, могут применяться нормы ГК, в том числе ст. 376 ГК. 

Ведь в отличие от положений ч. 4 ст. 376 ГК, ограничивающих круг лиц, обязанных снести объект самовольного строительства, их застройщиком (бывшим или нынешним), норма ч. 2 ст. 212 ЗК существенно расширяет субъектный состав обязанных лиц за счет граждан и юридических лиц, самовольно занявших земельные участки и к которым очевидно можно отнести лица, которые приобрели объект самовольного строительства у застройщика и зарегистрировали право собственности на такой объект . 

Коллегия судей акцентировала, что как КХС ВС, так и КГС ВС сейчас придерживаются устоявшейся позиции в вопросе определения надлежащим ответчиком по иску владельца земли о снесении объекта самовольного строительства не застройщика, а именно последнего приобретателя такого объекта, зарегистрировавшего за собой право собственности на самовольное строительство. 

Что постановил Верховный Суд 

Следовательно, суды предыдущих инстанций, ошибочно определив ООО и физическое лицо как ненадлежащих ответчиков по исковым требованиям об устранении препятствий в пользовании земельными участками путем сноса объектов самовольного строительства, безосновательно уклонились от рассмотрения по существу требований указанного негаторного иска, на самом деле обращенных к надлежащим ответчикам. 

Постановление КХС ВС от 13.03.2024 по делу № 915/1439/21. 

Верховный Суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm