О госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество – письмо Минюста

Министерство юстиции Украины рассмотрело обращение относительно разъяснения некоторых вопросов, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество. 

Министерство юстиции Украины 

Письмо 

от 09.11.2023 № 146890/I-28572/8.4.4 

Министерство юстиции Украины рассмотрело <...> обращение <...> относительно разъяснения некоторых вопросов, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, и в пределах компетенции сообщает. 

В отношении лица заявителя в случае проведения государственной регистрации прекращение вещных прав на недвижимое имущество на основании решения суда 

Основополагающий принцип, на котором развивалась система государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – государственная регистрация прав), – заявление вещных прав на недвижимое имущество или обременений таких прав определенным лицом. Так, в соответствии с частью пятой статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон), в редакции от 01 января 2013 года, государственная регистрация прав является публичной, проводится органом государственной регистрации прав, который обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах и их обременениях в порядке, установленном настоящим Законом. Государственная регистрация прав и их обременений производится в порядке очередности поступления заявлений. 

Коренное изменение системы государственной регистрации прав с 01 января 2016 года имело следствием не только изменение системы органов и субъектов, осуществлявших полномочия в соответствующей сфере, но и постепенного отхода от общего принципа заявления о вещных правах на недвижимое имущество или обременений таких прав определенным лицом. . 

Так, начиная с 2016 года в Законе начали появляться нормы, предусматривавшие проведение государственной регистрации прав не в связи с обращением определенного лица с соответствующим заявлением, а в связи с определенными юридическими фактами, повлекшими приобретение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество, обременение таких прав. 

При таких условиях в случае применения «классической» процедуры государственной регистрации прав Закон оперирует необходимостью заявлять лицом о своих вещных правах, отягощении вещных прав и устанавливает, какое именно лицо может быть заявителем (пункт 3 части первой статьи 2). 

Вместе с тем, особенности проведения регистрационных действий на основании судебных решений предусмотрены статьей 31¹ Закона, содержащей отход от «классической» процедуры государственной регистрации прав. 

Указанной статьей Закона предусмотрено, что регистрационные действия на основании судебных решений проводятся исключительно на основании решений, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав) и Единого государственного реестра судебных решений, без подачи соответствующего заявления заявителем. 

Государственный регистратор, который находится в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, обеспечивающим хранение регистрационных дел в бумажной форме, по местонахождению соответствующего имущества в день поступления соответствующего судебного решения формирует и регистрирует необходимое заявление или регистрирует судебное решение о запрете совершения действий, связанных с государственной регистрацией прав, или судебное решение об отмене соответствующего судебного решения (части первая и третья). 

При этом подпунктом 1 пункта 2 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона Украины от 06 жовтня 2016 года № 1666 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защите прав собственности» установлено, что до внедрения информационного взаимодействия между Государственным реестром прав и Единым государственным реестром судебных решений, предусмотренного Законом, а также в случае проведения регистрационных действий на основании решений судов, вступивших в законную силу, до введения соответствующего информационного взаимодействия регистрационные действия на основании решений судов проводятся по обращению заявителя. 

Указанная норма не определяет лицо, которое может выступать заявителем, в том числе не содержит бланкетной нормы использования термина «заявитель» в понимании Закона. 

Учитывая изложенное, а также тот факт, что государственная регистрация прав на основании судебного решения удовлетворяет публично-правовой интерес относительно выполнения такого решения, считаем, что для проведения государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного решения относительно вступления, изменения или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, такое судебное решение может быть подано любым заинтересованным лицом, например, приобретателем вещного права, истцом или лицом, являющимся выгодоприобретателем в результате исполнения судебного решение. 

Относительно значительной сделки 

Законом Украины от 12 мая 2022 года № 2255-IX «О внесении изменений в некоторые законы Украины об усовершенствовании механизма противодействия рейдерству» часть третья статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» была изложена в новой редакции, согласно которой договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. Сделка о расторжении договора аренды (субаренды) земли сельскохозяйственного назначения, арендатором (субарендатором) по которой является юридическое лицо частного права (кроме акционерного общества, полного и коммандитного общества), является значительной сделкой и требует предварительного принятия общим собранием участников или другим высшим органом такого юридической лица решения о предоставлении согласия на его совершение (кроме случая, если уставом юридического лица прямо предусмотрено, что такая сделка не является значительной). В случае непринятия общим собранием участников или другим высшим органом юридического лица решение о предоставлении согласия на совершение такой значительной сделки (кроме случая, если уставом юридического лица прямо предусмотрено, что такая сделка не является значительной) такая сделка является ничтожной. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. 

В свою очередь Кодексом Украины по вопросам банкротства (далее – Кодекс), которым определены условия и порядок восстановления платежеспособности должника – юридического лица или признания его банкротом с целью удовлетворения требований кредиторов, а также восстановления платежеспособности физического лица, урегулированы отношения, связанные с совершением значительных сделок должником. 

При этом существеннім является определение значительных сделок, приведенное в статье 1 Кодекса, согласно которой значительные сделки – это сделки относительно имущества (работ, услуг), рыночная стоимость которых на день совершения сделки составляет 10 и более процентов стоимости активов должника по данным последней годовой финансовой отчетности. Если вместо нескольких сделок должник мог совершить одну значительную сделку, то каждая из таких сделок считается значительной. 

Назначение распорядителя имущества в соответствии с частью одиннадцатой статьи 44 Кодекса не является основанием для прекращения полномочий руководителя или органа управления должника. При этом согласно части двенадцатой настоящей статьи полномочия руководителя должника и исполнительных органов его управления, возложенные на них в соответствии с законодательством или учредительными документами, могут быть прекращены в случае, если ими не принимаются меры по обеспечению сохранности имущества должника, создаются препятствия действиям распорядителя имущества или допускаются другие нарушения законодательства. В случае выявления таких обстоятельств по ходатайству кредиторов или других участников дела определением хозяйственного суда полномочия руководителя и исполнительных органов управления должника прекращаются, а исполнение соответствующих обязанностей временно возлагается на распорядителя имущества до назначения в порядке, определенном законодательством и учредительными документами, нового руководителя должника и исполнительных органов управления должника 

В то же время в соответствии с частью седьмой статьи 44 Кодекса руководитель или орган управления должника исключительно по согласованию с распорядителем имущества принимают решение о: участии должника в объединениях, ассоциациях, союзах, холдинговых компаниях, промышленно-финансовых группах или других объединениях юридических лиц; передаче имущества в аренду; получении и предоставлении ссуд (кредитов); удовлетворении требований текущих кредиторов. В процедуре распоряжения имуществом должник не имеет права без согласия комитета кредиторов (собрания кредиторов – до момента формирования комитета кредиторов) совершать значительные сделки, совершение которых не запрещено настоящим Кодексом. 

Также в процедуре распоряжения имуществом должник в соответствии с частью восьмой статьи 44 Кодекса не имеет права без согласия комитета кредиторов (собрания кредиторов – до момента избрания комитета кредиторов) осуществлять продажу существенных активов должника. 

Обращаем внимание, что в соответствии с частью первой статьи 2 Кодекса производство по делам о банкротстве регулируется настоящим Кодексом, Хозяйственным процессуальным кодексом Украины, другими законами Украины. Применение положений Хозяйственного процессуального кодекса и других законодательных актов Украины осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом. 

В соответствии с частью пятой статьи 18 Закона в случае если государственная регистрация прав производится не в результате совершения нотариальных действий или не на основании документов, выданных (оформленных) органами государственной власти или органами местного самоуправления, или государственная регистрация прав производится не автоматически в случаях, определенных этим Законом, государственный регистратор обязательно определяет объем гражданской дееспособности физических лиц и гражданской правоспособности и дееспособности юридических лиц, проверяет полномочия представителя физического или юридического лица по совершению действий, направленных на приобретение, изменение или прекращение прав, обременений таких прав. 

Учитывая изложенное, считаем, что если в соответствии с требованиями Закона Украины «Об аренде земли» для досрочного расторжения договора аренды земли предусмотрено предварительное принятие общим собранием участников или другим высшим органом юридического лица решения о предоставлении согласия на совершение такой сделки (кроме акционерного общества, полного, коммандитного обществ и в случае, когда уставом юридического лица прямо предусмотрено, что такая сделка не является значительной), то в случае назначения распорядителя имущества такого юридического лица государственному регистратору также должно предоставляться согласие комитета кредиторов. 

<...>

Важные юридические оговорки: 

1. Письма Министерства юстиции Украины являются нормативно-правовыми актами, не устанавливают правовых норм и имеют только информационный характер. Их реальное значение не превышает авторитет аргументов и суждений, положенных в основу соответствующей правовой позиции. 

2. Разъяснение законодательства, которое содержится в настоящем письме, не является юридической консультацией относительно конкретной ситуации, не учитывает особенности соответствующих фактических обстоятельств и основывается на презумпции достоверности предоставленной заявителем информации. 

Минюст