Земельна ділянка успадкована трьома особами: чи переукладати договір оренди?

Земельна ділянка, що орендується сільгосппідприємством, успадкована трьома особами в рівних частинах. Спадкоємці виділили свої частини в натурі, на кожну земельну ділянку оформлено свідоцтво, присвоєно новий кадастровий номер. Попередній кадастровий номер земельної ділянки (до її поділу) скасовано. Чи потрібно переукладати договір оренди із сільгосппідприємством? Чи можуть спадкоємці відмовитись від переукладення договору?

Відповідно до ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Зазначена правова норма встановлює можливість використовувати орендарем (сільгосппідприємством) земельну ділянку після зміни її власника (орендодавця), якщо обов’язковість переукладення (розірвання) договору оренди в цій ситуації не обумовлена самим договором оренди.

Об’єкт оренди – земельна ділянка (її кадастровий номер, місце розташування та розмір) є однією з істотних умов договору оренди землі (ст. 15 Закону № 161). Відповідно до ст. 791 Земельного кодексу вона може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК).

Правові, економічні та організаційні засади діяльності у сфері ДЗК регулюються Законом від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613). Так, ст. 27 цього Закону передбачено, що в разі поділу або об’єднання земельних ділянок запис про державну реєстрацію земельної ділянки та кадастровий номер земельної ділянки скасовуються, а Поземельна книга на таку земельну ділянку закривається.

Таким чином, після поділу земельної ділянки спадкоємцями її державна реєстрація як об’єкта оренди в ДЗК скасовується. Відомості про таке скасування кадастровий реєстратор передає до територіальних органів Укрдержреєстру.

Відповідно до абзацу п’ятого п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 17.10.13 р. № 838 (далі – Порядок № 838), державна реєстрація речових прав на земельну ділянку здійснюється після державної реєстрації такої ділянки в ДЗК.

Державний реєстратор після прийняття рішення про державну реєстрацію права власності формує свідоцтво про право власності на нерухоме майно та не пізніше наступного робочого дня з моменту прийняття відповідного рішення видає його особисто заявникові або надсилає поштою з описом вкладення (п. 24, 26 Порядку № 838).

Отже, після формування спадкоємцями нових земельних ділянок з окремою реєстрацією на них права власності у зв’язку зі зміною об’єкта оренди договір оренди підлягає переукладенню. Новий договір має укладатися відповідно до свідоцтв на право власності на земельні ділянки на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Якщо спадкоємці відмовляються укласти договір на тих самих умовах, орендар має право звернутися до суду.