Продажа помещения, переданного в аренду: правовые нюансы

Ситуация. Предприятие арендовало помещение, принадлежащее ООО. Срок договора аренды еще не закончился, однако ООО продало это помещение другому предприятию. В связи с этим у предприятия-арендатора возник ряд вопросов.

Спрашивали – отвечаем

1. Сохраняет ли свое действие договор аренды после смены собственника помещения?. . 

Да, договор аренды сохраняет свое действие после смены собственника, если иное не предусмотрено самим договором.

Напомним, что общие положения о договоре аренды закреплены в гл. 58 Гражданского кодекса (далее – ГК). Так, согласно ч. 1 ст. 770 ГК в случае смены собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Однако согласно ч. 2 этой же статьи стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения арендодателем вещи договор аренды прекращается.

Поэтому первое, что нужно сделать арендатору, – заглянуть в договор аренды. Если там ничего не предусмотрено на случай продажи помещения в период действия договора, то это означает, что аренда продолжается до конца срока, указанного сторонами в договоре.

2. А кому теперь арендатор должен платить за аренду – новому или старому собственнику помещения?

Мы уже пояснили, что арендодателем теперь будет новый собственник (ч. 1 ст. 770 ГК). Поэтому именно новому собственнику помещения арендатор должен выплачивать арендную плату до конца действия договора.

Арендодатель (старый и/или новый собственник) должен письменно уведомить арендатора о продаже предмета аренды и указать в этом письме, кому именно теперь нужно выплачивать арендные платежи (ст. 516, 517). В подтверждение этого факта к такому письму может быть приложено извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, в котором указан новый собственник помещения.

3. Если договор аренды сохраняет свое действие, то нужно ли в этом случае перезаключать договор аренды с новым собственником помещения или составлять дополнительное соглашение к действующему договору аренды?

Нет, это делать не обязательно.

Договор аренды сохраняет свое действие автоматически, на основании вышеупомянутой нормы ГК. Поэтому сторонам достаточно будет просто обменяться письмами, содержание которых будет свидетельствовать о смене арендодателя. Таким образом будет документально зафиксирован факт, почему в рамках действующего договора аренды арендатор начал выплачивать арендные платежи другому лицу.

Но если у нового собственника и арендатора будет желание, они могут переоформить договор аренды, в том числе уточнить некоторые условия, которые их интересуют.

4. Нужно ли арендатору подавать форму № 20-ОПП в связи с тем, что изменился собственник помещения, если ранее он уже информировал налоговый орган об аренде этого объекта?

Нет, не нужно. Поясним, почему.

Напомним, что форма № 20-ПП подается в соответствии с требованиями ст. 63 Налогового кодекса и разд. VIII Порядка учета плательщиков налогов и сборов, утвержденного приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588 (далее – Порядок № 1588). Так, налогоплательщик обязан уведомлять налоговый орган обо всех объектах налогообложения и объектах, связанных с налогообложением (далее – объекты налогообложения).

Уведомление по форме № 20-ПП подается в случае:

• регистрации, открытия или создания объекта налогообложения (п. 8.3 Порядка № 1588). Причем проинформировать нужно обо всех объектах – собственных, арендованных или переданных в аренду (абзац второй п. 8.4 Порядка № 1588);
• изменения сведений об объектах налогообложения (изменение типа, наименования, местонахождения, вида права или состояния объекта) (п. 8.5 Порядка № 1588).

Но в нашем случае новый объект налогообложения у арендатора не появился – он продолжает пользоваться тем же помещением до окончания срока действия договора. Ничего не изменилось и в отношении арендуемого им объекта налогообложения – и вид права остался прежним (аренда), и состояние объекта такое же. А сведения о новом собственнике помещения (арендодателе) в форме № 20-ОПП не отражаются.

5. А нужно ли в этой ситуации подавать форму № 20-ОПП прежнему и новому собственникам помещения?

Да, нужно. Прежний и новый собственники помещения обязаны подать форму № 20-ОПП, поскольку первый продал объект налогообложения, а второй – приобрел.

Напомним, что форму № 20-ОПП необходимо подать в течение 10 рабочих дней после регистрации, создания или открытия объекта налогообложения (п. 8.4 Порядка № 1588). В нашей ситуации отсчет этого срока надо вести с даты заключения договора купли-продажи помещения.

Прежний собственник. С момента продажи помещения этот объект налогообложения у него выбывает (в терминологии формы № 20-ОПП этот объект налогообложения – закрывается). Поэтому в форме № 20-ОПП продавец помещения должен указать:

• в графе 2 «Код ознаки надання інформації» – «6 – закриття об’єкта оподаткування»;
• в графе 9 «Стан об’єкта оподаткування» – «6 – об’єкт відчужений/повернутий власнику».

Все остальные графы нужно заполнить так же, как при первичной подаче информации об этом объекте.

Новый собственник. Он впервые информирует об этом объекте налогообложения налоговый орган, поэтому в форме № 20-ОПП указывает:

• в графе 2 «Код ознаки надання інформації» – «1 – первинне надання інформації про об’єкти оподаткування»;
• в графе 9 «Стан об’єкта оподаткування» – «2 – експлуатується».

Отметим также, что новому собственнику помещения нужно будет проинформировать налоговый орган не только о приобретении нового объекта налогообложения. Ему также следует подать информацию о сдаче этого объекта в аренду, поскольку к нему перешли права и обязанности арендодателя и теперь для него этот объект в статусе «сдается в аренду».

Сделать это можно в той же форме № 20-ОПП отдельной строкой, а именно:

• в графе 1 «№ з/п» указываем следующий порядковый номер;
• графе 2 «Код ознаки надання інформації» – «3 – Зміна відомостей про об’єкт оподаткування»;
• графе 9 «Стан об’єкта оподаткування» – «9 – здається в оренду».