Аренда: действительно ли не обойтись без актов предоставленных услуг?

Серия Библиотека «Баланс» Спецтема «Первичные документы: требования к оформлению, изменения в реквизитах, судебная практика»

Закон от 24.02.2026 № 4791-IX «О внесении изменения в статью 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» относительно упрощения оформления первичных документов по предоставлению услуг» (далее – Закон № 4791, вступил в силу с 01.04.2026) поднял волну вопросов, связанных с оформлением первичных документов (подробнее см. статью «Изменения в документировании услуг и работ с 01.04.2026: теоретический анализ и реальная польза»). В статье рассмотрим, что изменилось для сторон договора аренды (найма) со вступлением в силу Закона № 4791. Действительно ли в случае найма (аренды) никак не обойтись без оформления актов предоставленных услуг?

В чем проблема?

Согласно Закону № 4791 ч. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1999 № 996-XIV «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» (далее – Закон № 996) дополнена новым абзацем. Первое предложение этого абзаца начинается так: «Если первичный документ содержит информацию о дате (периоде) предоставления услуг, выполнения работ или найма (аренды)...».

Из этой формулировки вытекает, что в понимании законодателя арендная операция не является операцией по предоставлению услуг – во всяком случае, для целей бухучета.

Заметим, что с точки зрения Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) договор найма (аренды) тоже не считается договором о предоставлении услуг. Ведь аренда регулируется гл. 58 ГКУ «Наем (аренда)», а услуги – гл. 63 ГКУ. В то же время с позиции Налогового кодекса Украины (далее – НКУ) операционная (оперативная) аренда подпадает под определения продажи результатов работ (услуг) и поставки услуг, приведенные в пп. 14.1.185 и 14.1.203 НКУ соответственно. Из-за этого когда речь идет о документальном оформлении операций по аренде (найму), между арендаторами (нанимателями) и арендодателями (наймодателями) случаются недоразумения.

Первичный документ без подписи арендатора: в каких случаях это возможно?

Среди изменений, внесенных Законом № 4791 в ч. 2 ст. 9 Закона № 996, выделим те, которые касаются договора найма (аренды) (далее – аренда). Они заключаются в следующем.

Предлагается упрощенный порядок составления первичного документа по хозяйственным операциям, совершенным во исполнение договоров аренды, – в случае, если такой документ содержит информацию о дате (периоде) аренды (а точнее – о периоде предоставления арендных услуг).

В таком «упрощенном» первичном документе допускается отсутствие отдельных обязательных реквизитов арендатора, а именно:

• должностей и фамилий лиц, ответственных за осуществление хозяйственной операции и правильность ее оформления;
• личной подписи или других данных, позволяющих идентифицировать лицо, которое принимало участие в осуществлении хозяйственной операции.

То есть фактически речь идет о возможности оформления арендодателем первичного документа без подписи арендатора, но при условии, что:

• такой порядок документирования хозяйственных операций предусмотрен договором, заключенным в письменной форме;
• такие хозяйственные операции отражаются в бухгалтерском учете в периоде их осуществления.

О каком первичном документе идет речь?

Возникает вопрос: какого именно первичного документа касается упрощенный порядок оформления?

Если учесть, что для НКУ аренда – это услуга, то сторонам договора аренды нужен документ, который подтвердил бы предоставление услуги арендодателем и получение ее арендатором.

Понятно, что если ориентироваться на ст. 901 ГКУ, то договор аренды ≠ договору о предоставлении услуг, а исполнитель (заказчик) ≠ арендодателю (арендатору). Ведь предметом договора аренды выступает имущество, а предметом услуги являются действия, потребляемые в процессе их предоставления или осуществления деятельности. В течение срока аренды арендатор использует имущество, а не потребляет услугу. А раз нет услуги, то и акт предоставленных «арендных услуг» можно не составлять.

Более того, даже если усмотреть в отношениях «арендодатель – арендатор» арендную услугу, то факт предоставления такой услуги не должен подвергаться сомнению, пока полученное арендатором согласно договору и акту приемки-передачи имущество не будет возвращено арендодателю.

То есть отсутствие акта о предоставлении арендных услуг никаких проблем для сторон не создает. Для подтверждения факта предоставления/получения арендных услуг достаточно договора и акта приемки-передачи имущества. Далее надлежащее выполнение договора обеспечивается требованием ч. 5 ст. 762 ГКУ, где указано, что плата за наем (аренду) имущества вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

Оформление акта предоставленных арендных услуг, с юридической точки зрения, может быть только добровольным. На реальность/нереальность аренды отсутствие актов предоставленных арендных услуг не влияет!

Но...

Но что на практике?

На практике из незначительного, с точки зрения юристов, документа акт арендных услуг для некоторых субъектов хозяйствования превращается в камень преткновения. И причина этого прежде всего в нормах налогового законодательства.

Рассмотрим несколько вопросов, возникающих на практике у сторон договора аренды.

Какой первичный документ разрешается оформить арендодателю в упрощенном порядке (без подписи арендатора) и какой документ обязан подписывать арендатор государственного или коммунального имущества?

В ч. 1 ст. 20 Закона от 03.10.2019 № 157-IX «Об аренде государственного и коммунального имущества» указано, что арендатор наделяется правом пользования имуществом на срок, определенный договором аренды, но не ранее подписания акта приемки-передачи соответствующего имущества. Подписание актов приемки-передачи осуществляется в соответствии с Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденным постановлением КМУ от 03.06.2020 № 483.

О других документах (кроме процедурных – предшествующих подписанию договора аренды государственного и коммунального имущества), которые должны подтвердить операции, совершенные во исполнение договора аренды, в «арендном законодательстве» не упоминается.

В то же время на практике возникает конфликт интересов, потому что:

• арендаторы стремятся получить от арендодателя подписанный им акт предоставленных арендных услуг, который, по их мнению (см. выше), подтверждает реальность операции (факт пользования имуществом за определенный период). Но не все арендодатели соглашаются на подписание акта – и это неудивительно, поскольку в арендном законодательстве о таком документе не упоминается. Тем более что доходы и налоговые обязательства по НДС арендодатели могут начислить, не слишком заботясь о наличии подписанного арендатором акта;
• арендодатели, вид деятельности которых связан с арендой и которые имеют большой контингент «разношерстных» арендаторов (юрлица, предприниматели, в том числе плательщики единого налога, просто физлица), ощущают проблемы с получением подписи от них. И если доходы можно отразить, не особо переживая из-за отсутствия оформленного надлежащим образом акта, то связанные с доходами (см. далее) расходы должны быть надлежащим образом задокументированы.

Каким документом стороны договора аренды могут заменить акт?

В письме Минфина от 24.03.2023 № 41010-06-5/7983 указано, что для целей бухучета оформленный с соблюдением требований законодательства счет-фактура (инвойс) может быть основанием для отражения в бухучете хозяйственной операции по поставке товаров, работ (услуг) без составления акта приемки-передачи, с учетом требований законодательства по вопросам, связанным с выполнением договорных обязательств, а также надлежащим образом оформленных договоров только в случае оплаты такого счета-фактуры (инвойса), которая подтверждается соответствующими документами (платежное поручение, расчетный чек, кассовый чек, расчетная квитанция, выписка с карточного счета, квитанция к доходному кассовому ордеру и т. п.).

Как видим, в письме Минфина конкретно об аренде не сказано, а речь идет, скорее всего, о «классических» услугах. Тем не менее мы считаем, что стороны договора аренды могут наделить счет-фактуру (счет на оплату) функциями документа, которым подтверждается факт предоставления арендных услуг. Но при этом в договоре аренды должно быть зафиксировано, что подтверждением предоставления арендных услуг является не акт, а именно счет на оплату (счет-фактура).

Итак, мы выяснили, что для целей бухучета счет на оплату может быть первичным документом. В частности, первичным документом может быть счет на оплату арендных услуг, если:

• это предусмотрено договором аренды;
• арендодатель подпишет счет, в котором будут все обязательные реквизиты, но не будет должности, фамилии и подписи от арендатора;
• арендная «услуга» реально предоставлена и в счете указан период (дата) ее предоставления (осуществления). Это условие, как правило, выполняется на практике, поскольку счет обычно выставляется по итогу месяца «по факту предоставления арендных услуг».

Бухучет доходов (расходов) от аренды

Правила отражения в бухучете арендных операций приведены в НП(С)БУ 14.

Вот что указано в п. 5 разд. II данного стандарта для арендатора.

Причитающаяся плата за пользование объектом операционной аренды признается расходами согласно НП(С)БУ 16 «Расходы» (т. е. в зависимости от направления использования арендованного имущества):

• либо на прямолинейной основе в течение срока аренды;
• либо с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (см. далее).

А вот требования из п. 8 разд. ІІІ НП(С)БУ 14 для арендодателя.

Доход от операционной аренды (кроме дохода от аренды объектов инвестиционной недвижимости, а также если деятельность по сдаче другого имущества в аренду не является основной – подробнее об этом см. далее) признается прочим операционным доходом соответствующего отчетного периода и учитывается на субсчете 713 «Доход от операционной аренды активов»:

• либо на прямолинейной основе в течение срока аренды;
• либо с учетом способа получения экономических выгод, связанных с использованием объекта операционной аренды (см. далее).

При этом расходы арендодателя включаются в состав прочих операционных расходов, а не в себестоимость имущества.

Доходы от аренды объектов инвестиционной недвижимости или доходы от сдачи другого имущества в аренду, которая является основной деятельностью арендодателя, не относятся к прочим операционным доходам, а учитываются на субсчете 703 «Доход от реализации работ и услуг» в том же порядке, что и по обычным услугам. При определении арендного дохода в таком случае следует ориентироваться на п. 12 НП(С)БУ 15, где сказано: если услуги заключаются в выполнении неопределенного количества действий (операций) за определенный период времени, то доход определяют путем равномерного его начисления за этот период (кроме случаев, когда другой метод лучше определяет степень завершенности предоставления услуги).

Арендодатели инвестиционной недвижимости (другого имущества, если такая деятельность является основной) формируют себестоимость услуг аренды на субсчете 903 «Себестоимость реализованных работ и услуг». У арендодателя она состоит из прямых расходов на содержание объекта и общепроизводственных расходов, связанных с его эксплуатацией. Основу себестоимости обычно составляет амортизация, коммунальные платежи, расходы на ремонт, страховка и налоги на землю (недвижимость).

Как понимать одно из условий применения упрощенного порядка составления первичного документа – «хозяйственные операции должны отражаться в бухгалтерском учете в периоде их осуществления»?

То, что хозяйственные операции следует отражать в учетных регистрах в том отчетном периоде, в котором они были совершены, указано в ч. 5 ст. 9 Закона № 996. И это правило следует соблюдать независимо от того, на какую дату составляется или подписывается первичный документ. Ведь на практике очень часто бывает, что стороны датируют акты не датой совершения хозяйственной операции, а, например, датой составления или подписания акта. Тогда возникают сомнения, в каком периоде проводить операцию в учете.

Следовательно, оговорка-условие, приведенная в новом абзаце ч. 2 ст. 9 Закона № 996, не является нововведением или отдельным условием, предусмотренным специально для «упрощенных» первичных документов. По нашему мнению, это похоже на подсказку от законодателя: мол, отражайте в бухучете операцию в периоде ее осуществления, и тогда никто не будет возражать против документа, составленного в упрощенном порядке.

Налоговый учет арендных услуг

От бухгалтерского учета арендных операций перейдем к налоговому.

Налог на прибыль

Учет арендной платы для целей определения налога на прибыль как у арендодателя, так и у арендатора ведется по правилам бухучета: корректировка финрезультата на разницы нормами НКУ не предусмотрена.

НДС

Для арендодателя датой возникновения налоговых обязательств в случае поставки услуг является дата первого из событий (п . 187.1 НКУ). А первым событием может быть:

• или получение предоплаты на расчетный счет исполнителя;
• или оформление документа, подтверждающего факт поставки услуги.

Арендатор включает суммы НДС, уплаченные (начисленные) в составе арендной платы, в налоговый кредит при наличии зарегистрированной в ЕРНН налоговой накладной (п. 198.6 НКУ). Налоговый кредит отражается на дату первого из событий (п. 198.2 НКУ), которым может быть:

• или списание (перечисление) средств арендодателю;
• или получение услуги.

Заметим, что толкование даты возникновения налоговых обязательств как даты «оформления документа, подтверждающего факт поставки услуги» (п. 187.1 НКУ) давно признано некорректным (если оказание услуги является первым событием). Ведь арендная услуга может быть предоставлена, например, в марте, а акт (счет) оформлен (как полноценный документ со всеми обязательными реквизитами или как «упрощенный» без подписи арендатора) – в апреле. Вряд ли найдется много храбрецов, которые решат начислить НДС-обязательства в апреле, то есть фактически с опозданием. Ведь тогда это будет означать, что акт можно оформлять и в другом более «выгодном» периоде.

В этом случае правильной, как показывает практика, является следующая логика. Поскольку налоговая отчетность основана на данных бухучета, можно утверждать, что, как и в бухучете (см. выше), для целей НДС-учета хозяйственные операции следует отражать в том отчетном периоде, в котором они осуществлены. То есть в нашем примере именно в марте должны отражать в учете налоговые обязательства – арендодатель и налоговый кредит – арендатор (при условии регистрации налоговой накладной в ЕРНН).

Выводы

Подытожим все вышесказанное для того, чтобы окончательно понять, какая есть польза или угроза от первоапрельских нововведений для сторон договора аренды.

1. Аренда – это не услуга с юридической точки зрения, но услуга (пусть и специфическая) – для целей учета. Изменения, внесенные в ст. 9 Закона № 996 относительно упрощенного порядка оформления первичного документа, которым подтверждается факт предоставления арендных услуг (без подписи арендатора), имеют определенные последствия. Можно назвать как минимум три момента. Остальные... выявит практика.

Во-первых, на наш взгляд, сомнения в том, нужен ли отдельный документ для подтверждения факта предоставления услуг аренды, следует отбросить. Нужен. Законодатель сказал, что стороны договора аренды государственного или коммунального имущества должны оформлять полноценный первичный документ (со всеми обязательными реквизитами), который подтверждает услугу предоставления имущества в аренду. В других случаях достаточно «упрощенного» документа. Таким образом, с 01.04.2026 законодатели подвели логику к тому, что без акта предоставленных арендных услуг (название документа может быть иным) – «упрощенного» или «полноценного» – не обойтись.

Во-вторых, арендодателей, которые не имеют отношения к государственному или коммунальному имуществу или для которых аренда не является основным видом деятельности, теперь вообще может не интересовать подпись арендатора на акте. Поэтому получить от них акт предоставленных услуг арендатору (для него акт подтверждает расходы) будет труднее. А арендодатели государственного и коммунального имущества, напротив, должны теперь серьезнее относиться к оформлению полноценного акта предоставленных арендных услуг (другого документа, который будет играть ту же роль). То есть они являются лицами, заинтересованными в наличии подписи арендатора на первичном документе.

В-третьих, арендодатели, вид деятельности которых связан с арендой, имеющие проблемы с получением подписи от большого количества разных арендаторов, теперь смогут оформлять акты, не привлекая арендаторов к этому процессу. Те же арендаторы (прежде всего плательщики налога на прибыль и НДС), которые заинтересованы в получении акта, смогут обратиться к арендодателю и получить «упрощенный» акт. При желании они даже могут превратить упрощенный первоначальный документ в полноценный, поставив на нем свою подпись. Полагаем, что это не помешает.

2. Порядок учета арендных операций остался неизменным. Законодатель только подсветил, как прожектором, некоторые учетные аспекты.