Суборенда: запитання та відповіді

№
з/п

Запитання

Відповідь

«БАЛАНС-АГРО»

1

2

3

4

1

Що таке суборенда земельної ділянки, яка форма та умови договору?

Суборенда земельної ділянки – це передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в користування без зміни її цільового призначення на строк та на умовах, визначених договором оренди.

Форму договору суборенди законодавством не затверджено. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки й не суперечити йому

2015,
№ 12

2

Чи потрібна згода
орендодавця для укладання договору суборенди земельної ділянки?

Це має бути визначено договором оренди. Так, ним може бути передбачено:

– можливість передачі ділянки в суборенду без згоди орендо­давця;

– обов’язкову наявність письмової згоди орендодавця на передачу ділянки в суборенду (у такому разі необхідно отримати таку згоду, тобто сторона, яка передає ділянку в суборенду, повинна мати цю письмову згоду, а суборендарю доцільно зберігати її протягом дії договору суборенди);

– заборону передачі ділянки в суборенду (у такому разі орендар земельної ділянки не може передати її в суборенду, проте він може ініціювати внесення змін до договору оренди в цій частині, передбачивши ними умови передачі земельної ділянки в суборенду, і лише після внесення змін до договору оренди сторони можуть укладати договір суборенди).

Якщо умовами договору оренди взагалі не передбачено можливості чи неможливості передачі ділянки в суборенду, то орендар має надіслати письмовий запит орендодавцю. У запиті необхідно висловити прохання дати згоду на передачу земельної ділянки
в суборенду.

Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка (або її частина) може бути передана в суборенду

2015,
№ 12

3

Чи посвідчувати договір суборенди нотаріально?

Договір суборенди земельної ділянки може бути посвідчено нотаріально за згодою сторін. Зауважимо, що при укладанні договору суборенди не має значення, у якій формі укладено договір оренди. Наприклад, договір оренди земельної ділянки може бути укладено у простій письмовій формі, а договір суборенди цієї ділянки можна посвідчити нотаріально

2015,
№ 12

4

Які особливості договору суборенди земельної ділянки?

Договір суборенди землі є похідним від договору оренди земельної ділянки, а тому:

– строк договору суборенди не може перевищувати строку оренди земельної ділянки (наприклад, сторони уклали договір оренди на
10 років, а договір суборенди укладається через три роки, у такому разі строк суборенди має бути не більше 7 років);

– у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється;

– у разі скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки (її частини) припиняється право суборенди;

– умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки й не суперечити йому;

– розмір плати за суборенду ділянки не може перевищувати розміру орендної плати, проте вона може бути меншою

2015,
№ 12

5

Чи можна укласти договір суборенди щодо частини земельної ділянки?

Так, можна. Відповідно до ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» у суборенду можна передати не лише земельну ділянку, але й її частину. Для цього необхідно визначити таку частину орендованої земельної ділянки, установивши її розмір та межі в натурі (на місцевості).

Установлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, здійснюється на підставі відповідної технічної документації із землеустрою (далі – технічна документація).

Замовником робіт із виготовлення технічної документації може бути як орендар, так і орендодавець земельної ділянки (власник). Роботи проводяться після укладання договору суборенди частини земельної ділянки, але до реєстрації права суборенди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

2015,
№ 12

6

Чи реєструється право суборенди?

Із 01.01.13 р. право суборенди підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в порядку, установленому Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Реєстрація самого договору суборенди, як і договору оренди, не проводиться

2015,
№ 12

7

Чи потрібно голові фермерського господарства (далі – ФГ) укладати договір
суборенди земельної ділянки, отриманої ним в оренду для створення ФГ?

Положення Земельного кодексу та Закону від 19.06.03 р. № 973-ІV «Про фермерське господарство» (далі – Закон № 973) не встановлюють обов’язковості ні переукладення договору оренди, на підставі якого було проведено державну реєстрацію ФГ як юрособи (заміну сторони договору – орендаря з фізособи на ФГ), ні укладення договору суборенди такої земельної ділянки між фізособою (засновником ФГ) та ФГ (юрособою).

Проте, як показує практика, податкові органи на місцях, керуючись нормами ст. 12 Закону № 973, вважають: якщо земельна ділянка, що орендується фізособою, єдина, яка використовується ФГ, то таке господарство не має земельних ділянок у законному користуванні.

Відповідно, на їх думку, таке господарство не має права на застосування спеціальних податкових режимів (єдиний податок четвертої групи, спецрежим ПДВ). І хоча така точка зору не є переконливою, може так статися, що ФГ буде змушене витрачати додатковий час та кошти, аби відстояти свої права в суді

2013,
№ 9,
№ 39

8

Чи потрібно члену ФГ укладати договір суборенди земельної ділянки, отриманої ним в оренду після держреєстрації ФГ?

Якщо член ФГ уклав договір оренди земельної ділянки після держреєстрації ФГ як юрособи, то для використання цієї земельної ділянки господарством на законних підставах йому (господарству) необхідно укласти із членом ФГ (орендарем) договір суборенди земельної ділянки. При укладенні такого договору необхідно дотримуватись умов, установлених договором оренди для передачі земельної ділянки в суборенду. Наприклад, отримати письмову згоду орендодавця на укладення договору суборенди (якщо це передбачено умовами договору оренди)

2013,
№ 9