Жизнь застройщика: чего ждать в 2020 году

Строительная отрасль в 2018 стала одним из трех лидеров среди сфер и видов деятельности, в которые было вложено больше капитальных инвестиций - 52 млрд грн.

Всего за 10 месяцев 2019 строительная сфера выросла на 20,8% по сравнению с прошлым и составила 131,5 млрд гривен.

В этом году было введено в действие ряд законодательных актов, совершенствуют нормирование строительства в целом, делают процедуры на рынке недвижимости прозрачными, способствуют защите права собственности и тому подобное.

Однако в процессе разработки еще несколько важных документов. Что же подготовил правительство в сфере недвижимости застройщикам этого года и как это повлияет на следующий?

Паевые взносы

Уже не первый год девелоперов беспокоят паевые взносы в местные бюджеты.

От 4% (для жилых объектов) до 10% (для нежилых) застройщики платят на развитие инфраструктуры города, непосредственно в котором происходит строительство. Замысел хороший, однако деньги, которые теоретически должны были идти на развитие инфраструктуры, обычно присваивали местные чиновники.

С 2021 предусматривается отмена паевых взносов, однако не сразу. В течение следующего года будет переходный период.

Для промышленных объектов платы не будет, для нежилых ставки снизятся до 4%, для жилых домов - 2%.

Со снижением финансового давления на девелопера можно прогнозировать улучшение бизнес-климата в строительной отрасли и стране в целом, ведь законопроект будет стимулировать привлечение инвестиций в строительство.

Также повысятся позиции Украины в мировом рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business (в частности, по показателю «Получение разрешений в строительстве»).

К слову, хотя паевые взносы уходят, цена на жилую недвижимость уменьшаться не будет, однако существенно и не повысится.

Е-система в строительстве

Коррупция со стороны разрешительных органов, вопросы прозрачности процедуры выделения земли и получения разрешений на строительство, а также процесс ввода объекта в эксплуатацию.

Этой осенью Верховная Рада приняла закон, который регламентирует осуществление всех разрешительных процедур в строительстве в «е-кабинете застройщика».

В частности, документ предусматривает создание Единой государственной электронной системы в сфере строительства в составе градостроительного кадастра, который объединит на информационном ресурсе все данные о рынке строительства.

Это минимизирует коррупционные риски между заказчиком строительства и органами государственного архитектурно, снизит коррупцию и обеспечит прозрачность и доступность данных участников строительства, улучшит качество и сократит срок предоставления админуслуг и др. услуг в строительстве, поможет свести к нулю необоснованные отказы.

Реализация таких изменений позволит повысить позицию Украины (по критерию «Получение разрешений на строительство») в вышеупомянутом рейтинге Doing Business.

Закон о защите права собственности

Несмотря на то, что регистрационные права были предоставлены коммунальным предприятиям, этим несколько последних лет пользовались в том числе и мошенники, которые регистрировали такие предприятия преимущественно в селах, а дальше, получив ключи доступа к реестру, переоформляли собственность по Украине без ведома их владельцев.

Множество таких центров по всей стране, с одной стороны, сделали сервис по регистрации изменений в отношении предприятий и недвижимости более доступным, с другой - недобросовестность регистраторов создала риски потери собственности.

Документ, вступивший в силу в начале ноября, прекращает деятельность таких коммунальных предприятий, а также призван ликвидировать юридические пробелы, которые создают проблемы владельцам недвижимости и уменьшить количество рейдерских захватов недвижимого имущества.

В целом закон можно расценивать как положительный, в частности, в части защиты прав на недвижимое имущество, в том числе доступ к реестру будет осуществляться путем «многофакторной аутентификации».

Это минимизирует случаи взлома, ведь сломать компьютер и смартфон одновременно фактически невозможно.

В целом закон призван улучшить инвестиционный климат и способствовать привлечению иностранного капитала.

Совершенствование нормирования в строительстве

Строительные нормы, по которым ранее осуществлялось строительство в Украине, были достаточно зарегулированными, в то время как подавляющее большинство стран выбирают достаточно либеральный - параметрический метод.

Чрезмерная зарегулированность препятствовала прогрессивным технологиям в украинском градостроительстве.

Для исправления этой ситуации в начале октября президент Украины подписал закон о совершенствовании нормирования в строительстве.

В общем закон и его дальнейшее влияние на развитие строительной отрасли можно оценить положительно.

Ведь цель документа - способствовать внедрению инновационных и прогрессивных строительных технологий, а также улучшить инвестиционный климат и оживить деловую активность в строительстве.

Однако трудно предсказать трудности его осуществления. Так, пока непонятно, как действующие строительные нормы распорядительного характера должны согласовываться с новыми нормами, разработанными по этому закону.

Инвентаризация устаревшего жилфонда

Уже ни для кого не новость, что в процентах устаревшего жилого фонда в стране около 50%, и его львиную долю занимают хрущевки.

Недавно Киевсовет все же решила провести инвентаризацию жилого фонда.

Она нужна для того, чтобы составить представление о том, какие дома простоят хотя бы 20 лет и который они имеют класс энергоэффективности.

Министерство развития общин (Минрегион) разработало законопроект, который предусматривает реконструкцию устаревшего жилья различной этажности.

Важно, что нынешний законопроект предусматривает реконструкцию устаревшего жилья различной этажности. Однако его еще не приняли.

Для реконструкции нужен полноценный законопроект и финансирования, ведь коммуникации, под землей, примерно на 85% изношены по всей стране.

Какие прогнозы на 2020

Жилая недвижимость. Власть готовит законопроект, который должен урегулировать ситуацию с жилыми долгостроями и защитить инвесторов, вложивших средства в такие объекты.

Так, в некоторых из них, что стоят уже не один год, и до сих пор происходит продажа квартир. Чтобы минимизировать такие ситуации, планируется сформировать единый реестр, в котором будут указаны все непостроенные и / или замороженные объекты.

А для предотвращения таких ситуаций чиновников будут штрафовать за отказ застройщикам в разрешительных вопросах по формальным причинам 一 последние не всегда виноваты в возникновении проблемного объекта.

В сфере коммерческой недвижимости увеличится строительство офисных центров.

В 2019 девелоперы открыли 5 бизнес-центров (общая площадь 一 около 70 000 кв. м), однако это не удовлетворяет имеющегося спроса.

Поэтому в ближайшие годы ставки аренды в офисных центрах расти на 10-15% в год.

За последние два года Минрегион обновил и внес изменения в строительных норм, определяющих строительство офисной и жилой недвижимости.

Они призваны улучшить качество жизни в городе, сделать его более комфортным.

Инвентаризация устаревшего жилфонда столицы должно способствовать решению проблемы (реконструировать или модернизировать здания), а принятие генерального плана Киева в 2020 году (который является основой планирования застройки города, хотя фактически и не обновлялся последние 17 лет) - прекратить хаотичную застройку столицы.

Суммарно с этим, отмена паевых взносов, совершенствования нормирования в строительстве, внедрение электронного кабинета застройщика и «антирейдерский» закон - призваны упростить жизнь девелопера, минимизировав проблемы с разрешительными документами и вводом объекта в эксплуатацию, сделать рынок прозрачным.

Кроме того, либерализованные строительные нормы позволят реализовывать современные решения в строительстве.

Все это должно повысить позиции страны в Doing Business и привлекательность Украины для иностранных инвесторов в целом.

www.epravda.com.ua