Фраудаторная сделка или незаконность повторной аренды земли: что решил суд

Больше по теме:

Смена собственника земли посреди года: кому и как платить арендную плату

Договор ссуды земли: можно ли заключить и как это сделать

Продажа земли без торгов: алгоритм действий для органов местного самоуправления

В мае 2025 года гражданин Н. Д. В. обратился в суд к Сельскохозяйственному частному предприятию «РВД-Агро», Обществу с ограниченной ответственностью «Грін Ленд Індастрі» с иском, в котором просил признать недействительным договор продажи права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенный в мае 2024 года между ЧП«СПП «РВД-Агро» и ООО «Грін Ленд Індастрі», в части продажи права аренды земельного участка, отменить решение государственного регистратора исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области о проведении государственной регистрации изменений в другое вещное право.

В обоснование отмечал, что он является собственником земельного участка на основании государственного акта на право частной собственности, площадью 1,1029 га, расположенного в административных пределах Краснослободского сельского совета Черкасского района Черкасской области за пределами населенного пункта (целевое назначение для ведения товарного сельскохозяйственного производства).

В июле 2009 года между ним и ЧП «СПП «РВД-Агро» был заключен договор аренды земли на указанный земельный участок на 49 лет. Вопреки условиям указанного договора, ЧП «СПП «РВД-Агро» арендную плату за 2021–2023 годы не платило.

Заочным решением Черкасского районного суда от 14.11.2024 по делу № 707/1819/24 исковые требования гражданина были удовлетворены и расторгнут договор аренды земли, заключенный в 2009 году между ним и ЧП «СПП «РВД-Агро». ЧП «СПП «РВД-Агро» был обязан вернуть собственнику из своего пользования земельный участок с кадастровым номером, общей площадью 1,1029 га, расположенный в административных пределах Краснослободского сельского совета Черкасского района Черкасской области.

Из информационной справки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество усматривается, что государственным регистратором исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области проведена государственная регистрация изменений в другое вещное право на основании решения от января 2025 года № *****. Указанным решением государственный регистратор внесла следующие изменения в запись о вещном праве. Добавлен договор о продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от марта 2024 года, заверенный сторонами. В сведения о субъекте другого вещного права добавлен арендатор ООО «Грін Ленд Індастрі», код ЕГРПОУ 43593710, и удален арендатор ЧП «СПП «РВД-Агро», код ЕГРПОУ 32546820.

Кроме того, из информационной справки из Государственного реестра вещных прав усматривается, что заявление о внесении изменений в другое вещное право на основании вышеуказанного договора о продаже права аренды было подано 18.12.2024 в 10:42, а государственная регистрация изменений в запись о праве аренды была проведена 25.01.2025 (после возобновления работы Государственного реестра в результате совершенной хакерской атаки).

Черкасский районный суд Черкасской области пришел к выводу об обоснованности доводов истца Н. Д. В. о том, что договор о продаже права аренды от 26.03.2024, заключенный между ЧП «СПП «РВД-Агро» и ООО «Грін Ленд Індастрі», преследовал цель сделать невозможным исполнение решения суда по делу № 707/1819/24 и нанести ущерб арендодателю в части невозвращения ему земельного участка как собственнику, что по сути представляет собой фраудаторную сделку.

Мотивы суда

В соответствии с требованиями ст. 124 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) передача земли в аренду осуществляется на основании гражданско-правового соглашения.

Частью 1 ст. 2 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются ЗКУ, Гражданским кодексом Украины (далее – ГКУ), этим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

В ч. 1 ст. 626 ГКУ определено, что договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По предписаниям ст. 1 Закона № 161, которая корреспондируется с положениями ч. 1 ст. 93 ЗКУ, арендой земли является основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

В соответствии со ст. 13 Закона№ 161 договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

К общим принципам гражданского законодательства относится свобода договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГКУ).

Толкование п. 3 ч. 1 ст. 3 и ст. 627 ГКУ свидетельствует, что свобода договора имеет несколько составляющих, в частности, свобода заключения договора, выбора контрагента, вида договора, определения условий договора.

Согласно ч. 1 ст. 628 ГКУ содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, обязательные в соответствии с актами гражданского законодательства.

Договор обязателен для выполнения сторонами (ст. 629 ГКУ).

В соответствии со ст. 525 ГКУ односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

По предписаниям ст. 531 ГКУ должник имеет право исполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота.

Согласно ст. 651 ГКУ изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

Частями 3, 4 ст. 31 Закона № 161предусмотрено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или этим договором.

Согласно п. 38 раздела «Изменение условий договора и прекращение его действия» спорного Договора аренды от 03.09.2020 действие Договора прекращается путем его расторжения по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязанностей, предусмотренных Договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, существенно препятствующего его использованию, а также по другим основаниям, определенным законом.

То есть приведенными условиями Договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию одной из сторон и определения основания для такого расторжения, без необходимости установления каких-либо других предпосылок, в частности, невыполнение второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. Про затвердження Змін до Інструкції про розміри і порядок виплати винагороди військовослужбовцям Збройних Сил України та Державної спеціальної служби транспорту за безпосередню участь у воєнних конфліктах, в заходах із забезпечення національної безпеки і оборони, відсічі і стримування збройної агресії Російської Федерації чи в антитерористичній операції, інших заходах в умовах особливого періоду ">12, ч. 1 ст. 81 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, кроме случаев, установленных данным Кодексом.

Согласно ч. 5 ст. 7 Закона № 161 в случае отчуждения права аренды земельного участка такое право переходит к лицу, в пользу которого оно отчуждено.

Частью 5 ст. 93 ЗКУ предусмотрено, что право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может отчуждаться, передаваться в залог (ипотеку) его пользователем без согласования с собственником такого земельного участка, кроме земельных участков государственной, коммунальной собственности в случаях, определенных законом. Отчуждение, передача в залог (ипотеку) права аренды земельного участка осуществляется по письменному договору между его пользователем и лицом, в пользу которого осуществляется отчуждение или в пользу которого передается в залог (ипотеку) право аренды земли. Такой договор является основанием для государственной регистрации перехода права аренды земли в порядке, предусмотренном законодательством.

Частью 1 ст. 27 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что государственная регистрация других вещных прав осуществляется на основании заключенного в установленном законом порядке договора, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации, или его дубликата, и других документов, в соответствии с законодательством подтверждающих приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

Суд констатировал, что есть все основания считать, что договор о продаже права аренды земельных участков в части продажи земельного участка, на самом деле был заключен между ЧП СПП «РВД-Агро» и ООО «ГРІН ЛЕНД ІНДАСТРІ» не 26 марта 2024 года, а непосредственно перед подачей заявления о государственной регистрации изменений в вещное право 18.12.2024, и имел цель сделать невозможным выполнение решения суда о расторжении договора аренды земли от 30.07.2009, которое вступило в законную силу 17.12.2024, и избежать наступления последствий, предусмотренных решением суда, а также умышленно причинить вред арендодателю Н. Д. В. в части невозвращения ему земельного участка как собственнику, что по сути представляет собой фраудаторную сделку,

ЧП СПП «РВД-Агро» совершил сделку в ущерб кредитору (арендодателю Н. Д. В.) в период наступления обязательства по погашению задолженности (в нашем случае возврат земельного участка собственнику на основании решения суда), в результате которого должник СПП «РВД-Агро» перестал быть платежеспособным (утратил право аренды земельного участка).

При этом суд констатировал, что государственным регистратором исполнительного комитета Будищенского сельского совета Черкасского района Черкасской области проведена государственная регистрация изменений в другое вещное право на основании решения от 21.01.2025 (дата и время государственной регистрации 18.12.2024), – после вступления решения Черкасского районного суда Черкасской области от 14.11.2024 по делу № 707/1819/24 в законную силу, то есть фактически неправомерно и безосновательно, поскольку на момент проведения регистрационных действий договор аренды от 30.07.2009 № 1514 был расторгнут.

В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 03.07.2019 по делу № 369/11268/16-ц также сделаны следующие выводы. Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является добросовестность (п. 6 ст. 3 ГКУ) и действия участников гражданских правоотношений должны быть добросовестными. То есть соответствовать определенному стандарту поведения, характеризующемуся честностью, открытостью и уважением интересов другой стороны договора или соответствующего правоотношения. Согласно ч. 2 и 3 ст. 13 ГКУ при осуществлении своих прав лицо обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц, нанести вред окружающей среде или культурному наследию. Не допускаются действия лица, совершаемые с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах. Гражданско-правовой договор (в т. ч. и договор дарения) не может использоваться участниками гражданских отношений для избежания уплаты долга или исполнения судебного решения (в т. ч. приговора) о взыскании средств, вступившего в законную силу. Поэтому правопорядок не может оставлять вне реакции такие действия, которые хотя и не нарушают конкретных императивных норм, но очевидно недобросовестны и сводятся к злоупотреблению правом. Как следствие, не исключается признание договора недействительным, направленного на избегание обращения взыскания на имущество должника, на основании общих принципов гражданского законодательства (п. 6 ст. 3 ГКУ) и недопустимости злоупотребления правом (ч. 3 ст. 13 ГКУ).

Постановлением Черкасского апелляционного суда от 07.10.2025 решение Черкасского районного суда Черкасской области от 12.06.2025 оставлено без изменений.

С полным текстом судебного решения можно ознакомиться по ссылке.

«Судебная власть Украины»