Первичная недвижимость как безопасный инвестиционный актив

По состоянию на конец 2017 года, ситуация на рынке первичной недвижимости отличается значительным преимуществом на стороне платежеспособного инвестора. К примеру, в Киеве средняя стоимость квадратного метра в новостройке опустилась ниже 850 долл. США. Инвестиционная привлекательность этого сектора экономики значительно выросла.

Сногсшибательный демпинг цен заставляет Девелоперов удешевлять себестоимость строительства. Чаще всего под сокращение расходов недобросовестных застройщиков попадает именно юридическое оформление строительства. Представляем Вам действенные правила, которые помогут инвестору самостоятельно отсеять большинство излишне рисковых застроек.

Правило № 1 - убедись в законности застройки.

Надлежащим образом оформленное строительство возможно лишь при условии, когда его начало согласован органами местного самоуправления и санкционированный Государственной архитектурно-строительной инспекцией. ДАБИ дает "зеленый свет" на застройку конкретного земельного участка только владельцу или законному пользователю, который получил градостроительные условия и ограничения застройки этого участка в Отделе архитектуры и градостроительства.

Далеко не каждый земельный участок предназначен для многоквартирной застройки и типичные отговорки Застройщика, мол "мы изменим целевое назначение, когда достроим", - должны сразу же насторожить.

Застройщик обязан разместить документы, которые обусловливают законность застройки на своем веб-сайте. Среди таких документов ищите Разрешение на строительные работы, Лицензия Генерального подрядчика, Градостроительные условия и ограничения застройки, Договор о долевом участии в развитии инфраструктуры города, Технические условия для подключения коммуникаций к объекту. В отношении земельного участка то это: Свидетельство о праве собственности на земельный участок; Государственный акт на право постоянного пользования землей; Договор купли-продажи земельного участка; Договор аренды или другой документ, который обусловливает законность пользования земельным участком.

Как уже было упомянуто, случаи когда застройщик допускает нарушения требований законодательства или вообще обходит этап документального оформления строительства. Такие девелоперы является объектом надзора Даби и нередко подпадают под меры воздействия. В частности, инспектор имеет право вынести обязательный к исполнению предписание об устранении нарушений строительства, оштрафовать застройщика, отменить выданную Декларацию или Разрешение. В крайних случаях, ГАСК обращается в суд с иском и просит признать строительство незаконным и обязательства снести объект.

Правило № 2 - Узнай больше о тех, кому поручаешь средства.

Заказчик строительства (он же застройщик или Девелопер) - центральный субъект процесса. Кроме демонстрации надежности и блестящей репутации, Заказчик строительства должен привлечь как можно больше ресурсов для возведения планируемого объекта. Наиболее выгодной для Застройщика такая расстановка сил, по которой сами же инвесторы полностью финансируют строительство за счет собственных средств.

Важно чтобы у застройщика были успешные кейсы - сданы в эксплуатацию объекты. Если у застройщика за плечами есть «недострои», то существует риск использования инвестиционных поступлений новых вкладчиков на завершение строительства таких недостроев. Соберите как можно больше данных о застройщике, поищите информацию на профильных форумах в сети.

Хороший застройщик охотно предоставляет полный пакет документов на электронную почту по первому просьбой инвестора, а не "тянет" его к себе в офис. А о ультиматум - "документы в обмен на задаток", вообще лучше забыть.

Проверьте наличие судебных разбирательств, предметом которых является оспаривание договоров, связанных с переходом прав на земельный участок, хозяйственный иск о признании договора о долевом участии заключенным. Нередки случаи, когда соседи обращаются с гражданским иском об устранении препятствий, которые наносит им "черное строительство". Отслеживание репутации владельцев, конечных бенефициаров и должностных лиц Застройщика и Генерального подрядчика.

Относительно последнего. Генерального подрядчика в проект привлекает Застройщик по своему усмотрению. Лучше чтобы бенефициары генподрядчика были не связанными с Застройщиком лицами. Деятельность Генерального подрядчика является пидлицензийною, действие лицензий проверяйте в открытых базах данных Даби.

Правило № 3 - Знай куда инвестируешь.

Действующее законодательство (в частности - Закон Украины «Об инвестиционной деятельности») предохраняет инвесторов и запрещает любые формы прямого инвестирования (схема по которой инвестор передает средства непосредственно Застройщику). Однако, ни одна из предлагаемых законодательством схем инвестирования не может гарантировать полный возврат инвестиций в завершение строительства или даже то, что конкретные сроки строительства будут соблюдены.

Правильный инвестиционный механизм работает при участии уполномоченного посредника (Управляющего, Компании по управлению активами или Банка), который принимает средства у инвестора и помещает их в специальный Фонда; или через эмиссию целевых облигаций. Таким образом, если речь идет об инвестировании через ФОН, ФФС или ИСИ, то инвестор должен понимать, что в Фонде аккумулируется общие средства инвесторов и в дальнейшем с этого целевого Фонда будет финансироваться строительство конкретного объекта. Если же инвестируем через акции, следует внимательно исследовать проспект эмиссии и проверить информацию о Акционерное общество эмитента на сайте Украинской Ассоциации инвестиционного бизнеса.

Сразу же отсекаем предложения Застройщиков на заключение заведомо ничтожных сделок, такие как передний договор купли-продажи квартиры, когда имеет место распоряжение несуществующим объектом. Также, будьте осторожны и с Жилищно-строительными кооперативами, ведь это прямая форма инвестирования, успех реализации которой полностью зависит от председателя кооператива.

Для рядового инвестора, который раньше не сталкивался со сложными инвестиционными механизмами бывает непросто понять принципы работы паевого венчурного недиверсифицированного инвестиционного фонда; самостоятельно проанализировать форвардный контракт в виде деривативов на поставку имущественных прав; понять смысл эмиссии целевых облигаций и порядке погашения собственного лота этих облигаций. Для того чтобы прояснить для себя суть инвестиционного механизма и правовой природе инвестиционных договоров действуют узкопрофильные юристы, оказывающие услуги по правовой экспертизы инвестирования.

Источник: http://zib.com.ua/