Будівництво об’єктів на землях сільгосппризначення

Успішне функціонування аграрного бізнесу неможливе без об’єктів нерухомості, які використовуються для виробництва, зберігання і реалізації сільськогосподарської продукції. Проте існує помилкова думка, що на землях сільгосппризначення будівництво заборонене. Вона ґрунтується на тому, що ці землі призначені лише для вирощування сільськогосподарської продукції, а не для будівництва об’єктів нерухомості. Пропонуємо разом розібратись у правовому регулюванні будівництва вищезгаданих об’єктів.

Класифікація використання земель

Необхідно зазначити, що чинне законодавство дійсно передбачає можливість будівництва об’єктів нерухомості на землях сільськогосподарського призначення, але за умови, що подальше функціональне використання цих об’єктів відповідатиме цільовому призначенню земельної ділянки. Цільове призначення земель визначено Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Держкомзему від 23.07.10 р. № 548, відповідно до якої землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для: ведення товарного сільськогосподарського виробництва; фермерського господарства; особистого селянського господарства; підсобного сільського господарства; індивідуального садівництва; колективного садівництва; городництва; сінокосіння та випасання худоби; дослідницьких і навчальних цілей; пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства тощо.

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Земельного кодексу (далі – ЗК) землі сільськогосподарського призначення передаються у власність і надаються в користування (в оренду): громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським підприємствам – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об’єднанням громадян – для ведення підсобного сільського господарства. Слід зазначити, що до земель сільськогосподарського призначення належать як сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги), так і несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, які віднесено до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо) (ч. 2 ст. 22 ЗК).

Хто та на яких землях може будувати об’єкти нерухомості

Масив земель, що використовуються сільгосппідприємствами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, складається із: земель, що перебувають у власності, земель, отриманих у користування (в оренду), і земель, що використовуються сільгосппідприємствами для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (гл. 30 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Визначення поняття «сільськогосподарське виробництво» наведено у ст. 1 Закону від 18.01.01 р. № 2238-III «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001–2004 років». Так, сільськогосподарське виробництво – це вид діяльності з виробництва продукції, яка пов’язана з біологічними процесами з її вирощування, призначеної для споживання в сирому та переробленому вигляді і для використання на нехарчові цілі. Таким чином, поняття «сільськогосподарське виробництво» включає не тільки вирощування сільськогосподарської продукції, але й весь цикл її виробництва. Тому сільгосппідприємства, яким виділено землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть будувати на цих землях об’єкти нерухомості сільськогосподарського призначення та допоміжні споруди, за умови що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції (тобто відповідно до цільового призначення таких земель). Підтвердженням факту використання земельної ділянки за цільовим призначенням є здійснення сільгосппідприємством діяльності, включеної до виду «Сільське господарство, охота, лісове господарство» та, відповідно, виробництво продукції, що відноситься до групи сільського господарства, мисливського і лісового господарства (до 31.12.12 р. – КВЕД ДК 009:2005, з 01.01.13 р. – КВЕД ДК 009:2010).

Об’єкти сільгосппризначення

Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства належать (код 1271): будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні, будівлі для тепличного, рибного господарств, будівлі підприємств лісництва і звірівництва, а також інші об’єкти сільськогосподарського призначення. До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Будівництво на орендованих землях

На практиці основну частину земель, що використовуються сільгосппідприємствами, становлять землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, отримані в користування (в оренду). У зв’язку із цим виникає питання щодо правомірності будівництва об’єктів нерухомості на таких землях.

Згідно зі ст. 25 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» орендар має право зводити на орендованій земельній ділянці будівлі і споруди лише з письмової згоди орендодавця, із дотриманням установленого законодавством порядку. Таким чином, якщо договір оренди земельної ділянки не передбачає можливості будівництва, необхідно внести відповідні зміни до такого договору. Порядок отримання дозвільної документації в будівництві незалежно від об’єктів будівництва регулюється Законом від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності». Привертає увагу той факт, що цей Закон є універсальним, що означає заборону на використання будь-яких локальних нормативних актів, включаючи застарілі місцеві і регіональні правила забудови, які не відповідають цьому Закону.

Можливість будівництва та використання об’єктів сільгосппризначення та допоміжних до них споруд на орендованих землях товарного сільськогосподарського призначення, за умови дотримання вимог законодавства і стандартів стосовно такого будівництва, а також за умови згоди на це орендодавця, передбаченого в договорі оренди землі, підтверджує Держкомзем своїм листом від 22.02.08 р. № 14-17-11/1385. Таким чином, якщо сільгосппідприємство – орендар земельної ділянки сільгосппризначення бажає будувати ферму для вирощування великої рогатої худоби, то, враховуючи що таке будівництво здійснюється відповідно до цільового призначення ділянки, за умови узгодження з орендодавцем і дотримання будівельних вимог і стандартів воно має право на таке будівництво. Крім того, фермери мають право обладнати житло в тій частині земельної ділянки, де забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства, а також створювати відособлену фермерську садибу за межами населених пунктів, якій надається поштова адреса. При цьому відособлена фермерська садиба – це земельна ділянка, де розташовані житлові будинки, господарсько-побутові споруди, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження і яка знаходиться за межами населеного пункту (ст. 5 Закону від 19.06.03 р. № 973-IV «Про фермерське господарство»). Селяни мають право будувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди для ведення особистого селянського господарства (ст. 6 Закону від 15.05.03 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство»). Члени садівничих товариств мають право споруджувати необхідні будинки, господарські споруди (ч. 3 ст. 35 ЗК).