Прекращает ли действие договора эмфитевзиса смерть или смена собственника земли?

В 2010 году между сельхозпредприятием и физическим лицом был заключен договор эмфитевзиса сроком на 70 лет, то есть до 2080 года включительно. В апреле 2018 года собственник участка умер. Прекратится ли действие договора эмфитевзиса? Нужно ли вносить изменения в договор после оформления документов новым собственником?

Нет, действие договора не прекратится, если иное не установлено его условиями. А изменения в договор вносятся только по желанию обеих сторон, иначе это необязательно. Объясним подробнее.

В законодательстве определено не очень много особенностей договора эмфитевзиса. Поэтому по аналогии с арендой земли берем следующую норму – смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора, если иное не установлено таким договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161). При заключении договора эмфитевзиса стороны прописывают желаемое течение дел в случае смерти собственника земли. Это условие можно сформулировать в договоре следующим образом:

• смерть собственника земли является основанием для прекращения договора эмфитевзиса. То есть действие договора прекращается при наступлении смерти собственника;
• смерть собственника не является основанием для прекращения договора. Тогда после этого события договор все равно продолжает действовать;
• никак не указано на смерть собственника земли. В этом случае по аналогии следует руководствоваться нормой ст. 32 Закона № 161 – смерть собственника не является основанием для прекращения договора.

Итак, чтобы заключенный на длительный срок договор эмфитевзиса не был прекращен досрочно из-за смерти собственника земли, не стоит включать в его условия как основание для прекращения смерть собственника.