Земли перешли к ОТГ: что с договорами аренды земли

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, имеющих в пользовании земельные участки сельхозназначения, которые расположены за пределами населенных пунктов и находятся в государственной собственности или переданы в коммунальную собственность.

Из этой статьи вы узнаете: почему громады группируются в объединенные территориальные громады (далее – ОТГ), на каких основаниях сельхозземли за пределами населенных пунктов передаются из государственной собственности (распоряжается Госгеокадастр) в коммунальную (ОТГ), как это влияет на действующие договоры аренды земельных участков.

Децентрализация = образование ОТГ

Реформа в виде децентрализации началась в 2014 году и продолжается до сих пор. Суть децентрализации состоит в передаче прав, обязанностей и бюджетов от всеукраинских органов государственной власти к местным. Таким образом, собранные на месте налоги остаются в местных бюджетах, громады самостоятельно направляют их на свои нужды. Государство содействует и мотивирует создание ОТГ, ведь тогда им предоставляются разные субвенции (на образование, медицину и т. п.).

Для более детальной информации создан отдельный веб-сайт, на котором размещены сведения относительно децентрализации, функционирования ОТГ, их новости, актуальная информация и многое другое (decentralization.gov.ua).

Отношения, возникающие во время такого объединения и присоединения к образованным ОТГ, регулирует Закон от 05.02.15 г. № 157-VIII «О добровольном объединении территориальных громад» (далее – Закон № 157). Создать ОТГ могут жители нескольких смежных сел, поселков или городов. То есть они имеют право, а не обязанность образовывать ОТГ или присоединяться к уже созданной. Со своей стороны государство предоставляет много преимуществ и поддерживает именно ОТГ, что стимулирует громады объединяться.

Не следует думать, что небольшие села, которые вошли в ОТГ, не будут иметь права голоса. В селах, где проживает свыше 50 жителей, избирают сельского старосту, который входит в исполком объединенного совета. Он высказывает мнение села, представляет интересы всех жителей. Староста избирается на 5 лет.

Территория ОТГ неразрывна, ее границы определяются по внешним границам юрисдикции советов территориальных громад, которые объединились.

С 2015 по 2018 годы созданы 878 ОТГ, в состав которых вошли более 4 тыс. бывших местных советов. В этих ОТГ проживают более чем 9 млн человек.

Нормативное основание передачи земель

Передача сельхозземель за пределами населенных пунктов государственной формы собственности от Госгеокадастра, который сейчас от имени государства ими управляет, к ОТГ предусмотрена следующими нормами:

• ст. 117 Земельного кодекса (далее – ЗК);
• распоряжением КМУ от 31.01.18 г. № 60-р «Вопросы передачи земельных участков сельхозназначения государственной собственности в коммунальную собственность ОТГ» (далее – Распоряжение № 60);
• ст. 36 Закона от 21.05.97 г. № 280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине».

Наиболее значительным документом можно считать Распоряжение № 60, ведь именно в нем устанавливалась начальная дата процесса передачи земель – 01.02.18 г. Как следствие, около 760 тыс. га сельхозземель государственной собственности, которые расположены за пределами населенных пунктов, должны быть переданы ОТГ.

Между областными управлениями Госгеокадастра и ОТГ заключаются меморандумы о сотрудничестве при передаче земель. Процесс передачи до сих пор не завершен, ведь для этого Госгеокадастр проводит инвентаризацию, формирует земельные участки (присваивает кадастровый номер, регистрирует в Государственном земельном кадастре), на что требуется время. Все процедуры по оформлению участков перед передачей ОТГ осуществляются за счет госбюджета.

В этом году земли получат 141 ОТГ, которые объединились в прошлом году (перечень размещен на сайте decentralization.gov.ua). А в прошлом году в коммунальную собственность 647 ОТГ передано 1,45 млн га государственных земель сельхозназначения.

Влияние на договоры аренды

Передача земель из государственной собственности в коммунальную меняет орган, который распоряжается такими землями. Фактически меняется собственник-арендодатель таких земель. Распоряжаться землями коммунальной собственности имеет право орган местного самоуправления, в данном случае – ОТГ (ст. 122 ЗК). Поэтому после получения участков в коммунальную собственность все вопросы их выделения, передачи в аренду адресуются ОТГ, на территории которой они расположены.

Сразу отметим – смена арендодателя не влияет на условия и не прекращает действие заключенных договоров аренды земельных участков (далее – договор), если иное не предусмотрено таким договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»).

То есть передача земель ОТГ (смена распорядителя, то есть арендодателя) не означает автоматическое изменение условий или досрочное прекращение договора. Такие обстоятельства будут иметь место, если это прямо предусмотрено договором. Поэтому проверьте свои договоры на наличие или отсутствие условия о смене арендодателя. Если же в договоре вообще не прописана такая ситуация, то будет действовать правило отсутствия влияния на договор.

Вообще к ОТГ переходят права и обязанности предыдущего распорядителя земельного участка, относительно которого заключен договор (аренда, эмфитевзис, сервитут). В отличие от ситуации перехода права собственности к физлицу, которое должно уведомить арендатора о себе письмом, в случае перехода права собственности от государства к громаде или наоборот публикуется уведомление в печатных СМИ местной сферы распространения, в котором указываются кадастровые номера, местоположение и площади земельных участков (ст. 148¹ ЗК). Так ОТГ информирует всех арендаторов на ее территории о том, что их объекты аренды (конкретные сельхозучастки за пределами населенных пунктов) переданы актом приемки-передачи в коммунальную собственность.

Обязательно ли вносить изменения в договор и указывать нового арендодателя – ОТГ?

Нет, необязательно. Изменения относительно нового собственника/распорядителя земельного участка вносятся в договор исключительно по согласованию сторон (ст. 148¹ ЗК). То есть стороны решают сами, надо ли заключать дополнительное соглашение с указанием надлежащего арендодателя.

Учитывая изложенное, приведем несколько основных правил, которые следует знать арендатору, если меняется распорядитель арендованного земельного участка (ОТГ получила от Госгеокадастра земельный участок сельхозназначения, который расположен за пределами населенного пункта):

• действие договора не прекращается (если иное прямо не определено в договоре);
• теперь по всем вопросам относительно пользования следует обращаться в ОТГ, ведь они получили права и обязанности арендодателя;
• по взаимному согласию можно заключить дополнительное соглашение к договору относительно определения арендодателем ОТГ. Впрочем, даже без этого ОТГ является стороной данных правоотношений.

Выводы

Создать ОТГ могут громады нескольких смежных сел, поселков или городов. То есть они имеют право, а не обязанность образовывать ОТГ или присоединяться к уже созданной. Государство оказывает поддержку именно ОТГ, что стимулирует громады объединяться. В частности, Распоряжением № 60 введена передача земельных участков сельхозназначения государственной собственности в коммунальную собственность ОТГ. Для этого областные управления Госгеокадастра (органы, которые сейчас управляют такими землями от имени государства) проводят инвентаризацию земель, формируют земельные участки.

Земли, переданные ОТГ, переходят в коммунальную собственность, поэтому фактически меняется сторона по заключенным ранее договорам. Смена арендодателя не влияет на условия и не прекращает действие заключенных договоров, если в них не установлено иное. Поэтому нужно проверить свои договоры, чтобы убедиться, что ничего не изменилось. Вносить изменения в договор также необязательно, после получения земель ОТГ автоматически получает все права и обязанности по договорам.