Как продлить аренду земли: судебная практика

Борьба за землю в последние годы претерпевает новый виток обострения. В зону риска рейдерских атак попадают как раз те хозяйства, которые либо находятся в процессе перезаключения договоров аренды с пайщиками, либо у которых такой период на подходе.

Именно поэтому сельхозпроизводителям, которые используют арендованную землю, так важно понимать все особенности перезаключения договоров аренды земли, а также знать о подводных камнях и позициях судов на случай возникновения споров.

Казалось бы, что сложного в перезаключении договора аренды? Собрать небольшой пакет документов, подписи пайщиков на проектах договоров на новый срок да отнести эти документы к регистратору. Возможно, в идеале так все и происходит. До тех пор, пока не появится конкурент, объезжающий пайщиков-собственников земли и предлагающий им золотые горы за передачу земли в аренду именно ему. Обычно в таких случаях долго уговаривать не приходится. Как результат - «старый» арендатор, наблюдая, как буквально на глазах испаряются его гектары, понимает, что с этим надо что-то делать.

Лучшее, что можно посоветовать в подобных случаях, - системная и тщательная превентивная работа по продлению аренды в строгом соответствии с требованиями Закона Украины «Об аренде земли». В указанном законе этим правоотношениям посвящена статья 33, которая предусматривает основания и порядок возобновления договора аренды земли.

Судебная практика Верховного Суда исходит из того, что в указанной статье содержится два самостоятельных основания возобновления договора аренды земли, которыми может воспользоваться «старый» арендатор для сохранения права пользования землей. Во-первых, это преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок и, во-вторых, возобновление договора аренды на тот же строк и на тех же условиях в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком.

Преимущественное право на заключение аренды на новый срок. Для сельхозпроизводителя, не знакомого со всеми хитросплетениями законодательства и правоприменения, термин «преимущественное право» звучит достаточно очевидно и понятно: поскольку он уже заключил договор, платит арендную плату вовремя, значит, имеет святое право опять взять в аренду этот же кусок земли. А если арендодатель откажется, то всегда можно пойти в суд и заставить его.

На самом деле все обстоит несколько иначе, ведь преимущественные права как таковые - вещь достаточно зыбкая. Безусловно, своим преимущественным правом «старый» арендодатель пользоваться должен, и в суд ему, конечно же, обращаться надо. Но для того чтобы такой иск дал ожидаемый результат, нужно неукоснительно соблюсти условия и процедуру, описанную в частях второй-пятой статьи 33 Закона «Об аренде земли»: во-первых, арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; во-вторых, до истечения срока договора (как минимум, не позже чем за месяц) письменно уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; в-третьих, к своему письму-уведомлению приложить проект дополнительного соглашения; в-четвертых, арендодатель на протяжении месяца не уведомил арендатора о наличии возражений.

Что в таких случаях должен сделать собственник земли, и на каких основаниях он может отказать арендатору в заключении договора на новый срок? Согласно требованиям закона арендодатель обязан: (1) рассмотреть письмо-уведомление на предмет его соответствия требованиям закона; (2) в случае необходимости согласовать с арендатором новые условия договора; (3) заключить договор аренды на новый срок. Либо же арендодатель может (а) сообщить арендатору о своих возражениях в связи с тем, что письмо-уведомление или проект дополнительного соглашения не соответствуют закону; (б) предложить свою редакцию существенных условий договора. Отказ арендодателя от заключения договора по другим причинам либо затягивание с подписанием дополнительного соглашения считаются недобросовестным поведением и могут быть обжалованы арендатором в судебном порядке.

Следует отметить, что преимущественное право арендатора прекращается, если стороны не договорились о новых условиях договора. На практике это означает, что арендодатель в ответ на полученное предложение действующего арендатора заключить договор на новый срок может потребовать, к примеру, более высокую арендную плату, и если по этому условию стороны не договорятся, то арендатор более не имеет никаких преимуществ в заключении договора на новый срок в сравнении с другими претендентами на аренду этого же участка.

Если же «старый» арендатор в попытках заключить договор на новый срок действовал в соответствии с процедурой, установленной законом, а арендодатель проигнорировал его сообщения и все-таки заключил договор аренды с «новым» арендатором, такой договор, согласно позиции Верховного Суда, подлежит признанию недействительным как нарушающий преимущественное право.

Также стоит отметить, что судебная практика о нарушении преимущественного права на заключение договора на новый срок достаточно неоднозначна даже в пределах Верховного Суда. Позиции разных судебных палат порой идут вразрез друг с другом, что точно не добавляет определенности. К примеру, в одном случае Верховный Суд Украины (старый), с которым соглашается Верховный Суд (новый), говорит о том, что преимущественное право нарушено, если арендодатель сначала говорит, что собирается возделывать землю самостоятельно, а потом заключает договор с новым арендатором. В другом случае Верховный Суд игнорирует обстоятельства такого поведения арендодателя и не находит нарушений преимущественного права.

Возобновление договора по «молчаливому согласию» арендодателя. Это второе основание возобновления договора аренды земли, заключенное в статье 33 Закона «Об аренде земли» (часть шестая). Для его реализации необходимо наличие несколько иных обстоятельств, хотя и этот подход можно использовать для сохранения за собой права аренды земли в определенных случаях.

Для возобновления договора в соответствии с частью шестой 33-й статьи необходимо, во-первых, чтобы срок договора аренды истек; во-вторых, чтобы арендатор продолжал пользоваться землей и выполнять свои обязанности по договору; в-третьих, чтобы арендодатель в течение месяца не предоставил своих возражений относительно возобновления договора. Здесь действует принцип «молчаливого согласия» арендодателя на продление аренды.

При всем при этом нужно помнить о двух принципиальных моментах: (1) по этому основанию договор может быть возобновлен исключительно на тех же условиях и на тот же срок, что и первичный договор аренды; (2) подписание сторонами дополнительного соглашения является обязательным. Если, к примеру, одно из условий договора в процессе его пролонгации по «молчаливому согласию» было изменено в проекте дополнительного соглашения, то арендатор утрачивает право на возобновление договора аренды земли.

С этими ограничениями связана и проблема выбора способа защиты прав арендатора - как правильно сформулировать свои требования при обращении в суд с целью возобновления договора аренды на новый срок. Ведь по принципу «молчаливого согласия» договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок в силу закона, но при этом стороны все-таки должны подписать дополнительное соглашение.

На практике арендаторы, как правило, идут двумя путями, заявляя в суде требования либо о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на тот же срок, либо о признании заключенным дополнительного соглашения о продлении в редакции, предложенной арендатором.

Судебная практика Верховного Суда о применении этих способов защиты прав арендатора, как можно догадаться, неоднозначная. Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда придерживается позиции о том, что признание договора аренды возобновленным является ненадлежащим способом защиты, а лишь попыткой установить факт. По мнению Суда, надлежащим и эффективным способом защиты прав арендатора является требование о признании заключенным дополнительного соглашения с указанием его содержания.

В свою очередь, Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда не видит проблем в том, чтобы оставить в силе решения судов предыдущих инстанций, предусматривающие, в частности, признание договора аренды возобновленным.

Также очень важно разделять основания возобновления договора аренды. Если арендатор начал процедуру возобновления договора путем реализации своего преимущественного права, то это исключает возможность использования принципа «молчаливого согласия».

agroportal.ua