Что нужно знать об аренде в период действия карантина

В связи с введением карантина, ограничениями на работу субъектов хозяйствования у представителей бизнеса, которые арендуют помещения, возник вполне логичный вопрос: обязаны ли они платить арендную плату за период карантина?

Аренда в ТРЦ (под магазин, ресторан/кафе)

Через введенный карантин свою работу прекратили, в частности, торгово-развлекательные центры, другие учреждения развлекательной деятельности, торгового и бытового обслуживания населения. Поэтому арендатору, прежде всего, целесообразно обратиться к тексту заключенного договора аренды.

Достаточно часто к ним включают положения об освобождении арендатора от платы за периоды, когда по независящих от него причин он не мог использовать арендуемые помещения, или другие особые условия на случай таких обстоятельств. Если же в договоре аренды такие пункты отсутствуют арендатору целесообразно обратиться к положениям законодательства.

Так, ст.762 Гражданского кодекса определено, что наниматель (арендатор) освобождается от платы за пользование имуществом за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. При этом, исчерпывающего перечня таких обстоятельств гражданское законодательство не содержит.

Согласно ст.286 Хозяйственного кодекса арендная плата - это фиксированный платеж, который уплачивается независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора. Ее размер может быть изменен по согласованию сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

По нашему мнению, установление карантина можно рассматривать как обстоятельство, за которую арендатор не отвечает, а потому может быть освобожден от оплаты аренды.

Такой подход согласуется с правовой позицией по практическому применению указанного положения ст.762 ГК, высказанной Большой палатой Верховного суда:

«6.7. Согласно ч.6 ст.762 ГК наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

6.8. Итак, приведенная норма права определяет в качестве основания освобождения от обязанности уплатить арендную плату объективную непосредственное невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) в силу обстоятельств, за которые арендатор не Соответствует.

6.9. Кроме того, обстоятельства, указанные в норме ч.6 ст.762 ГК, полностью не охватываются понятием форс-мажорных обстоятельств, ведь в отличие от последних, признаками которых являются их объективная и абсолютная действие, а также непредсказуемость, первые могут быть вызваны в том числе и непосредственно волевой действием арендодателя, то есть обстоятельства согласно ч.6 ст.762 ГК могут включать обстоятельства непреодолимой силы и случая, однако не ограничиваются ...

6.10. С учетом изложенного ОП ВС отмечает, что отсутствие в ч.6 ст.762 ГК исчерпывающего перечня обстоятельств, которые делают невозможным использование арендатором имущества, оснований возникновения таких обстоятельств, средств их подтверждения свидетельствует о том, что основанием для применения этой нормы является установление факта невозможности использования арендатором имущества по независящим от него причинам на общих основаниях, определенных процессуальным законодательством».

Аналогичная позиция освещалась прежнему еще Высшим хозяйственным судом:

«Часть 6 ст. 762 ГК предусматривает, что наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Итак, по содержанию указанной нормы материального права если наниматель временно лишается возможности пользоваться нанятым имуществом в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, он освобождается от платы за все время невозможности такого пользования. Обстоятельства, являющиеся причиной невозможности использовать нанятое имущество нанимателем, могут быть связаны как с деятельностью наймодателя, так и с определенными объективными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы, случае т.п.)».

Аренда помещений (в частности, офисов) в зданиях

В этом случае арендатору так же целесообразно прежде всего просмотреть текст договора аренды на предмет того, содержит ли он положение о возможности изменять размер арендной платы или освобождать арендатора от обязанности ее платить в случае фактического неиспользования помещения.

Если такие положения в договоре аренды отсутствуют, ссылаться на приведенную норму ст.762 ГК усматривается довольно проблематично в части доказывания наличия «обстоятельств, за которые арендатор не отвечает». Фактически законодательство пока не содержит прямого запрета на работы офиса, а потому с юридической точки зрения, арендатор имеет право и возможность использовать помещения для ведения своей хозяйственной деятельности.

В любом случае, арендатор не лишен права начать переговоры с арендодателем по изменению размера оплаты аренды на период карантина с целью достижения взаимовыгодного компромисса в этом вопросе.

Стоит ли ссылаться на форс-мажор?

В арендаторов также возникает вопрос, могут ли они быть полностью освобождены от уплаты арендной платы за период действия карантина ссылаясь на то, что карантин является форс-мажорным обстоятельством?

Согласно ст.141 закона «О торгово-промышленных палатах в Украине», форс-мажорные обстоятельства - это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, объективно невозможным исполнение обязательств, предусмотренных условиями договора (контракта, соглашения и т.п.), обязанностей по законодательными и иными нормативными актами.

Невозможность исполнения обязательств по определенным договором в силу и в течение действия конкретных форс-мажорных обстоятельств обязательно должна быть заверена сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины (региональных торгово-промышленных палат). Именно он подтверждает наличие форс-мажорных обстоятельств в конкретном случае (хотя следует отметить, что в судебной практике имели место случаи, когда суды не принимали сертификат в качестве доказательства действия форс-мажорных обстоятельств).

Такой сертификат можно получить только тогда, когда между форс-мажорными обстоятельствами и невозможностью выполнение причинно-следственная связь. Иными словами, при отсутствии определенных форс-мажорных обстоятельств обязательства было бы выполнено.

При этом, подтвержденные форс-мажорные обстоятельства увольнять предприятия от исполнения договорного обязательства за период их действия (в данном случае, от оплаты аренды за период карантина), а только предоставят возможность отсрочить его исполнение до тех пор, когда форс мажорные обстоятельства прекратятся.

Кроме того, если именно действие подтвержденных форс-мажорных обстоятельств приведет к нарушению исполнения обязательства, то ответственность за такое нарушение (например, начисление штрафов, пени) не наступать.

Это следует из ст.617 ГК, согласно которой лицо, нарушившее обязательство, освобождается от ответственности за нарушение обязательства, если докажет, что это нарушение произошло вследствие случая или непреодолимой силы.

Впрочем, шансы арендатора получить сертификат, который подтвердит невозможность оплаты договоров аренды за карантина, как форс-мажорное обстоятельство, а не усматриваются высокими, для получение сертификата соответствующей ТПП арендатору необходимо будет доказать, что карантинные мероприятия столь существенно повлияли на состояние его бизнеса, именно из-за них он не может выполнить свои обязанности по уплате арендной платы. Это видно довольно проблематичным, поскольку технических препятствий для оплаты пока нет - работу банковских учреждений не прекращены и реальная возможность осуществлять платежи у субъектов хозяйствования есть.

Вместе с тем, ссылки на карантин, как форс-мажорное обстоятельство, что сделало невозможным выполнение обязательств по договорам аренды, может иметь место со стороны ТРЦ-арендодателей. Первоначально речь идет о том, что договорам аренды часто предусматриваются правила относительно времени, в течение которого арендодатели обеспечивают арендаторам доступ к арендуемых помещений, а также ответственность за несоблюдение таких правил. Поэтому в случае подтверждения невозможности выполнять арендодателем свои обязательства по договорам аренды за карантина, ответственность за несоблюдение, в частности, вышеупомянутого правила, для арендодатели не наступать.

Следовательно, целесообразно урегулировать арендные вопросы в период карантина на общегосударственном уровне - для максимального сохранения баланса интересов, в первую очередь, финансовых, для арендаторов и арендодателей.

zib.com.ua