Как из квартиры сделать магазин?

Часто у людей, мечтающих и желающих заниматься предпринимательской деятельностью возникает вопрос: где разместить свой бизнес? И первая идея, которая к ним приходит – это купить квартиру на первом этаже багатоповерхневого дома для этого.

Но украинское законодательство запрещает использовать такую квартиру под офис или предприятие. Поэтому для такой деятельности и для таких целей необходимо пройти процедуру, которая называется “перевод квартиры из жилого фонда в нежилой (нежилое помещение)”.

Вопрос перевода жилого помещения в нежилое частично урегулирован Жилищным кодексом Украины (далее - ЖКУ) – ст. 7 и ст. 8, однако, в силу архаичности этого нормативного акта он не регулирует изменение правового статуса помещений жилого фонда, находящиеся в частной собственности, исходя из отсутствия в советское время, когда принимался ЖКУ, такой формы собственности.

Упомянутые статьи регламентируют перевод помещений из жилого фонда в нежилой только при условии, когда помещения находятся в зданиях государственной и коммунальной собственности, однако они применяются аналогично и до частных помещений, ввиду отсутствия других специальных нормативных предписаний.

Принципиальную возможность законного перевода жилья частной формы собственности в нежилую форму, подтверждают также письма Госкомпредпринимательства от 06.03.2002 года № 2-222/1301 и от 28.01.2005 № 561, Мінжилкоммунгоспа от 01.04.2006 года и от 12.05.2008 года № 8/7-336, а также судебной практикой. Таким образом, применяя упомянутую аналогию, можно прийти к выводу, что основаниями для перевода любого жилища в помещение нежилой формы, исходя из норм ЖКУ, являются:

   непригодность жилья для проживания;

   перевод пригодных для проживания помещений жилого фонда в нежилой фонд как исключение (которое фактически применяется как правило).

И в том, и в другом случае, для изменения статуса помещения, должно быть принято соответствующее решение о переводе помещения жилого фонда в нежилой. Решение принимается исполкомом областного или районного совета. То есть Советом министров АРК, исполкомом областного совета, КГГА (выполняет функции исполкома м.Киева), исполкомом м. Севастополя.

Детальный порядок признания помещений непригодными для проживания и перевода их в нежилой фонд, предусмотренный постановлением Совмина УССР № 189 от 26.04.84 г. Она предполагает долгую процедуру, которая предусматривает тщательное обследование жилья, принятия решения исполкомом сельского, поселкового, городского совета, которое затем фактически утверждается исполкомом областного или районного совета.

Процедура перевода занимает определенное время, но позволяет повысить стоимость такого помещения в несколько раз!

Здесь следует отметить, что несмотря на сложность процедуры, она прописана достаточно детально и перечень конкретных действий имеет исчерпывающий характер, который не предусматривает необходимости преодоления такого камня преткновения, как согласие соседей.

Однако, на практике, требования согласования изменения статуса помещений со всеми соседями могут быть установлены местными нормативами, невыполнение которых исключает возможность получения разрешения на перевод жилья в нежилой фонд.

Например, в городе Харькове, действует решение исполкома Харьковского горсовета от 04.06.2003 года № 572, которое, среди прочего, требует получения согласия всех собственников многоквартирного жилого дома на размещение в нем объекта непромышленной сферы.

И хотя в принципе, очевидно, что получение согласия от соседей является обременительным и ненужным мероприятием, к тому же нарушает право собственника распоряжаться своим помещением, получить разрешение исполкома на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой фонд (нежилое помещение) без согласия соседей, если это предусмотрено местными правилами, практически невозможно.

Не поможет здесь даже суд, поскольку судами всех инстанций уже неоднократно была высказана позиция, что если какие-либо действия лиц является их правом, а не обязанностью, то они не могут быть принуждены к их осуществлению, поскольку они для них не являются обязательными. Согласие как раз и является тем, что сосед имеет право дать или не дать. Кстати, то же самое касается и обжалования отказов исполкомов в предоставлении разрешения, особенно если речь идет о переводе в нежилой фонд пригодного для проживания помещения. Ведь в этом случае предоставление согласия исполкома также является правом, а не обязанностью.

Часто из сложившейся ситуации выходят путем проведения реконструкции квартиры, в результате которого она меняет свой статус фактически, то есть, оставаясь жильем, на деле используется не по назначению, то есть сама по себе реконструкция квартиры под офис не является юридическим основанием для признания ее необитаемой, из чего следует, что это помещение будет “вне закона”, то есть продать – подарить его будет проблематично, кроме того, необходимо постоянно держать наготове деньги для оплаты штрафов, которые на данный момент, к счастью, не такие большие.

На практике чаще всего согласие на перевод квартиры со всеми соседями может быть установлено местными нормативами!

Таким образом, если перевод жилья в нежилой фонд все же нужен, единственный вариант законного решения вопроса – это согласование перевода со всеми соседями.

Источник: http://business-companion.te.ua/news_...