Инвестиционный договор на жилье с застройщиком - что с НДС?

Обложение НДС операций по поставке застройщиком имущественных прав на жилье (объект жилищного фонда) физическому лицу зависит от того, привлекает ли застройщик к такому строительства подрядчика (строительную компанию).

Операция по уступке права требования относительно имущественных прав на жилье от физического лица к обществу и в дальнейшем от общества к другому физическому лицу не является объектом обложения НДС согласно пп. 196.1.5 НКУ.

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 17.09.2020 р. № 3891/ІПК/99-00-05-06-02-06

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо виникнення податкових наслідків з ПДВ при здійсненні операції з відступлення права вимоги за договором купівлі-продажу майнових прав на житло (квартиру) та, керуючись статтею 52  розділу ІІ Податкового кодексу України (далі – ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненні, фізична особа уклала із забудовником об’єкта нерухомого майна (житлового фонду) інвестиційний договір, предметом якого є будівництво та введення в експлуатацію зазначеного об’єкта та передання права власності на квартиру такій фізичній особі.

До завершення будівництва об’єкта та введення  його в експлуатацію фізична особа отримує від забудовника майнові права на квартиру у такому об’єкті.

Фізична особа (за погодженням із забудовником) планує укласти з Товариством договір про відступлення на користь Товариства майнових прав на вказану квартиру на платній основі до завершення будівництва об’єкта та введення його в експлуатацію.

Надалі Товариство (за погодженням із забудовником) має намір укласти з іншою фізичною особою договір про відступлення на користь такої фізичної особи майнових прав на вказану квартиру на платній основі до завершення будівництва об’єкта та введення його в експлуатацію.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема статтями 655 і 656 ЦКУ. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути:

• товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому;
• право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правила заміни кредитора (відступлення права вимоги) визначено статтями 512-519 ЦКУ.

Кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Правочин щодо заміни кредитора у зобов’язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов’язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів регулюються Законом України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон № 2658).

Статтею 3 Закону № 2658 визначено, що майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ). При цьому продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14  розділу І ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання (продажу) майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 196.1.5 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ не є об’єктом оподаткування ПДВ операції з відступлення права вимоги, переведення боргу, торгівлі за грошові кошти або цінні папери борговими зобов'язаннями (вимогами), за винятком операцій з інкасації боргових вимог та факторингу (факторингових) операцій, крім факторингових операцій, якщо об'єктом боргу є валютні цінності, цінні папери, у тому числі компенсаційні папери (сертифікати), інвестиційні сертифікати, іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю, операції з відступлення права вимоги за забезпеченими іпотекою кредитами (позиками), житлові чеки, земельні бони та деривативи.

При цьому під відступленням права вимоги розуміється операція з переуступки кредитором прав вимоги боргу третьої особи новому кредитору з попередньою або наступною компенсацією вартості такого боргу кредитору або без такої компенсації (підпункт 14.1.255 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлового фонду) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197  розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів, звільняються від оподаткування ПДВ.

Правила формування податкових зобов’язань і податкового кредиту з ПДВ та їх коригування, а також складання податкових накладних / розрахунків коригування до податкових накладних і їх реєстрації в ЄРПН встановлено статтями 187, 192, 198 і 201 розділу V ПКУ.

Порядок реєстрації особи як платника ПДВ регулюється статтями 180-183 розділу V ПКУ та регламентується Положенням про реєстрацію платників податку на додану вартість, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 14.11.2014 № 1130, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 17.11.2014 за № 1456/26233.

Для цілей оподаткування ПДВ платниками податку є особи, перелік яких визначено підпунктом 14.1.139 пункту 14.1 статті 14 розділу І та пунктом 180.1 статті 180 розділу V ПКУ, зокрема юридична особа, створена відповідно до закону у будь-якій організаційно-правовій формі.

Статтями 181 та 182 розділу V ПКУ визначено умови для реєстрації особи як платника ПДВ, відповідно до яких реєстрація особи як платника ПДВ може здійснюватись як в обов'язковому порядку, так і за добровільним рішенням особи.

Відповідно до пункту 181.1 статті 181 розділу V ПКУ під обов'язкову реєстрацію як платника ПДВ підпадає особа, у якої загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн. грн. (без урахування ПДВ).

При цьому до загального обсягу оподатковуваних операцій (загальної суми від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ) для цілей реєстрації особи як платника ПДВ включається обсяг:

• операцій, що підлягають оподаткуванню ПДВ за ставкою 20 відсотків;
• операцій, що підлягають оподаткуванню ПДВ за ставкою 7 відсотків;
• операцій, що підлягають оподаткуванню ПДВ за 0 ставкою;
• операцій, що звільняються від оподаткування ПДВ.
• Згідно з пунктами 183.1 та 183.2 статті 183 розділу V ПКУ для здійснення такої реєстрації особа не пізніше 10 числа календарного місяця, що настає за місяцем, в якому вперше досягнуто зазначеного вище обсягу оподатковуваних операцій з постачання товарів/послуг, повинна подати до контролюючого органу за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) реєстраційну заяву платника ПДВ за формою № 1-ПДВ (далі − Заява № 1- ПДВ).

Враховуючи викладене, та виходячи із аналізу норм ПКУ та інших нормативно-правових актів зазначених вище, опису питання і фактичних обставин, наявних у зверненнях, повідомляємо:

Щодо питання 1

У випадку якщо забудовник (платник ПДВ) буде самостійно здійснювати будівництво житла (об’єкта житлового фонду) без залучення до такого будівництва підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція забудовника з постачання майнових прав на житло (об’єкт житлового фонду) фізичній особі є операцією з першого постачання житла (об’єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою.

Якщо забудовник (платник ПДВ) не буде самостійно здійснювати будівництво житла (об’єкта житлового фонду), а залучатиме до будівництва житла (об’єкта житлового фонду) підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція забудовника з постачання майнових прав на житло (об’єкт житлового фонду) фізичній особі є операцією з другого постачання житла (об’єкта житлового фонду), яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ, оскільки операцією з першого постачання житла у розглянутому випадку є операція підрядника (будівельної компанії) з постачання послуг із спорудження такого житла забудовнику.

Щодо питань 2 і 3

Операція з відступлення права вимоги щодо майнових прав на житло від фізичної особи до Товариства та надалі від Товариства до іншої фізичної особи не є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 196.1.5 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ.

Щодо питання 4

Якщо у Товариства загальний обсяг операцій з постачання товарів/послуг на митній території України, що підлягають оподаткуванню ПДВ згідно з розділом V ПКУ (у тому числі з урахуванням обсягу операцій, що звільняються від оподаткування ПДВ), протягом останніх 12 календарних місяців перевищує 1 млн. гривень, то Товариство повинно подати до контролюючого органу за своїм місцезнаходженням Заяву № 1-ПДВ і відповідно зареєструватись як платник ПДВ в обов’язковому порядку.

Щодо питання 5

Оскільки операції з відступлення права вимоги щодо майнових прав на житло не є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 196.1.5 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ, то їх обсяг не враховується при обрахунку вказаного вище загального обсягу оподатковуваних операцій для цілей обов’язкової реєстрації платника ПДВ.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу ІІ ПКУ).