Что ждет агрария в случае открытия рынка земли

Из этой статьи вы узнаете: что предусмотрено законопроектом относительно внедрения оборота земель сельхозназначения, останется ли преимущественное право арендатора на первоочередную покупку земельного участка.

Тема открытия рынка земли актуальна более 20 лет. В этом году новое правительство и президент обещают разработать и ввести совершенный оборот сельхозземель. Итак, Минэкономразвития разработан и размещен 20.09.19 г. на собственном веб-сайте (me.gov.ua) законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее – проект). Сейчас проект вынесен на обсуждение, чтобы все желающие могли высказать свою мнение относительно него. Все комментарии остаются под проектом.

Проанализируем, что предлагается в проекте и как он повлияет, в случае принятия, на действующие договоры аренды земельных участков, арендаторов и арендодателей.

Содержание проекта

Дата открытия рынка

Вступление в силу проекта планируется 01.10.20 г. Поэтому в случае его принятия без внесения в него изменений рынок земли (отмена моратория) будет открыт уже с октября следующего года.

Из Земельного кодекса (далее – ЗК) исключаются п. 14 и 15 разд. Х, которые вводили мораторий на продажу сельхозземель. Понятно, если рынок заработает, то нужды в этих пунктах больше не будет.

Лица, которые имеют право приобретать сельхозземлю

Предлагается изложить в новой редакции ст. 130 ЗК относительно субъектов, которые имеют право приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения. К таким субъектам отнесены:

• граждане Украины;
• юрлица. Важно! В проекте не уточняются критерии для такого юрлица. Не упоминается ни о деятельности в сфере сельского хозяйства, ни о других важных факторах. Возможно, проект доработают, ведь во многих комментариях указывается на необходимость установления критериев для юрлиц, чтобы за ними не скрывались иностранные граждане/компании;
• территориальные громады;
• государство.

Лимит на количество сельхозземли в одних руках

Предлагается установить лимит на общую площадь участков сельхозназначения для одного гражданина или юрлица Украины с учетом связанных лиц:

• в пределах одной области – до 15 % сельхозземель этой области;
• в пределах страны – до 0,5 % сельхозземель.

Следить за соблюдением этих порогов будет госрегистратор прав, которому предоставляется доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр прав), Государственному земельному кадастру (далее – ГЗК) и Единому государственному реестру юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. С помощью реестров он определит совокупную площадь участков сельхозназначения, которые находятся в собственности одного человека. В случае превышения предела ему будет отказано в госрегистрации. То есть одному человеку не удастся зарегистрировать на себя больше разрешенного количества гектаров сельхозземель.

Сейчас лимиты по областям и стране официально не опубликованы, но считаем, что Госгеокадастр владеет этой информацией. Ведь эта служба ведет ГЗК, имеет статистические данные о землях на определенной территории, их целевом назначении и виде использования.

Постоянное пользование

Не менее важной является норма проекта относительно права постоянного пользования. Раздел Х ЗК планируется дополнить п. 6¹ следующего содержания:

• граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного унаследованного владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, которые предназначены для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют право на их выкуп в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке (далее – НДО) таких участков, без проведения земельных торгов.

Наконец постоянные землепользователи, среди которых много фермеров, будут иметь возможность выкупить земельный участок в частную собственность, к тому же без земельных торгов. А все знают, что с торгами лучше не связываться, потому что они проходят долго, дорого и с коррупционной составляющей. Поэтому фермер, который до сих пор имеет на руках государственный акт на право постоянного пользования землей, сможет выкупить ее полностью (не делить на всех членов) в частную собственность по цене ее НДО.

Сведения о цене права и арендной плате

В Госреестр прав добавляются сведения о цене (стоимости) недвижимого имущества и вещных прав на него или размере платы за пользование по соответствующим сделкам. То есть в случае принятия проекта в Госреестр включат графу относительно цены/стоимости недвижимого имущества (дома, земельного участка, квартиры и т. п.) или размера арендной платы. Эти сведения будут вносить в Госреестр прав исключительно во время государственной регистрации приобретения прав. Значит, только в случае обращения за регистрацией (заключения договора купли-продажи, аренды и т. п.) такая информация попадет в раздел о вещном праве. Собственноручно и по предыдущим соглашениям их вносить никто не будет.

Преимущественное право арендатора на покупку земли

Согласно проекту преимущественное право покупки сельхозземли остается за ее арендатором при условии уплаты им цены, по которой она продается. Подобная норма действует давно в ст. 9 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).

Это значит, что арендодатель – владелец земельного участка после открытия рынка земли сможет ее продать и может внести такое предложение прежде всего арендатору. Сообщение излагается в произвольной письменной форме с определением цены и других условий продажи (ч. 2 ст. 9 Закона № 161).

Точного срока предоставления ответа на предложение не установлено. Дедлайн можно указать в самом письме или исходить из общепринятых сроков предоставления ответа на обращение – один месяц (ст. 20 Закона от 02.10.96 г. № 393/96-ВР «Об обращениях граждан»). В случае отказа арендатора от своего преимущественного права арендодатель может искать других покупателей, но по такой же цене. К новому собственнику участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого участка.

Кроме того, не только арендодатель может инициировать продажу участка, а и арендатор имеет право предложить арендодателю выкупить такой участок (ч. 5 ст. 9 Закона № 161).

Итак, арендатор в любом случае будет иметь первое слово в случае продажи арендованного земельного участка. Даже если он его не приобретет и появится новый арендодатель, договор аренды продолжает действовать на тех же условиях.

Минимальная ставка на торгах

Устанавливается минимальная стартовая цена продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на земельных торгах на уровне не ниже НДО. Сегодня действует ставка – не ниже экспертной денежной оценки.

Выводы

Предполагается, что внедрение оборота земель сельхозназначения позволит создать условия для функционирования полноценного рынка земель и развития рыночных арендных отношений, повысить уровень земельных отношений до уровня развитых стран. Впрочем, проект довольно скуп на детальное регулирование процедуры приобретения сельхозземли. Его объем – 4 листа. И хотя в проекте подтверждается преимущественное право арендатора на покупку (в случае продажи) арендованного земельного участка, многие переживают, что это можно использовать против арендатора.

В любом случае внедрение оборота сельхозземель планируется с 01.10.20 г., так что аграрии будут иметь время подготовиться. В частности, целесообразно внести изменения в договоры аренды земельных участков, прописав в них правила продажи участка.