Старт рынка земли: ответы на самые важные вопросы

Снятие так называемого моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения - процесс важный и исторический. Это новая эпоха для земельной сферы нашего государства. «Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью ...» - отныне это, гарантированное Конституцией право, будет касаться и владельцев земельных участков.

Впрочем за десятилетие, когда украинцы люди не имели законодательной возможности быть полноценными распорядителями своей собственности, украинцы разучились чувствовать себя хозяевами на собственной земле и имеют множество вопросов и даже опасений относительно земельной реформы. В этом документе мы собрали самые популярные и самые важные вопросы, которые возникают у общин по земельному законодательству, и ответы на них.

Кто сможет выкупить землю?

Согласно законодательству, выкупить землю могут граждане Украины, которым принадлежит право:

• постоянного пользования;
• право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения фермерского хозяйства;
• арендаторы участков, которые приобрели право аренды через переоформления права постоянного пользования до 2010 года.

Эти категории граждан могут выкупить земельные участки с рассрочкой до 10 лет. Цена земли будет равняться нормативной денежной оценке, без проведения земельных торгов.

В случае покупки участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после первой оплаты.

Что необходимо предпринять для регистрации права собственности на землю?

Во-первых, у участка должен быть кадастровый номер. Его наличие можно проверить на публичной кадастровой карте Украины: http://surl.li/ydva. Если кадастрового номера нет - обратитесь к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрируйте участок в Государственном земельном кадастре. Во время регистрации участка ей будет присвоен кадастровый номер.

Во-вторых, зарегистрируйте право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если к этому времени вы этого не сделали. Для регистрации права обратитесь к исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов, нотариусу или ЦНАП: https://my.gov.ua.

При себе необходимо иметь паспорт для установления вашей личности. Также для регистрации права собственности подготовьте документы:

• подтверждение уплаты административного сбора;
• документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).

После регистрации права собственности на землю получите бумажное или электронное извлечение из Государственного реестра прав.

Регистрация права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и указанный пакет документов сможет гарантировать вам право пользования, владения, распоряжения земельным участком и поможет избежать многих рисков.

Для чего нужен кадастровый номер?

Присвоение кадастрового номера - обязательная составляющая процесса приватизации, оформления прав собственности, урегулирования договорных отношений, осуществляется путем государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер присваивается земельному участку независимо от формы собственности. В случае перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, возникновения других, кроме права собственности, вещных прав на земельный участок, изменения прав на земельный участок, других сведений о нем кадастровый номер не меняется.

В случае разделения или объединения земельному участку/земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера.

В случае если до 1 января 2025 года владелец невостребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформил право собственности на земельный участок, он считается отказавшимся от получения земельного участка. Поэтому получение кадастрового номера земельного участка, который уже принадлежит лицу на основании государственного акта о праве собственности на землю, но в котором отсутствует кадастровый номер - является необходимым условием для регистрации самого права собственности на земельный участок.

В случае, если сведения о земельных участках, право собственности на которые возникло до 2004 года, не внесены в Государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) по заявлением их владельцев.

Какие документы необходимо будет предоставить нотариусу для удостоверения договора об отчуждении земельного участка?

Пакет документов, который нужно будет подать нотариусу, будет варьироваться в зависимости от субъектного состава участников сделки. Например, если сторонами договора отчуждения земельного участка являются граждане, то кроме документов, подтверждающих их личность и гражданство Украины, нужно обязательно предоставить:

• государственный акт на право собственности на землю;
• договор;
• свидетельство о праве на наследство либо иной документ, подтверждающий право собственности;
• документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка.

С целью определения общей площади участков, которые вправе приобрести в собственность один человек, нотариусу необходимо будет предоставить сведения и документы о пребывании приобретателя в браке, в том числе, зарегистрированном за границей, и о получении земли сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности супругов.

В то же время нотариус, как субъект первичного финансового мониторинга, вправе истребовать у потенциального покупателя сведения и документы, подтверждающие источники происхождения средств для приобретения земельных соток или гектаров.

Когда происходит заключение договора аренды земельного участка?

• из земель частной собственности - с согласия арендодателя и лица, имеющего право арендовать такой земельный участок;
• из земель государственной или коммунальной собственности - на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления - арендодателя или по результатам аукциона;
• на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования.

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверены нотариально.

Земельный участок по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Срок действия договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет.

Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть менее 7 лет.

Как осуществляется возобновление договоров аренды земли, заключенных до 16 июля 2020?

Возобновление договоров аренды земли, заключенных до 16.07.2020, осуществляется на условиях, определенных таким договорам, по правилам, действующим на момент их заключения. При этом в случае внесения изменений в договор аренды земли после 16.07.2020 на них будут распространяться правила о возобновлении договора аренды земли, определенные статьей 126¹ Земельного кодекса Украины.

Важно! Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора должен представить в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.

В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок.

Когда может быть прекращен договор аренды земли?

В соответствии со статьей 31 Закона Украины «Об аренде земли», договор аренды земли, среди прочего, прекращается в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;
• сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
• отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
• приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

Когда договор аренды земли может быть досрочно расторгнут?

Определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли: по соглашению сторон и по решению суда.

По соглашению сторон:

• в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения - за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
• в случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.

По решению суда:

• невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли»;
• невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных условиями договора;
• в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
• на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Как осуществляется начисление земельного налога физическим лицам?

Земельный налог - это обязательный платеж, взимаемый с владельцев земельных участков и земельных долей (паев), и постоянных землепользователей.

Начисление земельного налога производится налоговыми органами (по месту нахождения земельного участка) индивидуально для каждого физического лица на основании данных Государственного земельного кадастра.

Контролирующие органы исчисляют суммы земельного налога и направляют (вручают) плательщику по месту его регистрации до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение.

Физические лица уплачивают земельный налог в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Если налогоплательщик обнаружил расхождения в сведениях о земельном участке, предоставленных контролирующими органами, ему необходимо обратиться в контролирующий орган по месту нахождения земельного участка с оригиналами документов на право собственности, пользования льготой для проведения сверки и уточнения данных.

Когда нужно устанавливать границы земельного участка?

Собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка содействия установлению твердых границ, а также восстановлению межевых знаков в случаях, когда они исчезли, переместились или стали невыразительными.

Основные случаи, в которых возникает необходимость установления границ земельного участка:

• потеря или повреждение ранее установленных межевых знаков;
• проведение строительных работ на земельном участке (в том числе при установлении ограждения земельного участка);
• при решении пограничных споров с владельцами соседних земельных участков;
• бурение скважин;
• приобретение земельного участка новым владельцем и другие.

Как реализовать свое право на бесплатное получение земельного участка?

Передача земельных участков бесплатно из земель государственной и коммунальной собственности в собственность граждан в размерах, определенных законом, производится один раз по каждому виду использования. Это означает, что вы имеете право получить в частную собственность до шести земельных участков различного целевого назначения: для ведения фермерского хозяйства; для ведения личного крестьянского хозяйства; для ведения садоводства; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок); для индивидуального дачного строительства; для строительства индивидуальных гаражей.

Шаг 1. Избрание свободного земельного участка по желаемому месту расположения и по соответствующим целевым назначением. В этом может помочь Публичная кадастровая карта по ссылке:https://map.land.gov.ua.

Шаг 2. Обращение в сельский, поселковый, городской совет (если вопросы касаются земель коммунальной собственности) и предоставления необходимых документов.

Шаг 3. Заказ разработку проекта землеустройства в землеустроительной организации путем заключения соответствующего договора с четким определением стоимости и сроков выполнения работ.

Шаг 4. Регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре.

Шаг 5. Утверждение проекта землеустройства по отводу земельного участка.

Решение об утверждении проекта землеустройства является одновременно решением о передаче земельного участка в собственность или в пользование.

Шаг 6. Государственная регистрация права собственности теперь Вашего земельного участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их обременений.

После регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Вы становитесь полноправным собственником земельного участка.

Как изменить целевое назначение земельного участка?

Изменение целевого назначения земельных участков, не относящихся к государственной или коммунальной собственности, осуществляется сельским, поселковым, городским советом.

Этап 1. Необходимо нотариально заверенное заявление на изменение целевого назначения земельного участка, подписанное собственником. Именно это заявление и будет основанием для разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка, целевое назначение которого изменяется.

Проект землеустройства по отводу земельных участков может предусматривать изменение целевого назначения нескольких земельных участков, при условии что владельцем земельного участка частной собственности является одно лицо.

Этап 2. Собственник земельного участка должен подать разработан проект землеустройства по отводу земельного участка в соответствии сельского, поселкового, городского совета. Утверждение документации по земельному участку, который расположен за пределами населенного пункта, осуществляется районной государственной администрацией.

Основанием для отказа в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации. Отказ в изменении целевого назначения земельного участка или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суд.

Этап 3. Если решение об утверждении проекта землеустройства принято, нужно внести соответствующие изменения в Государственный земельный кадастр. Для этого документация по землеустройству подается Государственному кадастровому регистратору через центр по предоставлению административных услуг (ЦНАП) или через электронный кабинет.

https://www.kmu.gov.ua