При прекращении договоров аренды земли необходимо учитывать действующие при их заключении нормы законодательства – Минюст

При рассмотрении обращения Минюст в письме разъяснил, что правила, определенные статьей 1261 Земельного кодекса Украины о возобновлении договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о противодействии рейдерству», а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения.

Министерство юстиции Украины

Письмо

от 10.09.2021 г. № 78174/82542-9-21/8.4.3

Относительно прекращения договоров аренды земельных участков

Министерство юстиции Украины […] по вопросам прекращения договоров земельных участков и внутри компетенции сообщает.

В соответствии с частью первой статьи 2 Закона Украины «Об аренде земли» отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Договор аренды земли – это договор, согласно которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (статья 13 Закона Украины «О аренду земли»).

К существенным условиям договора аренды земли, определенным статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли», отнесены, в частности, дата заключения и срок действия договора аренды. Однако с согласия сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия.

Согласно статье 21 Закона Украины «Об аренде земли», арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. В договоре аренды с согласия сторон устанавливаются размер, условия и сроки внесения арендной платы (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаемые в соответствии с Налоговым кодексом Украины).

Владельцы земли и землепользователи платят плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. В случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком, плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году. В понимании Налогового кодекса Украины плата за землю – обязательный платеж в составе налога на имущество, взимаемое в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (пункт 14.1.147 статьи 14 Налогового кодекса Украины). Основанием для начисления арендной платы за земельный участок есть договор аренды такого земельного участка (пункт 288.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины).

Согласно части первой, второй статьи 34 Закона Украины «Об аренде земли» в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права содержать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю. В случае невыполнения арендатором обязанности об условиях возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенный ущерб.
В то же время отмечаем, что частью пятой статьи 6 Закона Украины "Об аренде земли" определено, что право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, и обременений таких прав урегулировано Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

В соответствии с пунктом 3 части первой статьи 2 указанного Закона заявителем является собственник, другой правопреемник, сторона сделки, в которой возникло, перешло или прекратилось вещное право, или уполномоченные ими лица – в случае представления документов для проведения государственной регистрации приобретения, изменения или прекращения права собственности и других вещных прав.

Вопрос обновления договоров аренды урегулирован статьей 1261 Земельного кодекса Украины.

Вместе с тем следует отметить, что правила, определенные статьей 1261 Земельного кодекса Украины о возобновлении договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о противодействии рейдерству», а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения.

Так, статьей 1261 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что условие возобновления договора не может устанавливаться в договоре аренды земли, договоре об установлении земельного сервитута, договорах о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки по земельным участкам государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, если на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя или приобретателя права пользования земельным участком.

Если договор содержит условие его возобновления по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора. Совершение других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора подает в Государственный реестр прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.

В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок.

В то же время если речь идет о договоре аренды земли, заключенном до вступления в силу указанных выше изменений в законодательство, то в таком случае государственная регистрация прекращения договора аренды земли с основания окончания срока действия договора может быть проведена в случае обращения заявителя (в том числе арендодателя).

Вместе с тем, в таком случае при проведении регистрационных действий необходимо учитывать положения о возобновлении договора в договоре аренды земли и нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции, действующей на момент заключения такого договора.

В то же время отмечаем, что письма Министерства юстиции Украины не устанавливают нормы права, а носят информационный характер.

https://minjust.gov.ua/