Обзор изменений в Земельный кодекс и Закон об аренде земли

Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, арендующих земельные участки частной, государственной или коммунальной собственности.

С 16.01.20 г. вступил в силу Закон от 05.12.19 г. № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340), кроме некоторых норм, которые вступят в силу через полгода, то есть с 15.07.20 г. Целью принятия этого документа является противодействие рейдерству. Впрочем, из анализа норм Закона № 340 становится понятно, что многие из них далеки от рейдерства. Рассмотрим подробнее, что уже изменилось и что изменится с 15.07.20 г.

Изменения, действующие с 16.01.20 г.

Изменения в Земельный кодекс

1. Статья 79¹ Земельного кодекса (далее – ЗК) дополнена новой ч. 13, согласно которой земельный участок прекращает существование как объект гражданских прав, а его госрегистрация отменяется:

• в случае разделения или объединения земельных участков;
• отмены госрегистрации земельного участка на основании судебного решения вследствие признания такой регистрации незаконной;
• если вещное право на земельный участок, зарегистрированный в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) согласно Закону от 07.07.11 г. № 3613-VI (далее – Закон № 3613), не было зарегистрировано в течение года по вине заявителя.

Аналогичные основания для отмены госрегистрации земельного участка в ГЗК приведены в ч. 10 ст. 24 Закона № 3613. Теперь они есть и в ЗК. Заметим, что третье основание работает без согласования с заявителем. Кадастровый регистратор имеет техническую возможность отменять госрегистрацию земельного участка в ГЗК через год, если отсутствуют сведения о регистрации вещного права на него. О такой отмене кадастровый регистратор должен в течение 10 дней уведомить лицо, по заявлению которого зарегистрирован земельный участок.

То есть сначала заявитель подает документы на госрегистрацию земельного участка в ГЗК (открывается Поземельная книга, присваивается кадастровый номер), а уже после этого идет к госрегистратору прав для окончательной регистрации своих прав на него. И вот если он прошел первый этап, а госрегистрацию прав так и не осуществил в течение года, то регистрация земельного участка отменяется (кадастровый номер архивируется) и ее придется регистрировать повторно.

2. Статья 102¹ ЗК дополнена правом требования собственника земельного участка относительно нотариального удостоверения договора эмфитевзиса. То есть собственник может установить или отменить требование обязательного нотариального удостоверения договора эмфитевзиса. Установление такого требования является односторонней сделкой, которая также подлежит нотариальному удостоверению и отражению в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) как обременение вещного права.

Изменения в Закон № 899 относительно выделения земельных долей/паев

В Законе от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» (далее – Закон № 899) уточняется порядок использования нераспределенных и неистребованных земельных участков и долей/паев, а также земельных участков, оставшихся в коллективной собственности.

Предусмотрено развитие событий после появления нового собственника (зарегистрировал свое вещное право) земельного участка, относительно которого с местным советом заключен договор аренды нераспределенного земельного участка, неистребованной доли (пая). Так, ст. 13, 14¹ Закона № 899 дополнены новым предложением, а именно:

• с момента госрегистрации права собственности на такой участок договор аренды прекращается. При этом госрегистрация прекращения права аренды проводится одновременно с госрегистрацией права собственности.

То есть совершать дополнительных действий по прекращению заключенного договора аренды не нужно, все сделает госрегистратор во время регистрации права за новоиспеченным собственником земли.

А что если у арендатора вырос урожай и он не успел его собрать? Об этом также позаботились. В таком случае арендатор будет иметь право собрать посеянный им урожай. Собственник же имеет право на возмещение убытков, связанных с временным занятием земельного участка бывшим арендатором, в размере пропорционально арендной плате со дня прекращения договора до дня сбора урожая.

Изменения в Закон № 161 относительно аренды

1. Изменено одно из существенных условий договора аренды земельного участка, а именно: стороны обязательно указывают в договоре дату его заключения и срок действия (ч. 1 ст. 15 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161). Например: дата заключения договора – 01.03.20 г., срок действия – 7 лет.

По этому же поводу ч. 1 ст. 19 Закона № 161 дополнена предложением о том, что дата окончания действия договора исчисляется с даты его заключения. При этом право аренды земельного участка возникает с момента госрегистрации этого права.

Итак, однозначно будут устранены недоразумения относительно отсчета начала возникновения права аренды и его конечной даты. Стороны обязаны зафиксировать в договоре дату заключения (не подписания) договора и именно от нее отсчитывать дату окончания права. По договорам, заключенным до вступления в силу этих изменений, срок будет определяться так, как в них указано. Если вы желаете изменить/уточнить срок аренды, то нужно заключить дополнительное соглашение к договору.

2. Уточнен порядок использования сельхозучастка управляющим наследством (собственник умер, а наследников нет). Он имеет право передать такой земельный участок в аренду на срок 7–50 лет без права на возобновление (ч. 6 ст. 19 Закона № 161). Заметим, что раньше в такой ситуации договор аренды заключался на срок «до момента регистрации права собственности нового собственника на такой участок». А теперь его появление не будет означать прекращение договора, он будет действовать в течение срока действия, который в нем указан. Новый собственник получит статус арендодателя, будет выполнять условия договора, а досрочное прекращение договора может совершаться путем заключения сторонами дополнительного соглашения о расторжении (по договоренности) договора или по решению суда (возник спор, одна из сторон против прекращения договора).

3. Установлены новые правила возобновления договора в случае смерти собственника и отсутствия в договоре условий о его возобновлении (ч. 7 ст. 19 Закона № 161). Тогда, если действие договора закончилось в день или после смерти арендодателя, арендатор должен подать заявление в Реестр прав относительно возобновления договора на тот же срок и на тех же условиях до момента госрегистрации права собственности наследника или регистрации решения суда о признании наследства выморочным. Заявление подается в течение месяца со дня, когда арендатору стало известно о смерти арендодателя.

Итак, вообще после смерти арендодателя договор аренды продолжает действовать, как это предусмотрено ст. 33 Закона № 161, подавать такое заявление арендатору не нужно. Обычный порядок возобновления будет действовать до 15.07.20 г. (см. далее). Но, если вдруг в договоре ничего не сказано о возобновлении, то арендатору нужно действовать согласно ч. 7 ст. 19 Закона № 161 (подать госрегистратору заявление в течение месяца).

4. Введены следующие ограничения в действиях (Закон № 161):

• не разрешается уменьшать арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности, полученные через земельные торги, в том числе в случае возобновления такого договора (ст. 23);
• арендатору запрещено приступать к использованию земельного участка раньше государственной регистрации права аренды (ч. 2 ст. 25). То есть начинать вести хозяйство на арендованном земельном участке можно исключительно с даты госрегистрации права аренды в Реестре прав, а не с даты подписания договора или другой договоренности.

Изменения относительно безвозмездной правовой помощи крестьянам

Уточнены нюансы получения сельским населением – собственниками земельных участков безвозмездной правовой помощи. Они имеют право получать (Закон от 02.06.11 г. № 3460-VI «О безвозмездной правовой помощи», далее – Закон № 3460):

• первичную правовую помощь, то есть консультации, разъяснения и подготовленные проекты договоров пользования земельными участками (аренда, субаренда, земельный сервитут, эмфитевзис, суперфиций) (ст. 7);
• вторичную правовую помощь, то есть защиту прав, осуществление представительства их интересов в суде, других госорганах, органах местного самоуправления, перед другими лицами, составление документов процессуального характера (заявления, иски, ходатайства и т. п.) (ст. 14).

Правовые услуги, которые оказывают адвокаты и работники, безвозмездны для клиентов и оплачиваются государством. Центры безвозмездной правовой помощи и дистанционные пункты размещены по всей Украине, в частности при органах местного самоуправления. Детальнее о них см. на веб-сайте.

Изменения, которые будут действовать с 15.07.20 г.

1. Вводится новый порядок возобновления договоров пользования земельными участками (ст. 126¹ ЗК, ст. 32² Закона № 161), а именно:

• стороны могут установить или не устанавливать в договоре (аренды, эмфитевзиса, суперфиция, сервитута) условие о его возобновлении;
• условие о возобновлении не может устанавливаться относительно земельных участков государственной и коммунальной собственности. Исключение: на земельном участке расположены здания или сооружения, которые находятся в собственности пользователя. Также в случае пролонгации после 15.07.20 г. такие договоры аренды должны содержать условия о возобновлении;
• если договор содержит условие о возобновлении после истечения срока его действия, он возобновляется на такой же срок и на тех же условиях. При этом сторонам не надо заключать письменную сделку о возобновлении, госрегистратор самостоятельно восстановит вещное право. Впрочем, считаем, что госрегистратор сможет совершить такие действия при наличии в Реестре прав сведений о вещном праве. Если аренда возникла давно (минимум до 2013 года) и ни одна из сторон не вносила в этот реестр сведения о вещном праве, то, чтобы воспользоваться автоматическим возобновлением договора, перед этим целесообразно внести такие сведения;
• сторона договора имеет право отказаться от возобновления договора в срок не позже месяца до даты окончания его действия. Для этого нужно подать в Реестр прав заявление об исключении сведений о возобновлении договора. То есть любая из сторон без ведома другой имеет право подать заявление в Реестр прав, по которому не состоится автоматическое возобновление аренды, а право прекратится. Если такое заявление не подано, вещное право продлится автоматически на тот же срок.

Все эти правила будут действовать с 15.07.20 г. для вновь заключенных или измененных договоров аренды земли. Возобновление заключенных ранее договоров будет осуществляться на условиях, которые в них прописаны, по правилам, действующим на момент их заключения (абзац четвертый разд. IX Закона № 161).

2. Изложена в новой редакции ст. 33 Закона № 161. Итак, до 15.07.20 г. будет действовать обычный порядок возобновления договора аренды земли (преимущественное право арендатора, возобновление до и после истечения срока действия договора в случае продолжения обработки земли и отсутствия возражений со стороны арендодателя). А после 15.07.20 г. эта норма будет содержать лишь алгоритм использования преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок до его истечения. Вариант продолжить пользование землей при отсутствии возражений арендодателя не предусмотрен.

Итак, текст статьи почти не изменили, срок уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом остался тем же – один месяц до истечения срока действия аренды. Из статьи просто исключили несколько абзацев о возобновлении в случае продолжения использования объекта аренды.

В ближайших консультациях «Uteka» рассмотрим детальнее, какие действия нужно предпринять арендатору до вступления в силу изменений (до 15.07.20 г.), чтобы гарантированно продолжить право пользования земельным участком.

3. Собственник прав сможет установить требование к нотариальному удостоверению:

• договора сервитута (ст. 100 ЗК);
• договора аренды (ст. 14 Закона № 161);
• договора, предметом которого является недвижимое имущество или его часть (ст. 209 Гражданского кодекса);
• сделки, предметом которой является доля участника в уставном капитале предприятия (информация о требовании вносится в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (ст. 113 Хозяйственного кодекса);
• подлинности собственной подписи участника общества во время принятия решений по вопросам деятельности такого общества и/или сделки по отчуждению, залога, предметом которого является доля участника в уставном (складочном) капитале общества (ст. 5, 21 Закона от 06.02.18 г. № 2275-VIII «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»).

Как указано выше, такое требование является односторонней сделкой, которая подлежит нотариальному удостоверению. Поэтому владельцы имущества/прав смогут предотвратить совершение незаконных действий относительно такого имущества/прав.