Проблеми оренди земель колективної власності

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які мають намір орендувати земельну ділянку, на якій розташоване нерухоме майно колишнього колективного сільськогосподарського підприємства (далі – КСП).

Що допоможе зробити: визначити, хто може передати в оренду земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно колишнього КСП (нежитлові будівлі курника).

Визначаємо власника землі

Перш за все необхідно встановити правовий статус земельної ділянки. Для цього сільгосппідприємство має звернутися до Центру надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП) із запитом про отримання Довідки з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями (далі – Довідка). Такі центри утворюються при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування територіальними органами Держземагентства (наказ Держзем- агентства від 25.12.14 р. № 435). Перелік ЦНАП розміщено на сайті Держземагентства http://www.land.gov.uа, у закладці «Новини/Цікаво знати/До уваги громадян та юридичних осіб».

У Довідці відображається інформація про правовий статус ділянки, на підставі якої можна визначити, хто може бути власником (розпорядником) ділянки. Ним може бути:

• юридична особа – правонаступник КСП;
• члени КСП (земельна ділянка перебуває в колективній власності);
• орган місцевого самоврядування або виконавчої влади (земельна ділянка належить до земель запасу державної чи комунальної власності).

У першому випадку все зрозуміло. Якщо є правонаступник, який має права на майно ліквідованого КСП (у т. ч. і на земельні ділянки), то він і є орендодавцем. Тому зупинимося детальніше на другому і третьому випадках.

Земля – колективна власність

Правові, економічні, соціальні та організаційні умови діяльності КСП визначено Законом від 14.02.92 р. № 2114-XII «Про колективне сільськогосподарське підприємство» (далі – За- кон № 2114). Так, майно КСП належить його членам на праві спільної часткової власності. Право колективної власності здійснюють загальні збори членів КСП, збори уповноважених або створений ними орган управління, якому передано окремі функції з господарського управління колективним майном (ст. 7, 8 Закону № 2114).

Відповідно до Указу Президента від 08.08.95 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» землі сільгосппризначення (несільськогосподарські угіддя) паюванню не підлягали. До таких земель, зокрема, належать (ст. 22 Земельного кодексу, далі – ЗК):

• сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
• несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, землі під господарськими будівлями і дворами тощо).

При ліквідації сільгосппідприємств несільськогосподарські угіддя, що перебували у їх власності, розподіляються згідно з установчими документами цих підприємств або за згодою власників земельних часток (паїв) (ст. 30 ЗК). У разі недосягнення згоди це питання вирішується у судовому порядку. Право колективної власності на землю посвідчувалося державними актами за формою, затвердженою постановою Верховної Ради від 13.03.92 р. № 2201-XII.

Земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом (ч. 5 ст. 116 ЗК).

Отже, земельною ділянкою колективної власності орган місцевого самоврядування або виконавчий орган розпоряджатися не мають права. Рішення про розпорядження такою ділянкою повинні приймати загальні збори членів КСП, керуючись при цьому ст. 30 ЗК. Умови, за яких такі збори є правомочними, порядок їх проведення тощо визначаються установчими документами КСП.

Земля – державна  або комунальна власність

Якщо органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування було прийнято рішення про припинення права колективної власності та повернення земельної ділянки до земель запасу державної чи комунальної власності, то саме цей орган буде розпоряджатися такою ділянкою (залежно від місця її розташування). Нагадаємо, розд. ІІ Закону 06.09.12 р. № 5245-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» установлено, що з дня набрання ним чинності землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими. Відповідно, земельними ділянками, розташованими в межах населеного пункту, розпоряджаються органи місцевого самоврядування, а ділянками сільськогосподарського призначення, розташованими за ме- жами населеного пункту, – територіальні органи Держземагентства.

Зауважимо, що в даному випадку йдеться про формування нової земельної ділянки, тому передача її в оренду здійснюватиметься на підставі проекту землеустрою щодо її відведення. Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки, повинна звернутися з клопотанням про надання дозволу на розробку такого проекту до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ст. 123 ЗК). До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки).

Таким чином, у ситуації, яка описана вище, сільгосппідприємству потрібно отримати Довідку (тобто встановити власника земельної ділянки). Після цього необхідно:

якщо земельна ділянка належить на праві колективної власності громадянам – членам  КСП – отримати рішення загальних зборів членів КСП про передачу земельної ділянки  в оренду;

якщо земельну ділянку передано до земель запасу державної чи комунальної власності – звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу земельної ділянки в оренду. Оскільки сільгосппідприємство має на праві приватної власності нерухоме майно, розташоване на цій земельній ділянці, передача  в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення аукціону.

Після отримання відповідного рішення сторони можуть укладати договір оренди та реєструвати право користування земельною ділянкою.