Судебная практика по использованию земли без документов

Использование земельного участка без правоустанавливающих документов лишает городской совет как владельца земли права получать доход в размере арендной платы (неполученный доход), и поэтому убытки подлежат взысканию в полном объеме (постановление ВСУ от 17.02.16 г. по делу № 3-1160г15).

Суть дела

Истец – городской совет (далее – Истец), Ответчик – Общество (далее – Ответчик). Истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании убытков в виде неполученного дохода, поскольку в течение шести лет Ответчик не оформил надлежащих документов для заключения договора аренды, регистрацию земельного участка не осуществил, договор аренды не заключил.

10.10.08 г. Ответчик приобрел у Гражданки имущественный комплекс, расположенный на земельном участке площадью 0,6236 га. Указанный земельный участок использовался Гражданкой (продавцом недвижимого имущества) на основании договора аренды земельного участка от 30.07.07 г., заключенного между ней и Истцом. По заявлению Гражданки о добровольном отказе и на основании решения Истца от 24.12.08 г. № 557 изъят из использования заявительницы спорный земельный участок в связи с продажей имущественного комплекса Ответчику, решено расторгнуть договор аренды земельного участка с Гражданкой, а Ответчика обязали оформить документы на право пользования этим участком. 27.01.09 г. между Гражданкой и Истцом заключено соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

22.10.08 г. Ответчик обратился к Истцу с заявлением о даче поручения управлению земельных ресурсов подготовить правоустанавливающие документы на земельный участок по фактическому размещению указанного объекта недвижимости.

26.02.09 г. между Ответчиком и ГП УГНПИ «Укргеоинформ» заключен договор о выполнении топографо-геодезических работ по инвентаризации спорного земельного участка. По технической документации по землеустройству 15.01.10 г. получено положительное заключение от главного архитектора города (срок действия – 1 год), а 11.02.11 г. положительное заключение получено от отдела Госкомзема (на срок действия решения городского совета). Кроме того, ГП УГНПИ «Укргеоинформ» изготовлена техническая документация по землеустройству на спорный земельный участок с указанием неполного кадастрового номера.

Решением Истца от 29.07.11 г. № 156 рассмотрено заявление Ответчика от 22.10.08 г., акты обследования состояния и условий использования земельного участка, техническая землеустроительная документация и решено предоставить Ответчику в аренду спорный земельный участок для фактического размещения имущественного комплекса. Ответчика обязали заключить в течение 30 дней после принятия этого решения договор аренды земельного участка. На основании этого решения отделом земельных отношений Истца был подготовлен проект договора аренды земли.

В 2012 году Ответчик заказал и получил техдокументацию по землеустройству на спорный земельный участок без указания кадастрового номера. Письмом от 04.03.13 г. Ответчик сообщил Истцу о том, что им выполнена землеустроительная документация спорного земельного участка, теперь согласовываются границы земельных участков, и просил предоставить срок контроля за оформлением землеустроительной документации до 01.05.13 г.

Письмом от 13.03.13 г. Объединенная ГНИ сообщила Истцу о том, что Ответчик уплачивает земельный налог за пользование спорным земельным участком. Задекларированные налоговые обязательства по земельному налогу уплачены им в бюджет своевременно и в полном объеме.

24.04.13 г. Истцом проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства во время использования Ответчиком спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт и установлено, что Ответчик не оформил документы на право пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. В этот же день на адрес Ответчика направлено письмо-предупреждение с копией акта обследования и он поставлен в известность о необходимости оформления документов на землепользование или освобождение земельного участка. Предложение Ответчиком проигнорировано, договор аренды указанного земельного участка не заключен.

25.05.14 г. Ответчик обратился к Истцу с заявлением о предоставлении разрешения на разработку технической документации по землеустройству по установлению границ земельного участка в натуре (на местности) для фактического размещения имущественного комплекса. Решением Истца от 30.05.14 г. № 1058 Ответчику предоставлено разрешение на разработку технической документации по землеустройству по установлению границ земельного участка в натуре (на местности).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что его вины в незаключении договора нет, поскольку во время совершения им действий по оформлению документов на право пользования земельным участком постоянно изменялись требования законодательства, утрачивали силу собранные им документы. Кроме того, решение от 29.07.11 г. № 156 Истцом принято при отсутствии необходимой техдокументации, на время его принятия уже утратило силу заключение главного архитектора города от 15.01.10 г. и выяснилось, что земельный участок не был сформирован и зарегистрирован в Земельном кадастре.

Судебные решения

Решением хозяйственного суда от 17.12.14 г. в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционного хозяйственного суда от 20.05.15 г. решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен: взысканы с Ответчика в пользу Истца убытки и судебные расходы. Постановлением ВХСУ от 04.08.15 г. постановление апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением ВСУ от 17.02.16 г. заявление Истца о пересмотре постановления ВХСУ от 04.08.15 г. удовлетворено частично: постановление ВХСУ отменено, определение апелляционного хозяйственного суда от 20.05.15 г. оставлено в силе, взысканы с Ответчика в пользу Истца судебные расходы.

Аргументы суда

В соответствии со ст. 206 Земельного кодекса (далее – ЗК) в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений, использование земли в Украине – платное. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

Согласно содержанию положений ст. 122, 123 ЗК сельские, поселковые, городские советы передают земельные участки в собственность или в пользование из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных громад для всех нужд. Предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование осуществляется на основании решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям, определенным ст. 122 ЗК, или договору купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка.

Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненного ущерба. Собственникам земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные вследствие, в частности, неполучения доходов за период временного неиспользования земельного участка. Порядок определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям устанавливается КМУ (ст. 152, 156, 157 ЗК).

Суд отметил, что в соответствии с п. 3 Порядка определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям, утвержденного постановлением КМУ от 19.04.93 г. № 284, возмещению подлежат убытки собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, включая и неполученные доходы, если они обоснованны.

Согласно содержанию положений ст. 22 Гражданского кодекса (далее – ГК) лицо, которому нанесены убытки вследствие нарушения его гражданского права, имеет право на их возмещение. Убытками, в частности, являются доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки возмещаются в полном объеме, если договором или законом не предусмотрено возмещение в меньшем или большем размере.

Указанная норма корреспондируется с положениями ст. 224 Хозяйственного кодекса, которой установлено, что участник хозяйственных отношений, нарушивший хозяйственное обязательство или установленные требования к осуществлению хозяйственной деятельности, должен возместить нанесенные этим убытки субъекту, права или законные интересы которого нарушены. Под убытками понимаются расходы, осуществленные правомочной стороной, неполученные ею доходы, которые правомочная сторона получила бы в случае надлежащего выполнения обязательства или соблюдения правил осуществления хозяйственной деятельности второй стороной.

Общие основания ответственности за причиненный имущественный ущерб определены в ст. 1166 ГК, согласно которой имущественный ущерб, нанесенный неправомерными решениями, действиями или бездействием личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также ущерб, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, его причинившим. Лицо, причинившее ущерб, освобождается от его возмещения, если оно докажет, что ущерб причинен не по его вине.

Относительно утверждения Ответчика, что на время принятия Истцом решения от 29.07.11 г. № 156 уже утратило силу заключение главного архитектора города, суд отметил следующее. В соответствии со ст. 56 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве» (в редакции, действующей на день принятия решения) наличие заключения в технической документации не было обязательным. Это заключение является дополнением и имеет информативный характер. О соответствии изготовленной документации по землеустройству свидетельствует заключение управления Госкомзема от 11.02.11 г.

Что касается утверждения Ответчика, что зарегистрировать земельный участок должен был Истец, суд отметил: на землепользователя возложена обязанность обращения в уполномоченный орган – территориальный орган Госземагентства с заявлением о государственной регистрации земельного участка, после чего земельному участку присваивается кадастровый номер.

Таким образом, исследовав правовые нормы и обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что Ответчик хотя и совершал отдельные действия по узакониванию пользования земельным участком, однако в течение значительного периода (свыше 6 лет) уклоняется от регистрации земельного участка и заключения договора аренды. В то же время предусмотренный законодательством срок подготовки документов для заключения договора аренды – 6 месяцев.

Также суд отметил, что Ответчик ошибочно считает, что, будучи законным пользователем земельного участка, он имеет право платить земельный налог в размере 1 % от стоимости земельного участка без заключения договора аренды. Поскольку он не является собственником земельного участка и у него нет законных оснований для приобретения права на земельный участок на праве постоянного пользования, то согласно Закону от 06.10.98 г. № 161-ХIV «Об аренде земли» Ответчик обязан в установленный законом срок заключить договор аренды земельного участка и платить арендную плату, годовой размер которой в соответствии со ст. 288 Налогового кодекса не может быть меньше 3 % нормативной денежной оценки.

Использование земельного участка без правоустанавливающих документов может стать основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о взыскании убытков. Если лицо, у которого приобретено недвижимое имущество, использовало земельный участок (на котором размещено такое имущество) на условиях аренды, то к покупателю недвижимого имущества переходит право аренды соответствующего земельного участка, а не право собственности. Поэтому покупатель должен заключить договор аренды такого земельного участка и платить арендную плату. А уплата земельного налога (плательщиками которого являются собственники земельных участков) в таком случае неправомерна. Замечу: по анализируемому делу уплаченные ответчиком суммы земельного налога были учтены судом при исчислении суммы убытков.