Суд защитил право арендатора земли на обращение в суд для заключения Дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение к Договору аренды земли, содержание которого зафиксировано в решении суда, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 27 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952) является основанием для государственной регистрации права аренды на новый срок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. 

Суд апелляционной инстанции пересмотрел апелляционную жалобу, поданную аграрным обществом (истцом в деле) на решение местного суда, которым ему отказано в удовлетворении иска к ответчику-арендодательнице о признании заключенного Дополнительного соглашения к Договору аренды земли. 

Коллегия судей пришла к выводу об удовлетворении апелляционных требований по следующим причинам.

Суду известно, что истец за месяц до истечения срока действия Договора аренды земли направил арендодателю письмо-уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на возобновление Договора аренды земли на новый срок и предоставил проект соответствующего Дополнительного соглашения к нему. 

Ни до окончания срока действия Договора, ни в течение одного месяца после окончания срока его действия ответчик не прислал истцу письмо-уведомление о возражении в возобновлении Договора аренды земли, поэтому аграрное общество продолжило пользование спорным земельным участком и обратилось в местный суд с иском о признании заключенного Дополнительного соглашения к Договору аренды земли. 

Апелляционный суд не согласился с выводом суда предыдущей инстанции об отсутствии волеизъявления ответчицы относительно пролонгации Договора аренды земли и учитывания ч. 1 ст. 33 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161), которая предусматривает возможность преимущественного права на возобновление Договора аренды только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры и наличия волеизъявления сторон, поэтому отменил обжалуемое судебное решение, которым истцу отказано в удовлетворении иска по безосновательности. 

Удовлетворяя иск аграрного общества к ответчику и признание заключенным между сторонами Дополнительного соглашения к Договору аренды земли в редакции, предложенной истцом, Ровенский апелляционный суд применил нормы действующего законодательства и практику, и рекомендации Верховного Суда. 

Согласно ч. 6–9 ст. 33 Закона № 161 (в редакции, действующей на время заключения спорного Договора), если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока Договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока Договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении Договора аренды земли такой Договор считается возобновленным на тот же срок и на таких же условиях, которые были предусмотрены Договором.

Анализ указанных норм дает основания для вывода, что ст. 33 Закона № 161 определен алгоритм действий арендатора и арендодателя при наличии намерения возобновить Договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора как более уязвимой стороны в этих правоотношениях от умышленного и безосновательного уклонения арендодателя от продления арендных правоотношений при отсутствии для этого оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора. При этом законодатель отождествил понятие «преимущественное право на заключение Договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», используя конструкцию «обновление договора аренды земли» в качестве основания, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, что свидетельствует об их логической последовательности. 

В данном споре действительный арендатор добросовестно выполнял свои обязанности по Договору аренды земли, своевременно уплачивал арендную плату и письмами уведомлял арендодательницу о начислении арендной платы и возможности ее получения, в том числе и безналичным путем перечисления денежных средств на карточный или текущий банковский счет в случае отправки в адрес аграрной компании заявления по установленной форме, приобщенной к переписке.

Учитывая такие обстоятельства дела, апелляционный суд пришел к выводу, что истец имеет преимущественное право перед другими лицами на продление этих арендных правоотношений. 

В своем постановлении от 05.07.2023 по делу № 904/8884 Большая Палата Верховного Суда относительно срока, в течение которого арендатор может обратиться с иском о признании заключенного Дополнительного соглашения о возобновлении Договора аренды земли, отметила, что отношения возобновления Договора аренды земли на время возникновения спорных правоотношений по этому делу урегулированы ст. 33 Закона № 161, которая называлась «Восстановление Договора аренды земли», на что Большая Палата Верховного Суда обращала внимание в постановлении от 29.09.2020 по делу № 378/596/16-ц (производство № 14-545цс19) (п. 59–61). 

В п. 38.2 постановления от 31.08.2021 по делу № 903/1030/19 (производство № 12-4гс21) Большая Палата Верховного Суда, ссылаясь на свои предварительные выводы, изложенные в постановлениях от 22.09.2020 по делам № 131/350/ 16-ц (производство № 14-97цс20) и № 159/5756/18 (производство № 14-99цс20), подчеркнула, что нарушение арендодателем месячного срока для направления арендатору письма-уведомления о возражении в возобновлении Договора аренды земли (при наличии таких возражений) в ответ на своевременно отправленной арендатором письмо-уведомление настоящего Договора с проектом соответствующего Дополнительного соглашения дает арендатору, который добросовестно продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока Договора аренды, основания рассчитывать на возобновление такого Договора в силу ч. 6 ст. 33 Закона № 161. Иными словами, в таком случае отсутствие письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении Договора аренды земли можно квалифицировать как его молчаливое согласие на возобновление этого договора на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены в нем ранее. Но такое возобновление обязательно оформляется путем подписания сторонами Дополнительного соглашения, а если арендодатель этого не делает, – в судебном порядке по требованию о признании заключенного Дополнительного соглашения и с фиксацией его полного текста в резолютивной части решения суда. 

Дополнительное соглашение к Договору аренды земли, содержание которого зафиксировано в решении суда, согласно п. 1 ч. 1 ст. 27 Закона № 1952 является основанием для государственной регистрации права аренды на новый срок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. 

Принимая решение в пользу апеллянта, апелляционный суд также принял во внимание позицию Большой Палаты Верховного Суда о том, что применение конкретного способа защиты гражданского права зависит как от содержания права или интереса, за защитой которого обратилось лицо, так и от характера его нарушения, непризнания или оспаривания. Такие права или интерес должны быть защищены судом таким образом, который является активным, то есть соответствующим содержанию соответствующего права или интереса, характеру его нарушения, непризнания или оспаривания и вызванным этими действиями последствиями. Подобные выводы сформулированы, в частности, в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от .05.06.2018 по делу № 338/180/17 (производство № 14-144цс18), от 11.09.2018 по делу № 905/1926/16 (производство № 12-187гс18), от 30.01.2019 по делу № 569/17272/15-ц (производство № 14-338цс18), от 04.06.2019 по делу № 916/3156/17 (производство № 12-304гс18). 

Постановление Ровенского апелляционного суда от 07.05.2024 по делу № 559/2742/23 (производство № 22-ц/4815/236/24). 

Ровенский апелляционный суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm