О возможности перехода к ФХ права аренды земли от его председателя – Минюст

Пользование ФХ землей своих членов: теория и практика

Для государственной регистрации права аренды земельного участка по фермерскому хозяйству может быть представлен договор аренды земли, заключенный учредителем такого фермерского хозяйства.

Министерство юстиции Украины

Письмо

от 09.11.2021 г. № 105572/114453-31-21/8.4.3

Министерство юстиции Украины рассмотрело Ваше обращение по основаниям государственной регистрации права аренды земельного участка за фермерским хозяйством и в пределах компетенции сообщает следующее.

[…]

Частями второй, пятой статьи 13 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» определено, что вступившие в законную силу судебные решения являются обязательными к исполнению всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления, их должностными и должностными лицами, физическими и юридическими лицами и их объединениями по всей территории Украины. Обязательность учета (преюдиционности) судебных решений для других судов определяется законом.

Выводы по применению норм права, изложенные в постановлениях Верховного Суда, обязательны для всех субъектов властных полномочий, применяющих в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий соответствующую норму права.

Учитывая указанное, государственный регистратор при проведении регистрационных действий должен руководствоваться не только общим и специальным законодательством, а в том числе практикой Верховного Суда.

В постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 30 июня 2020 г. по делу № 927/79/19 указано следующее.

Согласно статье 512 Гражданского кодекса Украины, кредитор в обязательстве может быть заменен также в других случаях, установленных законом.

Согласно частям первой и второй статьи 1 Закона Украины от 19.06.2003 года № 973-IV «О фермерском хозяйстве» (далее – Закон № 973-IV) фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан, изъявивших желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, осуществлять ее переработку и реализации с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им в собственность и/или пользование, в том числе в аренду, для ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства, согласно закону. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, являющимися родственниками или членами семьи, согласно закону.
Согласно части первой статьи 12 Закона № 973-IV (в редакции до 20 октября 2021 г.) земли фермерского хозяйства могут состоять из, в частности, земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды.

Согласно статье 19 Закона № 973-IV в состав имущества фермерского хозяйства (складочного капитала) могут входить: здания, сооружения, обустройство, материальные ценности, ценные бумаги, продукция, произведенная хозяйством в результате хозяйственной деятельности, полученные доходы, другое имущество, приобретенное на основаниях, не запрещенных законом, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, а также другие имущественные права (в том числе на интеллектуальную собственность), денежные средства, передаваемые членами фермерского хозяйства в его складочный капитал.

Из приведенных норм права усматривается, что фермерское хозяйство является формой предпринимательской деятельности граждан, изъявивших желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию на земельных участках, предоставленных им в аренду для ведения фермерского хозяйства. При этом фермерское хозяйство создается после обретения гражданином, изъявившего желание создать фермерское хозяйство, права пользования земельным участком. Земли фермерского хозяйства состоят, в том числе, из земельных участков, используемых им на условиях аренды. Право использования такими земельными участками указывается в его уставе, который должен содержать сведения о земельном участке, а также срок, на который передается это имущественное право.

Итак, в силу вышеприведенных норм права после заключения гражданином договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства и создания этим гражданином фермерского хозяйства права и обязанности арендатора такого земельного участка по договору аренды земли переходят от гражданина к фермерскому хозяйству со дня проведение его государственной регистрации. Подобные выводы неоднократно излагались Большой Палатой Верховного Суда, в частности, в постановлениях от 13 марта 2018 г. по делу № 348/992/16-ц, от 22 августа 2018 г. по делу № 606/2032/16-ц, от 31 октября 2018 г. по делу № 677/1865/16-ц, от 27 марта 2019 г. по делу № 574/381/17-ц, от 26 июня 2019 г. по делу № 628/778/18, от 02 октября 2019 г. по делу № 922 /538/19.

Согласно статьям 125, 126 Земельного кодекса Украины, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Право пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952-IV).

Согласно части первой статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права.

В соответствии с пунктом второй части первой статьи 4 Закона № 1952-IV государственной регистрации прав подлежат: вещные права на недвижимое имущество, производные от права собственности: право аренды (субаренды) земельного участка.

По содержанию части первой статьи 27 Закона № 1952-IV государственная регистрация права собственности и других вещных прав производится на основании, в частности, заключенного в установленном законом порядке договора, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации; других документов, которые в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

Из приведенных норм права усматривается, что право аренды земельного участка возникает после государственной регистрации такого права, которая проводится государственным регистратором в порядке, предусмотренном Законом № 1952-IV, на основании договора аренды земли и других документов, согласно законодательству подтверждающих приобретение права аренды земельной участки.

Следовательно, после проведения государственной регистрации фермерского хозяйства и перехода к нему в силу вышеприведенных норм Закона № 973-IV прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земли такое хозяйство обращается к государственному регистратору для проведения государственной регистрации соответствующего права аренды на основании предоставленного им договора аренды земли государственной и коммунальной собственности, заключенного учредителем этого фермерского хозяйства.

При этом заключение с арендодателем и представление государственному регистратору дополнительного соглашения к договору аренды земли о замене арендатора с гражданина на фермерское хозяйство действующим законодательством Украины не предусмотрено, соответственно, не является обязательным.

Также обращаем внимание, что в таком случае, поскольку происходит изменение правоприобретателя вещного права, то в соответствии с нормами Закона № 1952-IV проводится государственная регистрация изменений, при этом дата и время государственной регистрации прав, обременений прав остаются неизменными.

Вместе с тем следует отметить, что в соответствии с частью первой статьи 12 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» (в редакции Закона Украины от 24.09.2021 № 1788-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования деятельности фермерских хозяйств», вступивший в силу 20 октября 2021 года) земли фермерского хозяйства могут состоять из:

• земельных участков, принадлежащих гражданам Украины – членам фермерского хозяйства по праву собственности, пользования;
• земельных участков, принадлежащих фермерскому хозяйству по праву собственности, пользования.

Указанное свидетельствует о том, что на законодательном уровне сегодня нормирован состав земельных участков фермерских хозяйств.

Важные юридические оговорки!

1. Письма Министерства юстиции Украины являются нормативно-правовыми актами, не устанавливают правовых норм и имеют только информационный характер. Их реальное значение не превышает авторитет аргументов и суждений, положенных в основу соответствующей правовой позиции.

2. Разъяснение законодательства, которое содержится в настоящем письме, не является юридической консультацией по конкретной ситуации и не учитывает особенности соответствующих фактических обстоятельств.

https://minjust.gov.ua/