Минюст о действии договоров аренды земли, заключенных в период с 01.01.2013 по 16.07.2020

Как правильно определить срок прекращения договора аренды земли

Минюст в ответе на рассмотрение обращения отмечает, что право аренды земельного участка не может существовать дольше самого договора аренды земли.

Министерство юстиции Украины

Письмо

от 04.10.2023 г. № 130090/91550-35-23/8.4.4

[…]

Министерством юстиции Украины рассмотрено письмо Центра предоставления административных услуг Семеновского поселкового совета от 17 мая 2023 года № 01-15/264 о сроке действия договоров аренды земли, заключенных в период с 01 января 2013 года по 16 июля 2020 года, и сообщается следующее.

Прежде всего следует обратить внимание, что сфера государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как и в целом гражданских и земельных отношений, связанных с приобретением и возникновением вещных прав на недвижимое имущество, претерпела коренные изменения с 01 января 2013 года, а 16 июля 2020 года (со вступлением в силу отдельных положений Закона Украины от 5 декабря 2019 № 340 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству») состоялось очередное усовершенствование правового регулирования отношений аренды земельных участков.

До 1 января 2013 года гражданское и земельное законодательство предусматривало процедуру государственной регистрации сделки, по которой приобретается определенное вещное право. То есть именно с фактом государственной регистрации сделки законодатель связывал вступление такой сделки в силу.

Так, до 1 января 2013 статья 18 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривала, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

В связи с таким законодательным регулированием имели место основания констатировать, что договор аренды земли вступал в силу после его государственной регистрации, поэтому срок действия такого договора исчислялся не с момента его заключения и подписания сторонами, а с момента его государственной регистрации.

С 1 января 2013 года с момента вступления в силу новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» также были внесены изменения в гражданское и земельное законодательство, в том числе в Закон Украины «Об аренде земли».

Частью второй статьи 631 и абзацем первым части первой статьи 638 Гражданского кодекса Украины по состоянию на 1 января 2013 предусматривалось, что договор вступает в силу с момента его заключения.

Договор заключен, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

В свою очередь из Закона Украины «Об аренде земли» были исключены также положения о вступлении в силу договора аренды земли, предусмотренные статьей 18.

Статьей 16 указанного Закона было также предусмотрено, что заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования, а статьей 14 – что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Таким образом, начиная с 1 января 2013 года в связи с изменениями в законодательстве прекратили действие нормы государственной регистрации договора аренды земли, а затем и нормы вступления такого договора после его регистрации.

С 1 января 2013 договор аренды земли считается заключенным в случае достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора и с соблюдением требований по форме договора. Поэтому расчет срока действия договора аренды земли начинается с момента заключения договора, за исключением случаев, если иное не определено законом или договором.

Однако следует отметить, что Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220, до 02 декабря 2016 г. действительно содержал устаревшие положения о том, что договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации (в этой части не был приведен в соответствие с законом).

Учитывая использование сторонами арендных отношений типового договора аренды земли, не приведенный в соответствие с Законом Украины «Об аренде земли» и Гражданского кодекса Украины, на практике встречаются договоры с соответствующими положениями. Однако положения договора в части вступления в силу с момента государственной регистрации не могли быть применены в связи с отсутствием такой процедуры (которую не следует отождествлять с процедурой государственной регистрации вещного права на основании заключенной сделки).

Несмотря на наличие таких положений в договоре аренды земли, расчет срока действия договора аренды земли должен происходить в соответствии с законом именно с момента заключения договора в письменной форме. Если же договор по желанию сторон удостоверен нотариально – с момента его нотариального удостоверения.

В примере, описанном в письме, в случае заключения договора 26 февраля 2016 на 7 лет срок действия договора аренды земли истек 26 февраля 2023 независимо от того, когда государственная регистрация права аренды проведена в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
О сроке действия права аренды земельного участка.

В соответствии с положениями Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции от 1 января 2013 года) аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (статья 1).

Согласно части первой статьи 2 указанного Закона отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Статьей 25 указанного Закона предусмотрено, что арендатор земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли.

Согласно части первой статьи 34 Закона Украины «Об аренде земли» в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права содержать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Следовательно, срок действия самого права аренды земельного участка неразрывно связан со сроком действия договора аренды земли, на основании которого это право приобретается, поэтому право аренды земельного участка не может существовать дольше, чем сам договор аренды земли.

Важные юридические оговорки!

1. Письма Министерства юстиции Украины являются нормативно-правовыми актами, не устанавливают правовых норм и имеют только информационный характер. Их реальное значение не превышает авторитет аргументов и суждений, положенных в основу соответствующей правовой позиции.

2. Разъяснение законодательства, которое содержится в настоящем письме, не является юридической консультацией по конкретной ситуации и не учитывает особенности соответствующих фактических обстоятельств.

https://minjust.gov.ua/en/