Особенности аренды недвижимости физлицом-нерезидентом

Лист ДФС

від 01.12.2016 № 26028/6/99-99-13-02-03-15

Державна фіскальна служба України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула листи ... щодо практичного застосування норм чинного законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (п. 5 ст. 762 ЦКУ).

даткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 Кодексу.

Порядок оподаткування доходів фізичної особи від надання нерухомості в оренду (суборенду) визначено п. 170.1 ст. 170 Кодексу, відповідно до п.п. 170.1.1 якого податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в п.п. 170.1.1 цього пункту (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар.

Згідно з п.п. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Кодексу нерухомість, що належить фізичній особі – нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу – підприємця або юридичну особу – резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом щодо таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього підпункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

При цьому представницькі функції слід розуміти як представництво, яке згідно зі ст. 237 ЦКУ є правовідношенням, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до п.п. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 Кодексу доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1 - 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Кодексу, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 Кодексу.

         Разом з тим нормами ст. 168 Кодексу визначено строки перерахування до бюджету податку на доходи фізичних осіб з нарахованого (виплаченого) оподатковуваного доходу, зокрема якщо оподатковуваний дохід нараховується податковим агентом, але не виплачується (не надається) платнику податку, то податок, який підлягає утриманню з такого нарахованого доходу, підлягає перерахуванню до бюджету податковим агентом у строки, встановлені Кодексом для місячного податкового періоду (п.п. 168.1.5 п. 168.1 ст. 168 Кодексу).

         Також доходи, визначені ст. 163 Кодексу, є об’єктом оподаткування військовим збором (п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ Кодексу), зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

          Ставка військового збору становить 1,5 відс. об'єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу).

Згідно з п.п. 1.4 п. 16 1 підрозділу 10 розділу ХХ Кодексу нарахування, утримання та сплата (перерахування) військового збору до бюджету здійснюються у порядку, встановленому ст. 168 Кодексу, за ставкою, визначеною п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX Кодексу.

З метою уникнення неоднозначного тлумачення норм податкового законодавства для отримання більш конкретної відповіді необхідне детальне вивчення документів (матеріалів), які стосуються порушеного питання.

         Водночас повідомляємо, що відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

         Одночасно зауважуємо, що питання стосовно виду договору, який необхідно укласти фізичній особі – нерезиденту (орендодавцю) з представником (юридичною особою або фізичною особою – підприємцем) для здійснення представницької функції та нотаріального його посвідчення, не належить до компетенції Державної фіскальної служби України, а знаходиться у правовому полі Міністерства юстиції України.

Перший заступник Голови                                                                           С.В. Білан