Два предпринимателя открывают магазин: как арендовать одно помещение на двоих?

Розничная торговля: организация, учет, налогообложение

Практическая ситуация

Два физлица-предпринимателя (один на общей системе налогообложения, а другой –единщик второй группы) решили открыть магазин розничной торговли. Нашли подходящее помещение, которое хотят взять в аренду. Как в этом случае следует оформить договор аренды? Кто должен выступать арендатором, если помещением будут пользоваться оба предпринимателя?

В такой ситуации есть два варианта оформления арендных отношений. Рассмотрим каждый.

Вариант 1. Аренда на двоих

Помещение для магазина условно делят на две части и каждый из предпринимателей заключает с арендодателем договор аренды в отношении своей части помещения.

Но! На этот вариант не всегда соглашаются арендодатели, многие из них предпочитают сдать свое помещение целиком одному арендатору и не возиться с несколькими договорами.

Вариант 2. Аренда и субаренда

Один из предпринимателей арендует все помещение, а затем часть этого помещения передает в субаренду второму предпринимателю.

В этом случае предпринимателям следует принять во внимание важные нюансы.

Во-первых, передача имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 774 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Поэтому сторонам нужно, чтобы:

• либо в договоре аренды между предпринимателем и арендодателем было указано, что арендатор имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду;
• либо получить на это отдельное письменное согласие арендодателя.

Во-вторых, один из предпринимателей является единщиком второй группы, а это значит, что для него действуют определенные ограничения, установленные Налоговым кодексом (далее – НК).

Так, согласно п. 291.4 НК, плательщики единого налога (далее – ЕН) второй группы вправе оказывать услуги только плательщикам ЕН и/или населению. А у нас второй предприниматель не является единщиком (он на общей системе налогообложения). Поэтому в нашей ситуации арендатором всего помещения должен выступать предприниматель-общесистемщик (ведь для него нет ограничений по видам деятельности). И соответственно, он будет выступать субарендодателем части помещения для предпринимателя-единщика. Тогда требования НК не будут нарушены.

В-третьих, срок действия договора субаренды помещения не должен превышать срока действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГК).

Кроме того, хотим напомнить предпринимателям еще о двух не менее важных моментах:

• взяв в аренду или субаренду помещения для открытия магазина розничной торговли, каждый из предпринимателей должен будет подать в налоговый орган форму № 20-ОПП (приложение 10 к Порядку учета плательщиков налогов и сборов, утвержденному приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588) о таком объекте налогообложения. Подать форму № 20-ОПП нужно в течение 10 рабочих дней после заключения соответствующего договора (п. 8.4 Порядка № 1588);
• каждый из предпринимателей должен будет зарегистрировать свой РРО/ПРРО в налоговом органе.