Емфітевзис як альтернатива оренді землі
02.09.2014 10170 0 0
Із цієї статті ви дізнаєтеся: що таке право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), чим воно відрізняється від оренди землі, на що звернути увагу при укладенні договору.
Поняття та зміст емфітевзису
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Зміст цього права складається із права володіння, користування та розпоряджання майном (ст. 316, 317 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Відповідно до ст. 81 ЦК земельна ділянка належить до нерухомого майна.
Поряд із правом власності на майно, зокрема земельну ділянку, цивільне законодавство виділяє й інші речові права на нього. Залежно від змісту наданих прав та обов’язків у ч. 1 ст. 395 ЦК установлено перелік видів речових прав на чуже майно, а саме:
- право володіння;
- право користування (сервітут);
- право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
- право забудови земельної ділянки (суперфіцій).
Детально зміст права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) розкривається законодавством у ст. 407 ЦК та ст. 102/1 Земельного кодексу (далі – ЗК). Так, емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб у разі наявності в особи потреби та можливості такого використання.
Договір про надання емфітевзису
Емфітевзис виникає на підставі відповідного договору. Зазначений договір укладається між власником земельної ділянки та особою (юридичною або фізичною), яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Відповідно до ст. 208 ЦК договір укладається в письмовій формі. Договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, проте може бути посвідчений на вимогу сторони.
Необхідно підкреслити, що законодавство не містить вимог до форми та змісту договору про надання емфітевзису. Тобто істотні умови такого договору законодавством не визначено. Це у значній мірі спрощує та прискорює процедуру його укладення та робить такий договір більш привабливим порівняно з договором оренди землі.
Такий договір може бути строковим або безстроковим. При цьому законодавством визначено, що строк договору емфітевзису для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ст. 408 ЦК, ч. 4 ст. 102/1 ЗК). Для земель приватної власності строк не обмежено, тобто він може становити, наприклад, 100 років. Слід звернути увагу, що, укладаючи безстроковий договір, кожна зі сторін отримує право відмовитися від договору емфітевзису, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (п. 2 ст. 408 ЦК).
Розмір плати за договором, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються сторонами за домовленістю.
Договір повинен містити перелік обов’язків землевласника та землекористувача, визначені законодавством, які фактично не відрізняються від їх прав та обов’язків у разі оренди землі. Так, відповідно до вимог ЦК землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. У свою чергу, власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
При укладенні договору емфітевзису слід ураховувати, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою (ст. 41 ЗК). А тому використання земельної ділянки за таким договором має відповідати цільовому призначенню цієї земельної ділянки, зазначеному у правовстановлюючому документі (державному акті, свідоцтві на право власності тощо).
Особливості емфітевзису, відмінність від оренди
Важливою особливістю емфітевзису (порівняно з орендою) є те, що таке право може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування. Винятком є право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб, яке не може бути відчужене землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), унесене до статутного капіталу, передане в заставу (ст. 407 ЦК). Тобто якщо договір про надання емфітевзису укладено щодо таких земель, то особа може лише самостійно використовувати землю в межах строку, на який укладено договір.
Що стосується земель приватної власності, то юридична особа, уклавши договір емфітевзису із громадянином – власником земельної ділянки, у подальшому (у межах строку його дії) може відчужити право користування такою земельною ділянкою шляхом продажу, дарування тощо. У такому випадку право емфітевзису первісного користувача припиняється після реєстрації такого права за новим користувачем.
Звертаємо увагу, що відчужується право користування, а не право власності на земельну ділянку, тобто відбувається не зміна власника ділянки, а лише заміна користувача.
Власник земельної ділянки, право користування якою продається, має переважне перед іншими особами право на її придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах (ч. 2 ст. 411 ЦК).
Наприклад, між ТОВ та громадянином – власником земельної ділянки укладено договір про надання емфітевзису строком на 30 років. ТОВ користувалося земельною ділянкою протягом 5 років, після чого вирішило продати право користування нею (у межах дії договору, тобто на 25 років) іншій юридичній особі. У такому разі ТОВ спочатку повинне письмово повідомити про це громадянина – власника ділянки. Якщо протягом одного місяця він не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.
Якщо власник не бажає, щоб право користування його земельною ділянкою перейшло до іншої особи (до особи, яка буде визначена ТОВ на власний розсуд без погодження з ним), він має право викупити таке право і тим самим поєднати в одній особі власника і користувача земельної ділянки. У такому разі відповідно до п. 1 ст. 412 ЦК право користування земельною ділянкою припиняється і власник має право в подальшому самостійно використовувати земельну ділянку або знову надати право користування іншій особі, визначивши її на власний розсуд.
Відмінності договору про надання емфітевзису від договору оренди землі наведемо в таблиці.
| Критерій порівняння | Договір емфітевзису | Договір оренди | ||
| землі | землі державної | землі | землі державної | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Форма укладення договору | Письмова форма | |||
| Нотаріальне посвідчення | Не потребує | |||
| Строк дії договору | Без | Не більше | Не більше | Не більше |
| Форма договору | Законодавством | Відповідно до типової форми, | ||
| Визначення законодавством істотних умов та невід’ємних частин договору | Не визначені | Визначені ст. 15 Закону | ||
| Форма плати за користування землею | За домовленістю сторін | Грошова, натуральна та відробіткова | Грошова | |
| Порядок розрахунку плати за користування | За домовленістю сторін | За домовленістю сторін | Від нормативної грошової оцінки землі (відповідно до ПК*) | |
| Строки внесення плати за користування землею | За домовленістю сторін, можлива виплата одноразово за весь період користування або наперед за декілька років | За домовленістю сторін | За домовленістю сторін | Відповідно до ПК |
| Порядок набуття права | За домовленістю сторін | За результатами проведення земельних торгів | За домовленістю сторін | За результатами проведення земельних торгів |
| Відчуження права користування землекористувачем іншим особам | Може бути | Не може бути відчужено, крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди | Не може бути відчужено (відчужується тільки власником). Може передаватись у суборенду – за домовленістю сторін | |
| * Податковий кодекс. | ||||
Державна реєстрація права емфітевзису
Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає державній реєстрації і виникає саме із дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 182, ч. 4 ст. 334 ЦК; ч. 1 ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», далі – Закон № 1952).
Порядок проведення державної реєстрації регулюється Законом № 1952 та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 17.10.13 р. № 868 (далі – Порядок № 868). Державна реєстрація емфітевзису здійснюється шляхом внесення в установленому порядку відповідного запису до Держреєстру прав.
Реєстрація речових прав на земельну ділянку (у т. ч. і права емфітевзису), право власності на яку зареєстровано до 01.01.13 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, та не зареєстроване в Держреєстрі прав, проводиться у спеціальному розділі цього Реєстру (абзац другий п. 43 Порядку № 868).
Отже, якщо право власності на земельну ділянку виникло та зареєстроване належним чином до 01.01.13 р., то зареєструвати право емфітевзису щодо такої ділянки сільгосппідприємство має змогу навіть, якщо ця ділянка ще не зареєстрована в Держреєстрі прав.
Слід відрізняти Державний земельний кадастр (ведення якого покладено на Держземагентство України) та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ведення якого покладено на Державну реєстраційну службу України (Укрдержреєстр). Адже Держземагентство здійснює функцію державної реєстрації самої земельної ділянки як об’єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі, а Укрдержреєстр здійснює державну реєстрацію прав на земельні ділянки.
Ці дві системи працюють паралельно. Держреєстр прав містить всю інформацію про речові права на земельні ділянки, а Державний земельний кадастр — інформацію про земельну ділянку, так би мовити «технічну інформацію».
Для проведення державної реєстрації емфітевзису подаються такі документи:
- заява встановленої форми, визначеної наказом Мін’юсту від 17.04.12 р. № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
- копія документа, що посвідчує особу заявника (оригінал пред’являється), та копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (у разі подання заяви уповноваженою особою додатково подається копія документа, що підтверджує її повноваження);
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
- документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
- витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі якщо в документі, що підтверджує виникнення або перехід речового права на нерухоме майно, відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки);
- документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення емфітевзису (зокрема, укладений в установленому законом порядку договір чи його дублікат, свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат, рішення суду, що набрало законної сили, тощо).
За результатами розгляду заяви про державну реєстрацію права та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію (у разі відсутності підстав для відмови). На підставі прийнятого рішення вноситься запис до Державного реєстру прав, після чого державний реєстратор формує та видає заявникові витяг із цього реєстру.
Припинення емфітевзису
Припинення емфітевзису також підлягає державній реєстрації в Держреєстрі прав у встановленому законодавством порядку. Підстави припинення емфітевзису передбачено ст. 412 ЦК та ч. 6 ст. 1021 ЗК. Так, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в разі:
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- спливу строку, на який було надане право користування;
- викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.
Однак перелік таких підстав не є вичерпним, оскільки припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) можливе за рішенням суду в інших випадках, установлених законом. Наприклад, конфіскація земельної ділянки, визнання недійсним або розірвання договору, використання землі не за цільовим призначенням тощо.
ВІД РЕДАКЦІЇ
Оскільки емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, то платники ФСП можуть сміливо укладати договори емфітевзису. Адже у п. 302.1 ПК зазначено, що об’єктом оподаткування ФСП є площа сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду, що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому в користування, у тому числі на умовах оренди.
А от у суб’єктів спецрежиму з ПДВ можуть виникнути запитання. Адже згідно з п. 209.6 ПК для переходу на спецрежим із ПДВ сільгосппідприємство повинне, зокрема, самостійно вирощувати сільгосппродукцію на власних або орендованих основних фондах.
Оскільки оренда землі, як і емфітевзис, є правом користування земельною ділянкою, то, на нашу думку, спецрежим із ПДВ має поширюватись і на ті сільгосппідприємства, які уклали договори емфітевзису (а не лише оренди). Крім того, в інформаційному листі ВАСУ від 28.12.12 р. № 2614/12/13-12 (див. «БАЛАНС-АГРО», 2013, № 4, с. 4) та в судових рішеннях щодо оскарження податкових повідомлень-рішень (див. «БАЛАНС-АГРО», 2012, № 43, с. 14) зазначалося, що головними критеріями для застосування спецрежиму з ПДВ є:
- укладення сторонами договору;
- самостійне вирощування підприємством сільгосппродукції;
- дотримання вимоги щодо питомої ваги поставок сільгосппродукції (75 %).
Форма ж договору на користування землею та факт його державної реєстрації для застосування спецрежиму з ПДВ, на думку ВАСУ, значення не мають. Сподіваємося, що й податкові органи погодяться з такою точкою зору та нададуть відповідні роз’яснення.
| ЗРАЗОК <...> Договір 28.04.14 р. м. Полтава Громадянка Ткачук Тетяна Петрівна, яка проживає в м. Полтаві, вул. Жовтнева, буд. 6, кв. 14, реєстраційний номер облікової картки платника податків 1234567899, надалі за текстом – Власник, з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Зоря», що діє на підставі Статуту, в особі директора Колосова Сергія Михайловича, надалі за текстом – Землекористувач, з іншої сторони (у подальшому за текстом разом іменуються Сторони, а кожна окремо – Сторона), діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, уклали цей договір (далі – Договір) про таке: 1. Предмет Договору 1.1. Відповідно до цього Договору Власник надає Землекористувачу, а Землекористувач приймає від Власника право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) площею 10 (десять) га, кадастровий номер 1234567899:00:000:0000, яка розташована за адресою: Іванівська сільська рада, Полтавський район, Полтавська область (далі – земельна ділянка). 1.2. Земельна ділянка повинна використовуватись виключно для сільськогосподарських потреб відповідно до встановленого виду її цільового призначення, а саме: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 1.3. Земельна ділянка належить Власнику на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку АА № 123456, зареєстрованого 27 березня 2008 року у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 123456789123. 1.4. Власник свідчить, що земельна ділянка, яка є предметом цього договору, вільна від будь-якої забудови, на земельній ділянці не розміщено житлових будинків, будь-яких інших будівель та/або споруд, будівництво будь-яких об’єктів нерухомого майна на зазначеній земельній ділянці не розпочиналося і на даний час не розпочато, земельна ділянка є придатною для використання за її цільовим призначенням. 1.5. Землекористувач заявляє, що земельна ділянка, яка є предметом цього договору, ним оглянута, та підтверджує, що на земельній ділянці немає жодних об‘єктів нерухомого майна. 1.6. За Землекористувачем на період дії цього Договору закріплюється право повного та виключного користування земельною ділянкою. 2. Ціна Договору 2.1. Передача права користування земельною ділянкою (емфітевзису) здійснюється безоплатно. 2.2. За користування земельною ділянкою встановлюється плата в розмірі 2 000,00 (дві тисячі) грн. на рік, що сплачується Землекористувачем Власникові не пізніше 25 січня року, що настає за звітним. Розмір плати за користування земельною ділянкою може переглядатися виключно за згодою обох сторін, але не рідше ніж раз на три роки. 2.3. Плата за користування земельною ділянкою сплачується виключно у грошовій формі. 2.4. За письмовою заявою Власника Землекористувач може сплачувати Власнику плату за користування земельною ділянкою завчасно, але не більше ніж за п’ять років. Заяву про завчасну виплату Власник повинен направити на юридичну адресу Користувача, зазначену в реквізитах цього Договору, не пізніше 1 листопада року, з якого починається завчасна виплата. 2.5. Завчасна виплата Власнику плати за користування земельною ділянкою здійснюється у строки, визначені п. 2.2 Договору. Розмір плати визначається відповідно до п. 2.2 Договору за кожний рік. Перерахунок завчасно отриманої Власником плати не проводиться. 2.6. Власник самостійно, за власний рахунок, сплачує земельний податок, який належить сплачувати у строки та в розмірах, установлених Податковим кодексом України. 3. Строк Договору 3.1. Сторони домовилися про те, що право користування земельною ділянкою за цим Договором установлюється на тридцять років. 3.2. Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами. 3.3. Землекористувач має право приступати до використання земельної ділянки лише після реєстрації права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) у встановленому законом порядку. 4. Права та обов’язки Сторін 4.1. Права та обов’язки Власника: 4.1.1. Власник має право: а) вимагати від Землекористувача: · використання земельної ділянки виключно за цільовим призначенням, визначеним державним актом на право власності на земельну ділянку, та цим Договором; · дотримання державних норм, стандартів та правил безпечного землекористування; · використання земельної ділянки відповідно до розробленого та затвердженого в установленому порядку проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь і передбачає заходи з охорони земель; · своєчасної плати за користування земельною ділянкою в розмірі, який визначено пунктом 2.2 цього Договору; б) на придбання права користування земельною ділянкою в разі її продажу за ціною, оголошеною для продажу, та за інших рівних умов (таке право є переважним перед іншими особами); в) відчужувати земельну ділянку без погодження та попередження Землекористувача, але з обов’язковим повідомленням набувача земельної ділянки про надане Землекористувачу та зареєстроване відповідно до вимог законодавства право користування земельною ділянкою; Відповідно до ст. 412 ЦК перехід права власності на земельну ділянку, яку передано в користування, не є підставою для припинення права емфітевзису. Тобто, навіть уклавши такий договір, власник земельної ділянки має право її продати, подарувати тощо, якщо ці дії не підпадають під дію мораторію, установленого п. 15 Перехідних положень ЗК. – Ред. г) на одержання 1 відсотка від ціни продажу (вартості права) у разі продажу Землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі. 4.1.2. Власник зобов’язаний: не перешкоджати Землекористувачеві у здійсненні його прав. 4.2. Права та обов’язки Землекористувача: 4.2.1. Землекористувач має право: а) користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до Договору; б) відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на власний розсуд у порядку, визначеному Цивільним та Земельним кодексами України; в) власності на всю продукцію та всі доходи, отримані від користування земельною ділянкою; г) за письмовою згодою Власника та відповідно до вимог законодавства проводити внутрішньогосподарське будівництво з метою здійснення сільськогосподарської діяльності; д) у разі якщо на будівництво було отримано письмовий дозвіл Власника, реєструвати за собою право власності на будівлі та споруди, зведені під час внутрішньогосподарського будівництва. 4.2.2. Землекористувач зобов’язаний: а) сумлінно виконувати обов’язки, покладені на нього цим Договором; б) використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб відповідно до її цільового призначення; в) ефективно використовувати земельну ділянку, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; г) не порушувати прав власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок; д) уносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, установлені законом; є) здійснювати господарську та іншу діяльність способами та засобами, що забезпечують відтворення родючості ґрунтів земельних ділянок, а також обмежують негативний вплив такої діяльності на стан ґрунтів та довкілля; ж) за необхідності проводити агротехнічні, агрохімічні, меліоративні, фітосанітарні, протиерозійні та інші заходи з відтворення родючості ґрунтів, дотримуючись стандартів, норм, нормативів, правил та регламентів проведення таких заходів; з) вести книгу історії полів; и) сприяти проведенню агрохімічної паспортизації земель; і) інформувати Власника та відповідні органи виконавчої влади про факти деградації та забруднення ґрунтів на земельній ділянці; ї) виконувати інші обов’язки, установлені законодавством для землекористувачів. 4.3. Землекористувач приймає на себе ризик випадкового пошкодження чи знищення земельної ділянки або її частини. 4.4. На момент припинення права користування земельною ділянкою привести її (ґрунтовий покрив) у стан, у якому вона була на момент укладання договору. 4.5. Усі витрати за цим Договором бере на себе Землекористувач. 5. Припинення права користування земельною ділянкою 5.1. Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється в разі: · поєднання в одній особі Власника земельної ділянки та Землекористувача; · спливу строку, на який було надано право користування; · викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю; · за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством України. 5.2. Цей Договір може бути розірвано: · за взаємною згодою Сторін; · за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством України. 6. Унесення змін до Договору 6.1. Зміни та доповнення до цього Договору вносяться за згодою Сторін шляхом укладання відповідної додаткової угоди до Договору у порядку, установленому чинним законодавством України. 6.2. Усі зміни та доповнення до цього Договору дійсні лише в разі, якщо вони вчинені в письмовій формі та підписані повноважними представниками Сторін. 7. Вирішення спорів 7.1. Спори та розбіжності, що виникають між Сторонами стосовно обов’язків за договором, вирішуються шляхом переговорів. 7.2. Спори, які виникли у зв’язку з виконанням обов’язків Сторонами за Договором і не розв’язані шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до законодавства України. 8. Відповідальність Сторін 8.1. За невиконання або неналежне виконання умов цього Договору сторони несуть відповідальність згідно із законодавством України та цим Договором. 8.2. Землекористувач несе цивільну, адміністративну чи кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства України. 8.3. Землекористувач відшкодовує Власнику шкоду, заподіяну в результаті його господарської діяльності ґрунтовому покриву земельної ділянки. Відшкодування такої шкоди не звільняє Землекористувача від обов’язку привести ґрунтовий покрив у попередній стан відповідно до якісних показників, установлених під час останнього (перед передачею права користування) обстеження ґрунтового покриву, проведеного в рамках агрохімічної паспортизації земель. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв’язується в судовому порядку. 8.4. Землекористувач ознайомлений із даними останнього на момент укладання Договору агрохімічного обстеження, які містяться в агрохімічному паспорті земельної ділянки. Сторони домовились, що такі дані характеризують стан земельної ділянки (ґрунтового покриву) на момент укладення Договору. 8.5. За несвоєчасне внесення плати за користування земельною ділянкою, передбаченої пунктом 2.2 Договору, Землекористувач сплачує Власнику пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення. 9. Прикінцеві положення 9.1. Згідно із ч. 1 ст. 4 Закону України від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає обов’язковій державній реєстрації. |
Комментарии к материалу