Внесены изменения в типовой договор аренды земли: что это означает для аграриев

Постановлением КМУ от 19.08.2022 № 921 (вступило в силу с 24.08.2022) внесены изменения в Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 03.03.2004 № 220 (далее – Типовой договор, Постановление № 220). В консультации расскажем, в чем суть этих изменений и в каких случаях сельхозпредприятия должны применять Типовой договор.

Вопросы – ответы

Какие изменения внесены в Типовой договор?

Изменения коснулись раздела «Прочие права и обязанности сторон» Типового договора. Теперь в этом разделе указано, что права и обязанности сторон определяются в соответствии с Законом от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). Во время действия военного положения, его прекращения или отмены в Украине или отдельных ее местностях права и обязанности сторон определяются согласно п. 27 и 28 разд. X Земельного кодекса (далее – ЗК).

Сразу хотим отметить, что использование Типового договора обязательно только в случае заключения договора аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности. При заключении договора аренды сельхозземли частной формы собственности применять Типовой договор не обязательно, однако его можно брать за основу.

Если же сельхозпредприятие заключает договор аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности, то у него закономерно возникает вопрос: о чем идет речь в п. 27 и 28 разд. X ЗК? Ведь при заключении такого договора ему надо учитывать, что в военное время действуют особые правила в сфере земельных отношений.

Для начала напомним, что районные военные администрации (далее – РВА) во время войны получили право передавать в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства (пп. 2 п. 27 разд. Х ЗК):

• земли государственной/коммунальной формы собственности (кроме тех, которые находятся в постоянном пользовании частных лиц, предприятий, например фермерского хозяйства). Поэтому у одного хозяйства не заберут землю из постоянного пользования, чтобы передать другому. Во временное пользование могут передать землю государственного/коммунального предприятия и т. п. с письменного согласия руководителя такого предприятия. При этом право постоянного пользования не прекращается. Поэтому имеет место одновременное наличие двух прав – постоянного пользования и аренды. В аренду передается полностью участок или его часть (определяется схематически и прилагается к договору аренды);
• земли коллективной собственности коллективного сельхозпредприятия, кооператива, акционерного общества;
• нераспределенные/невытребованные земельные участки, доли/паи.

При этом на период военного положения РВА имеют право передать земельные участки на срок до 1 года. Такие договоры аренды земельных участков не могут возобновляться, заключаться на новый срок и прекращаются по истечении срока, на который они были заключены.

Например, если РВА передала участок в аренду по договору от 01.05.2022, он будет действовать на тех же условиях не более года, то есть максимум до 01.05.2023.

Важно: это правило не касается земельных участков частной формы собственности. Как и ранее, срок аренды земельных участков сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, а если на них осуществляется мелиорация – 10 лет.

Теперь переходим к правам и обязанностям арендатора, который заключает договор аренды земельного участка государственной или коммунальной формы собственности (именно эти права и обязанности должны теперь отражаться в указанном договоре аренды).

Так, согласно договору аренды земельного участка с РВА арендатор не имеет права (п. 27, 28 разд. X ЗК):

• на компенсацию своих расходов на улучшение земельного участка;
• преимущественное право на покупку участка (в случае его продажи);
• возобновление договора, заключение договора на новый срок с использованием преимущественного права. Фактически договор будет, так сказать, разовым. После его окончания получить этот участок в аренду можно будет в общем порядке без каких-либо преимуществ;
• передачу участка в субаренду;
• установление земельного сервитута;
• изменение целевого назначения участка, угодий;
• строительство на участке недвижимого имущества (зданий, сооружений);
• закладку многолетних насаждений;
• отчуждение, передачу в залог/ипотеку права пользования земельным участком;
• разделение/объединение земельного участка;
• использование для собственных нужд имеющихся на участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов и других полезных свойств земли.

Обратите внимание! Сельхозучастки государственной/коммунальной формы собственности могут переда­вать­­ся в пользование исключительно для ведения товарного сельхозпроизводства.

Нужно ли регистрировать право аренды на сельхозучасток, переданный РВА, в Реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав)?

Нет, на период военного положения право аренды на сельхозучасток, переданный РВА в аренду на срок до года и сформированный по новому порядку, не регистрируется в Реестре прав. На время войны регистрации подлежит только договор аренды, вносимые в него изменения, договор о расторжении. Ведь, несмотря на то что договор будет считаться заключенным на год, стороны имеют право на его досрочное расторжение путем заключения допсоглашения.

Госрегистрация договора аренды земли осуществляется в Книге регистрации землевладений и землепользований, которую будут вести РВА. Поэтому каждая РВА должна вести реестр заключенных ею договоров, указывать в договоре его регистрационный номер (подробнее об изменениях в сфере земельных отношений в период военного положения см. в «Новые земельные порядки во время войны: регистрация договора аренды земли, мораторий на приватизацию и другое»).

Сельхозпредприятие заключает договор аренды земельного участка частной формы собственности. Какие особенности нужно учитывать в период военного положения при его заключении?

Как и ранее, такой договор заключается в письменной форме (ст. 14 Закона № 161). При аренде сельхозземли у физлица (частная форма собственности) стороны не обязаны использовать Типовой договор, но его можно взять за образец.

Удостоверять договор у нотариуса не обязательно. Это можно сделать по желанию одной из сторон. К тому же собственник земельного участка может заранее установить/отменить требование относительно нотариального удостоверения договора путем заключения односторонней сделки у нотариуса. Требование выступает обременением вещных прав и подлежит отражению в Реестре прав (ч. 1 ст. 14 Закона № 161).

После подписания договора надо обратиться к госрегистратору для осуществления регистрации права аренды в Реестре прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Право аренды возникнет с момента такой регистрации. Тогда земельный участок будет считаться переданным арендатору. Заключать дополнительно акт приемки-передачи не нужно (ст. 17 Закона № 161).

В договоре необходимо указать существенные условия (ст. 15 Закона № 161):

• объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
• срок действия договора и дата его заключения;
• арендная плата (размер, индексация, способ и условие расчетов, сроки и порядок внесения/пересмотра, ответственность за неуплату).

Помните! Кроме существенных условий стороны могут прописать другие важные для них условия, например, о прекращении аренды в случае смерти арендодателя, механизме использования преимущественного права на покупку, правилах возобновления договора на новый срок.