Сім способів законно купити землю с/г призначення

Попри те, що мораторій був встановлений із метою консолідації землі сільськогосподарського призначення в руках її господарів і гарантування використання цієї категорії земель виключно за цільовим призначенням, де-факто це сприяло поширенню різних схем обходу мораторію, тінізації ринку земель. Внаслідок цього страждають як суспільство, так і держава в цілому, адже отримані неофіційно кошти ніде не фіксуються, податки до державного і місцевого бюджетів не сплачуються, а отже, не виділяються дотації на державні програми з підтримки малозабезпечених верств населення.

Слід зазначити, що в 80% випадків учасники ринку земель сільськогосподарського призначення обходять мораторій, використовуючи цілком легальні способи, які можна простежити з аналізу норм земельного законодавства. Отже, нині є такі способи відчуження земель сільськогосподарського призначення:

1) спадок, обмін, вилучення (викуп) для суспільних потреб. Закріплюючи заборону купівлі-продажу або за допомогою іншого способу«відчуження земельних ділянок і зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв)», у Земельному кодексі України передбачено право передавати такі землі у спадщину, обмінювати одну земельну ділянку на іншу (договір міни) і здійснювати вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб.

Отже, в цьому випадку найбільш дієвим способом відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення є укладення сторонами договору міни (бартеру), згідно з яким кожна зі сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший. Кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін (частини 1, 2 ст.715 Цивільного кодексу України).

Фактично договір міни є легальним способом відчуження земель сільгосппризначення, оскільки законом не встановлено обов’язкової вимоги обмінюватися рівнозначними земельними ділянками;

2) договір оренди земельної ділянки. Хоча за законом орендар порівняно з власником не має права розпоряджатися земельною ділянкою, однак, сторони можуть укласти договір оренди землі з правом першочергового викупу земельної ділянки орендарем після завершення дії мораторію. Це є фактичним відчуженням земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Нині орендованими є 62% розпайованих земель. Найбільшу кількість орендованих земель мають «Українські аграрні інвестиції» – 330 тис. га ; його основним бенефіціаром є громадянин Нової Зеландії, співвласник «Ренесанс Груп» Стівен Дженнінгс;

Слід зауважити, що в Україні набула поширення практика короткострокових договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, що негативно позначається на природних властивостях землі, оскільки орендар за 5 років бажає досягти для себе максимального прибутку, не піклуючись про виснаження землі;

3) довіреність. З 2004 року в Україні почастішали випадки відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом укладення власниками довіреностей на ім’я інших осіб. У ст. 244 ЦК України встановлено, що представник за довіреністю має право представляти інтереси довірителя перед третіми особами, а також здійснювати операції від його імені.

На нашу думку, представництво, засноване на договорі, за яким власник земельної ділянки сільгосппризначення надає представнику право відчужувати такі земельні ділянки, слід розглядати як уявне, тому відносини сторін мають регулюватися правилами угоди, яку вони справді уклали .

Також сформувалася практика укладення попередніх договорів про відчуження земель сільськогосподарського призначення на майбутнє, відповідно до ст. 635 ЦК України.

Слід наголосити, що 2006 року до ЗК України були внесені зміни, згідно з якими «угоди (у тому числі, довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв)... в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)» (абз.3 п. 15 розділу Х «Перехідні положення»).

Отже, можемо припустити, що такі угоди є нікчемними з моменту укладення, тому визнання таких угод недійсними судом не вимагається;

4) договір емфітевзису, за яким власник на довгостроковій основі (до 50 років) передає своє право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі. Таке право може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування (за винятком внесення земельної ділянки до статутного фонду, передачі в заставу). Законодавством України не вирішено долі зазначених земельних ділянок післяспливу терміну дії договору емфітевзису. Можна припустити, що особа, яка користується такою земельною ділянкою, є її справжнім господарем, тому вона не зацікавлена повертати земельну ділянку власнику. За своєю природою і наслідками договір емфітевзису має спільні ознаки з договором оренди землі, тому способи відчуження є аналогічними;

5) застава – один із найефективніших способів відчуження земель сільськогосподарського призначення, відповідно до якого «кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом» (ч. 1 ст. 572 ЦК України ). Однак така застава часто має дещо уявний зміст. Наприклад, потенційний «покупець» земельної ділянки «позичає» селянину – власнику земельної ділянки сільськогосподарського призначення або земельної частки (паю) певну суму грошей, що підтверджується розпискою. Після завершення певного терміну «борг» не повертається у зв’язку з відсутністю у боржника грошей або іншого ліквідного майна, крім земельної ділянки. Кредитор подає позов про примусове стягнення зазначеного «боргу». Тож у боржника-селянина немає іншого способу «повернути борг», окрім звернення стягнення на належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Як наслідок, остання в рахунок погашення «боргу» переходить у власність «кредитора» на підставі рішення суду;

6) у період з 1 січня 2008 року по 13 січня 2008 року мораторій не діяв, оскільки після схвалення ЗУ «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» від 19 грудня 2006 року, згідно з яким мораторій був продовжений до 1 січня 2008 року, президент України наклав на нього вето. Фактично в цей період сторони могли укладати між собою угоди про відчуження земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, позивач може звернутися до суду з вимогою про примусове відчуження земельної ділянки, обґрунтовуючи це тим, що на початку січня 2008-го він уклав із власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення договір купівлі-продажу, передав продавцю (власнику земельної ділянки) гроші, що підтверджується розпискою, і домовився посвідчити договір нотаріально. Однак продавець ухилився від такого посвідчення і до нотаріуса не з’явився. Згідно з ч.2 ст.220 ЦК України, «якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається». Тому цілком можливо, що суд задовольнить вимоги позивача, навіть якщо такого договору насправдіукладено не було у вказаний період часу. З цього приводу актуальним є рішення Верховного Суду України, згідно з яким такі позови не слід задовольняти, оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає державній реєстрації;

7) продаж земельної ділянки по частинах. Спочатку власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення виділяє окрему її частину. Відповідно до п. 7 ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, які посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок» від 5 березня 2009 року «відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку». В результаті виникає нова земельна ділянка, яка реєструється як земля під забудову. Отже, остання вільно може бути предметом договору купівлі-продажу.

Тож, як бачимо, формальна заборона продажу земель сільгосппризначення не означає неможливості їхнього відчуження в цілому.

Нині суспільство поділяється на два табори: прибічники і противники мораторію. У такій ситуації складно дати об’єктивну оцінку необхідностічи шкідливості зазначеної заборони відчуження земель, адже питання землі – це одвічне питання нашого народу. Зауважу лише те, що реалії сьогодення не є нормальними, адже у невигідному становищі опиняються не лише власники земельних ділянок, які хочуть реалізувати свою правомочність розпоряджатися землею в повному обсязі, а й потенційні покупці земельних ділянок, які змушені стимулювати розвиток тіньового ринку землі.

Крім цього, такий стан справ сприяє деградації земель сільськогосподарського призначення, оскільки більшість власників земельних часток не мають можливості ефективно їх використовувати через відсутність спеціального обладнання для обробітку земліабоузв’язку із завершенням строку давності останнього. Водночас земля є власністю українського народу і вільний ринок обороту земель сільськогосподарського призначення може призвести до концентрації таких земель в руках невеликої групи осіб, які фактично стануть монополістами на землю.

Джерело:

http://verhovenstvo.com/view/9566