Основания для расторжения договора аренды земли – разъясняет Верховный Суд

Основанием расторжения договора аренды земли согласно п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса (далее – ЗК) является систематическая, то есть неоднократная (два и более случая) полная неуплата арендной платы в сроки, определенные договором. Частичная неуплата (недоплата) арендной платы может быть основанием для расторжения договора аренды земли на основании ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса (далее – ГК), если такое нарушение условий договора будет квалифицировано как существенное.

Такие выводы сделала Большая Палата Верховного Суда.

Прокурор в интересах государства в лице поселкового совета обратился в суд с иском о расторжении договоров аренды земельных участков с обществом на основании п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК и ч. 2 ст. 651 ГК из-за систематической неуплаты ООО арендной платы, что, по мнению прокурора, является существенным нарушением условий договоров аренды.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций отметили, что нет оснований для расторжения договоров аренды, поскольку не доказана существенность нарушения договоров и наличие ущерба, причиненного этим нарушением. В то же время ответчик уплатил всю задолженность, что доказывает его добросовестное намерение надлежащим образом выполнять договорные обязательства и заинтересованность в сохранении договоров аренды.

Большая Палата Верховного Суда отметила, что правила об основаниях прекращения права пользования земельным участком, определенные п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (систематическая неуплата арендной платы) и предписания ч. 2 ст. 651 ГК, которыми предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом, соотносятся как не противоречащие друг другу, а наоборот дополняют друг друга.

Основанием расторжения договора аренды земли согласно п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК является именно систематическая, то есть неоднократная (два и более случая), полная неуплата арендной платы. Эта специальная правовая норма в таком случае является самостоятельной и достаточной, и обращаться к более общей норме ч. 2 ст. 651 ГК нет нужды.

Если имеет место уплата арендной платы в меньшем размере, чем определено условиями договора аренды земли, то есть арендатор допустил частичную неуплату (недоплату) арендной платы, применяется правило ч. 2 ст. 651 ГК – в случае существенности нарушения договора другой стороной. Если суд приходит к выводу, что арендатор существенно нарушил условия договора и в результате частичной недоплаты арендной платы арендодатель в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал, то договор должен быть расторгнут на основании ч. 2 ст. 651 ГК.

Тот факт, что на момент рассмотрения дела арендатор погасил задолженность по арендной плате, не влияет на право арендодателя требовать расторжения договора как на основании ч. 2 ст. 651 ГК, так и на основании п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК.

Из приведенных оснований БП Верховного Суда согласилась с доводами кассационной жалобы о том, что сам факт систематического нарушения договоров аренды земли в виде полной неуплаты арендной платы за 2019 и 2022 годы является основанием для расторжения таких договоров, несмотря на то, в дальнейшем была полностью уплачена указанная задолженность по этому делу – после обращения в суд с иском о расторжении упомянутых договоров.

Постановление БП Верховного Суда от 20.11.2024 по делу № 918/391/23 (производство № 12-19гс24).

Верховный Суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm