ОСББ залучає управителя: розподіл функцій та оформлення відносин

Іноді співвласники багатоповерхівки, створивши ОСББ, вирішують залучити до управління будинком спеціалізовану фахову організацію — управителя. Серед причин такого рішення — відсутність серед співвласників охочих самостійно здійснювати організацію та ведення відповідної діяльності; обізнаність про позитивний досвід окремого суб’єкта господарювання — управителя, що вже успішно й недорого обслуговує сусідній будинок; бажання передати управління будинком справжньому фахівцеві в цій галузі тощо. Зважуючись на такий крок, співвласникам слід розуміти, які наслідки матиме залучення обслуговуючої організації, яким чином розподілятимуться функції ОСББ й управителя, на що слід звернути увагу під час вибору останнього й укладення з ним договору. Про ці й інші нюанси й поговоримо в статті

Залучення управителя — право співвласників

Передусім необхідно з’ясувати, хто повинен або може здійснювати управління багатоквартирним будинком, у якому створено ОСББ.

Нормами Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III) закріплено, що ОСББ створюється власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання й використання спільного майна. У ст. 12 Закону № 2866-III, яка присвячена питанню управління багатоквартирним будинком, зазначено: управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління.

Отже, як бачимо, ОСББ, виходячи зі своєї юридичної природи та функцій, може здійснювати управління багатоквартирним будинком самостійно, без залучення третіх осіб.

Водночас за рішенням загальних зборів співвласників функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю (ч. 2 ст. 12 Закону № 2866-III). Таким чином, залучення управителя для управління багатоквартирним будинком — це добровільне рішення співвласників.

Зверніть увагу

Законом № 2866-III установлено: обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників багатоповерхівки. Таким чином, законодавець установлює гарантії від зловживань із боку керівників ОСББ, які бажали б укласти договір з управителем без згоди співвласників.

Попри те що за українським законодавством існує можливість залучити управителя й без створення ОСББ, вважаємо, що набагато доцільніше попередньо створити ОСББ, а вже потім приймати відповідне рішення про укладення договору з управителем. Пояснімо.

По-перше, це дасть набагато більше реальних можливостей для здійснення організованого контролю за роботою управителя, адже останній знатиме, що його контрагентом за договором є не просто певне число співвласників, а конкретна юридична особа в особі вповноважених органів і посадових осіб. Окрім того, у договорі між ОСББ та управителем можна передбачити конкретні механізми контролю за якістю робіт і послуг управителя та заходи відповідальності, які ОСББ реалізуватиме легше, ніж окремі співвласники.

По-друге, створення ОСББ надасть можливість детально врегулювати процедури управління спільним майном, прописати на рівні установчих документів порядок вирішення найважливіших питань співвласниками, уточнити їх права й обов’язки, установити окремі норми про відповідальність злісних боржників за несплату платежів за утримання будинку тощо.

Зазначимо, що до надмірних додаткових витрат для співвласників, пов’язаних з утриманням штату нібито обох структур — ОСББ та управителя, це не призведе. Так, робота ОСББ фактично зводитиметься до контролю за діяльністю управителя та поданням типової звітності, адже ОСББ не провадитиме відповідної діяльності з утримання будинку — це робитиме управитель. Тому функціонування ОСББ потребуватиме досить невеликого трудового ресурсу, не вимагатиме обов’язкового виділення окремого приміщення тощо. Ці функції на постійній основі можуть виконувати окремі співвласники на громадських засадах або за невелику плату почергово тощо. Нагадаємо: про особливості роботи на громадських засадах ми писали в матеріалі «Чи може голова правління ОСББ працювати на громадських засадах».

Управитель: який його статус і функції

З’ясуймо детальніше, хто ж такі управителі, у чому полягають їх функції та які вимоги висуває до них законодавець. Визначення самого терміна «управитель» міститься в ст. 1 Закону № 417-VIII. Відповідно до зазначеної норми, управителем багатоквартирного будинку є фізособа-підприємець або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання й ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.

Для чого залучається управитель? Відповідь із практичної точки зору здається очевидною — управитель може бути потрібним насамперед у тих випадках, коли співвласники не мають бажання здійснювати організацію утримання будинку в належному стані, а воліють передати ці функції сторонній організації, що вже має досвід у цій сфері. Згідно із буквою закону, головна мета залучення управителя — це передання йому повністю або частково функцій з управління багатоквартирним будинком. Отже, з’ясуймо, як співвідносяться наведені нами побутове розуміння функцій управителя та їх законодавче визначення.

Одразу зазначимо: термін «управління багатоквартирним будинком» у вітчизняному законодавстві викладений недостатньо чітко, що спричиняє необхідність у додатковому з’ясуванні його змісту на рівні роз’яснень окремих держорганів.

Зокрема, Закон № 417-VIII управління багатоквартирним будинком тлумачить як учинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав і виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку. Водночасуказане визначення розкриває зміст управлінням багатоквартирним будинком співвласниками, але не відображає сутності поняття управлінням багатоквартирним будинком управителем.

Щодо цього в листі Мінрегіону від 21.08.2015 р. № 7/9-10109 указується:

«слід розрізняти поняття «управління багатоквартирним будинком» та «послугу з управління багатоквартирним будинком». Зокрема, послугу з управління багатоквартирним будинком надає управитель, який за визначенням Закону № 417-VIII забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб. При цьому за Законом № 417-VIII для такої послуги характерним є те, що до її складу фактично входять послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, ціна на саму послугу з управління багатоквартирним будинком є вільною та не регулюється, а для її надання в багатоквартирному будинку повинен укладатись один договір».

За змістом наведеного листа «поняття управління багатоквартирним будинком» (п. 8 ч. 1 ст. 1 Закону № 417-VIII) є значно ширшим від поняття «управління багатоквартирним будинком управителем» (ст. 11 Закону № 417-VIII). Тому співвласники можуть реалізовувати інші права, передбачені законом щодо управління багатоквартирним будинком (визначення виконавців послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; виконавців послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків; установлення порядку користування спільним майном тощо)».

Отже, Мінрегіон у наведеному вище листі дійшов двох важливих для нас висновків:

1. Поняття управління будинком співвласниками є ширшим, ніж управління, що здійснюється управителем — суб’єктом госпдіяльності. Воно включає реалізацію прав і виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
2. Управління будинком, що здійснюється управителем, — це сукупність послуг з утримання й ремонту спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належних умов проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.

Вважаємо, така позиція є цілком обґрунтованою та логічною, відповідає законодавчому визначенню категорії «управитель». Однак відсутність у законодавстві чіткого визначення поняття управління будинком саме в значенні послуги, яку надає управитель, може породжувати певні непорозуміння, про що йдеться далі.

Оскільки зміст послуги з управління багатоквартирним будинком по суті збігається зі змістом послуги утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, доцільним буде з’ясувати тлумачення останньої чинним законодавством України. Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV (далі — Закон № 1875-IV), до послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій належить прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо. Приблизний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг із ремонту приміщень, будинків, споруд затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 р. № 150.

Отже, укладення договору з управителем означає передання йому прав та обов’язків, необхідних для надання відповідного комплексу послуг з утримання будинку та забезпечення належних умов проживання в ньому. Водночас ОСББ не втрачає своїх повноважень на здійснення управління спільним майном у межах, визначених законодавством, а власники квартир (нежитлових приміщень) повною мірою зберігають за собою всі права співвласників багатоквартирного будинку. Управитель, своєю чергою, не набуває права визначати режим користування спільним майном будинку, розпоряджатися ним тощо, оскільки такі питання лишаються у виключній компетенції загальних зборів співвласників.

До відома

Варто зазначити: 09.12.2015 р. Комітетом із питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Верховної Ради України рекомендовано прийняти в першому читанні законопроект № 1581-д від 10.12.2015 р., яким Закон України «Про житлово-комунальні послуги» викладається в новій редакції. Цим законопроектом управитель багатоквартирного будинку прямо віднесений до переліку учасників правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг, визначено його права й обов’язки, розкривається зміст послуг з управління багатоквартирним будинком тощо. Водночас в умовах вітчизняних реалій роботи Парламенту важко прогнозувати гіпотетичні строки проходження цього законопроекту через перше та друге читання та прийняття загалом як закону.

Обрання управителя й укладення з ним договору:

на що слід звернути увагу

Зрозуміло, що до вибору управителя слід поставитися максимально відповідально. Не лише тому, що діяльність управителя, безумовно, вплине на якість умов проживання в будинку, а й тому, що в законодавстві України відсутні нормативно-правові акти, якими б передбачалися спеціальні вимоги до фізичних та юридичних осіб, які виконують функції управителя. Не передбачено жодного свідоцтва, сертифіката чи іншого документа, який би посвідчував, що певний суб’єкт господарювання має необхідний досвід, ресурси та вміння, необхідні для управління багатоквартирним будинком. Відтак фактично управителем може бути будь-який суб’єкт господарювання.

Тож перед тим, як обрати управителя, рекомендуємо співвласникам звернути особливу увагу на те, чи справді особа, яка має намір управляти багатоквартирним будинком, розбирається в цій сфері. Не зайвим буде поцікавитися, які інші будинки обслуговуються потенційним управителем, чи задоволені їх мешканці якістю його послуг. Якщо результат такого «дослідження» буде позитивним, можна переходити до укладення договору.

Іще раз підкреслимо — як рішення про залучення управителя загалом, так і про укладення договору про управління з конкретним підприємством, мають прийматися винятково загальними зборами співвласників.

Стаття 13 Закону № 2866-III установлює: якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства.

Таким чином, правовою підставою для виникнення правовідносин між ОСББ та управителем є письмовий договір, типову форму якого має затвердити Мінрегіон. Нині такий типовий договір іще не затверджений. В умовах такого правового вакууму сторони під час укладення договору повинні застосовувати вимоги законодавства України.

Звертаємо увагу на те, що під час укладення договору з управителем ОСББ у першу чергу керуються спеціальним Законом № 2866-III. Водночас, зважаючи на те що в указаному Законі не міститься детальної регламентації питання укладення договору з управителем, доцільним буде скористатися певними орієнтирами, які містяться в Законі № 417-VIII. Відповідно до ч. 4 ст. 11 цього Закону, істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

1. перелік послуг;
2. права й обов’язки сторін;
3. ціна на послуги;
4. строк дії договору.

Указані вище умови обов’язково повинні бути врегульовані в договорі про надання послуги з управління багатоквартирним будинком між ОСББ та управителем. В іншому випадку договір вважатиметься неукладеним.

Зупинімося детальніше на цих умовах.

Щодо переліку послуг, які надаватимуться управителем, як ми вже зауважували вище, рекомендуємо відштовхуватися від послуг, що становлять зміст послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Водночас оскільки Закон № 2866-III дозволяє передавати управителю частину функцій з утримання будинку, співвласники вправі вирішити, яку саме частину таких функцій більш ефективно здійснюватиме ОСББ самостійно (або ж не здійснюватиме жодних), а яку доцільніше передати управителю. Тобто питання щодо обсягу та змісту послуг з утримання будинку повністю лишене на відкуп співвласникам.

У розділі «Права і обов’язки сторін» доцільно максимально детально викласти перелік обов’язків кожної сторони, у т.ч. порядок виконання та приймання окремих видів робіт/послуг, вимоги до обсягу послуг, що надаються, порядок і строки оплати за надані послуги й інші умови, які є принциповими для сторін. Тобто цей розділ договору має доповнювати перелік послуг, що надаватимуться управителем, конкретними вимогами щодо порядку їх надання.

Окремо в договорі необхідно погодити ціну послуги. У зв’язку із цим слід звернути увагу на ще одну суперечність, що існує в законодавстві. Законом № 2866-III питання ціни послуг не врегульовано. Законом України № 1875-IV послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і послуги з управління будинком розглядаються як самостійні види житлово-комунальних послуг. При цьому ціна на послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій є регульованою, а договори щодо їх надання повинні укладатися з кожним споживачем за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 529. Відповідно, і передбачені Законом № 1875-IV положення про послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків не містять норм щодо включення до їх складу послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Оскільки зміст послуги управителя з управління будинків, передбаченої Законом № 417-VIII, на законодавчому рівні не конкретизовано й не прирівняно до жодної з наведених вище двох груп житлово-комунальних послуг, то лише виходячи із загальної логіки та системного аналізу норм Закону № 417-VIII, можна дійти висновку, що послуги управителя таки полягають в утриманні ним будинку та прибудинкової території, із чим погоджується й Мінрегіон у зазначеному вище листі.

За умов відсутності в законодавстві прямої вказівки на те, що ціни на послуги управителя є регульованими, підстав вважати їх такими, на наш погляд, немає. Ба більше, із норм Закону № 417-VIII випливає, що для залучення ОСББ управителя необхідний лише один договір між цими суб’єктами. Натомість із наведених вище норм Закону № 1875-IV випливає необхідність укладення договорів про утримання будинку та прибудинкової території з кожним споживачем.

На цю суперечність звернув увагу й Мінрегіон, який у згаданому вище листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109 указав, що нині «у Законі України № 1875-IV відсутня така послуга, як управління багатоквартирним будинком (у значенні, наведеному в Законі № 417-VIII). Зважаючи на викладене, для належної реалізації ст. 11 Закону № 417-VIII необхідно внести відповідні зміни до Закону № 1875-IV». До внесення таких змін міністерство, судячи з усього, не бачить правового підґрунтя для укладення договорів з управителями на підставі Закону № 417-VIII.

Незважаючи на вказану правову колізію та позицію Мінрегіону, вважаємо, що ст. 11 Закону № 417-VIII може застосовуватись ОСББ та управителями вже зараз. Зокрема, відповідно до цієї норми, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін і зазначається в договорі з управителем. Перевага норм Закону України № 417-VIII підтверджується тим, що цей закон:

1. прийнято пізніше за Закон України № 1875-IV;
2. є спеціальним, оскільки визначає особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку. Тобто загальноприйняті правила подолання колізій між нормами різних законодавчих актів свідчать про пріоритет норм Закону № 417-VIII над положеннями Закону № 1875-IV.

Таким чином, ми вважаємо, ціна в договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не є регульованою, а визначається сторонами. З огляду на те що з моменту набрання чинності Законом № 417-VIII минуло небагато часу, сподіваймося, що надалі вказані колізії буде усунено, а судова практика в разі виникнення спорів підтвердить наведену позицію.

Щодо строку дії договору з управителем — Законом № 417-VIII визначено, що такий договір укладається строком на один рік. При цьому якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається подовженим на наступний однорічний строк. Це обмеження не застосовується, якщо предметом договору з управителем не є управління багатоквартирним будинком (а, наприклад, лише окремі послуги —  прибирання території тощо — тоді діятимуть загальні норми цивільного законодавства). В інтересах ОСББ закріпити в договорі право ОСББ достроково в односторонньому порядку відмовитися від договору в певних випадках.

Окрім переліку істотних умов договору з управителем, про які йшлося вище, рекомендуємо також деталізувати в договорі про надання послуги з управління багатоквартирним будинком такі аспекти:

1. Порядок прийняття-передачі послуг. ОСББ має здійснювати ефективний контроль якості послуг, що надаються управителем. У зв’язку із цим варто чітко прописати, хто, у якому порядку, у які строки може перевіряти якість послуги з управління багатоквартирним будинком, а також порядок періодичного (приміром, щомісяця) підписання відповідного акта.
2. В аспекті питання про якість послуги, що надається управителем, бажано також урегулювати права ОСББ у разі наявності претензій стосовно якості. Скажімо, можна закріпити обов’язок ОСББ письмово повідомити управителя про претензії щодо якості послуг і право притримати подальшу оплату його послуг до усунення таких претензій.
3. Важливим розділом будь-якого цивільно-правового договору є розділ про відповідальність сторін. Оскільки своєчасність оплати послуг управителя з боку ОСББ може залежати від дисциплінованості співвласників, бажано уникнути в договорі з управителем положень щодо пені та штрафних санкцій за прострочення оплати наданих послуг або, якщо це неможливо, зробити їх мінімальними. Натомість важливо чітко закріпити положення про відповідальність самого управителя за ненадання чи неналежне надання послуг.
4. Складаючи проект договору з управителем, бажано також орієнтуватися на те, які проблеми гіпотетично можуть виникнути з будинком. Оскільки в будинках нерідко стаються різні непередбачувані ситуації (затоплення, пожежі, пошкодження мереж, знеструмлення тощо), варто чітко визначити режим роботи управителя та його дії в схожих ситуаціях.
5. Рекомендуємо врегулювати в договорі з управителем питання можливості залучення ним субпідрядних організацій для виконання окремих видів робіт. Чи потрібна на це згода ОСББ? Вирішувати сторонам.

Загалом наголошуємо: будь-яка домовленість щодо надання послуг управителем не повинна бути «на словах». Інакше в разі виникнення судового спору ОСББ буде значно важче доводити, що певна послуга мала б надаватися, але не була надана чи надана неякісно.

Процедура укладення договору з управителем

Як було прописано вище, Закон № 2866-III відносить повноваження з обрання й відкликання управителя, затвердження та зміни умов договору з ним до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Відтак відповідні питання мають бути схвалені загальними зборами.

Детальної регламентації процедури укладення договору з управителем законодавство України не містить. Водночас, слідуючи положенням Законів № 2866-III та № 417-VIII, договір з управителем не повинен підписуватись із кожним співвласником окремо — достатньо підпису вповноваженої особи ОСББ, що має таке відповідно до статуту чи рішення зборів засновників, оформленого відповідним протоколом. Такий договір є обов’язковим для виконання всіма співвласниками, навіть тими, хто був проти залучення управителя чи утримався.

Зверніть увагу

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком зобов’язаний надати чи надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору, завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності). Така ж вимога поширюється на випадки укладення договору про внесення змін до існуючого між сторонами договору.

Наостанок зазначимо: виважений підхід до вибору управителя й установлення договірних відносин із ним є необхідною умовою отримання якісного та своєчасного обслуговування співвласниками. З іншого боку, не слід забувати, що управитель як будь-який суб’єкт підприємництва має на меті в першу чергу отримання прибутку, що, безумовно, впливатиме на вартість утримання будинку — вона буде вищою, ніж могла б бути за умов раціональної організації роботи ОСББ власними силами. Тому співвласникам слід добре обміркувати всі «за» та «проти», перш ніж передавати функції з управління будинком сторонній організації.

Олена ТРЕГУБОВА,
юрист, м. Київ

Джерело: http://www.osbb-inform.com.ua/2016/01...