Оренда землі: що змінилося у 2015 році

Для кого ця стаття: для сільгосппідприємств, які мають у користуванні земельні ділянки сільськогосподарського призначення, оформлюють та реєструють права на них.

Що допоможе зробити: розібратися в новаціях земельного законодавства й систематизувати їх.

Зміни в законодавстві

Протягом 2015 року законодавство, у тому числі й земельне, зазнало чимало змін. Бухгалтерам нелегко відслідковувати, які норми та з якого часу змінилися, проте це необхідно робити, аби не тільки уникати порушень та їх негативних наслідків, а й полегшити собі роботу.

Основними нормативними документами, які змінили земельне законодавство у 2015 році, є Закон від 12.02.15 р. № 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» (далі – Закон № 191) та Закон від 05.03.15 р. № 247-VIII «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» (далі – Закон № 247).

Розглянемо детальніше, які саме зміни внесено зазначеними законами та чи забезпечено дерегуляцію правовідносин оренди землі, спрощення та удосконалення процедури оформлення та державної реєстрації прав на земельні ділянки.

Істотні умови договору оренди

Законом № 191 внесено поправки до ст. 15 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) та змінено перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки. Так, на сьогодні такими умовами є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, відповідальності за її несплату.

Із Закону № 161 виключено:

• із переліку істотних умов: умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки;
• перелік додатків (невід’ємних частин) до договору оренди: план або схема земельної ділянки, що передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки.

Проте слід звернути увагу, що на сьогодні діє Типовий договір оренди землі, форму якого затверджено постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220 (далі – типовий договір). Із 2008 року зміни до типового договору не вносилися, відповідно, й останні зміни в ньому не відображені. Як визначено ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі типового договору, не відступаючи при цьому від його змісту і маючи право конкретизувати його умови.

Отже, у разі використання типового договору сторонам доцільно погодити та вказати всі передбачені в ньому умови, а не лише три, які на сьогодні визначено як істотні. Як і раніше, сторони на власний розсуд можуть доповнити типовий договір умовами, які погоджені ними додатково. Якщо сторони вирішили не використовувати типовий договір, вони можуть визначати умови договору, керуючись ст. 15 Закону № 161.

Таким чином, після набуття чинності Закону № 191 (після 05.04.15 р.) при укладенні договору оренди земельної ділянки в ньому необхідно погодити та прописати три істотні умови. Кількість додатків установлюється сторонами за погодженням і не регулюється законодавством.

Землі ОСГ

Використання юридичними особами земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства (далі – ОСГ) тривалий час було проблематичним. Деякі сільгосппідприємства укладали із селянами договори оренди таких ділянок, але мали труднощі з їх реєстрацією, а згодом – із реєстрацією прав оренди таких ділянок.

Це питання вирішено Законом № 191 шляхом унесення змін до ст. 33 Земельного кодексу (далі – ЗК) та ст. 5 і 7 Закону від 05.05.03 р. № 742-IV «Про особисте селянське господарство». Отже, із 05.04.15 р. земельні ділянки, призначені для ведення ОСГ, можуть передаватися громадянами в користування юридичним особам на законних підставах. Указані ділянки можуть використовуватися юрособами для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих ділянок. Тобто зараз можна укладати договори оренди таких ділянок та реєструвати право користування ними, а отже, й включати площі таких земель до об’єкта обкладення єдиним податком для платників четвертої групи.

Форма виплати орендної плати

Законом № 191 викладено в новій редакції ст. 22 Закону № 161. Відтепер орендна плата справляється у грошовій формі, а розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися в натуральній формі за згодою сторін. При цьому розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Таким чином, законодавцем визначено дві форми орендної плати – грошову та натуральну. При цьому сільгосппідприємства зможуть розраховуватися продукцією (товаром) при дотриманні визначених законодавством умов. Нагадаємо, раніше Законом № 161 було установлено ще одну форму виплати орендної плати – відробіткову (надання послуг орендодавцю). Для сільгосппідприємств та їх орендодавців, якими в більшості є селяни, така форма виплати була досить зручною. Зважаючи на зміни, уважаємо, що сьогодні деякі послуги (оранка, збір, молотьба врожаю тощо) можуть надаватися орендарем на підставі окремих цивільно-правових договорів.

Як і раніше, орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюється виключно у грошовій формі.

Строк оренди землі

До прийняття Закону № 191 законодавством було визначено, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою (не більше 5 років) та довгостроковою (не більше 50 років). Тобто було встановлено лише максимальний строк оренди земельних ділянок.

Законом № 191 уведено нову для нашої країни норму – мінімальний строк оренди земельних ділянок. Так, строк оренди земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, ОСГ не може бути менше 7 років. Зазначена норма запроваджена з метою забезпечення раціонального використання земельних ділянок.

Передача земельної ділянки

Змінено порядок передачі орендованої земельної ділянки (об’єкта оренди). Відтепер об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Нагадаємо, раніше передача об’єкта оренди здійснювалася у строки та на умовах, визначених у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Наявність підписаного сторонами акта приймання-передачі була одним із аргументів на користь сільгосппідприємств, коли суди розглядали справи за їх позовами до органів ДФС про «незареєстровані договори оренди». З огляду на зазначені зміни, вірогідно, що позиція судових органів у таких справах зміниться, оскільки відтепер норми земельного та податкового законодавства однаково визначають, зокрема, момент виникнення права оренди.

Державна реєстрація прав

Законом № 247 уточнено повноваження нотаріусів щодо реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільгосппризначення. Зокрема, установлено, що нотаріус:

• може здійснювати функції державного реєстратора прав на нерухоме майно в порядку та випадках, установлених законодавством;
• під час вчинення нотаріальних дій та/або здійснення держреєстрації речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки має доступ та користується Державним земельним кадастром (далі – ДЗК) у порядку, установленому КМУ.

Державна реєстрація речових прав, похідних від права власності (право оренди, сервітут, емфітевзис, суперфіцій тощо), на земельні ділянки сільгосппризначення може здійснюватися нотаріусом незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право.

Отже, відтепер для реєстрації права користування земельною ділянкою можна звернутися до нотаріуса, навіть якщо сторони уклали відповідний договір у простій письмовій формі (без нотаріального посвідчення). У такому випадку нотаріус діє як державний реєстратор – реєструє похідні права та видає витяг про реєстрацію права оренди. Нотаріус може вчиняти вказані дії лише щодо тих земельних ділянок, які зареєстровані в ДЗК. При цьому він не повинен вимагати витяг із ДЗК. Утім, нотаріуси ще не в повній мірі мають доступ до відомостей ДЗК, є також деякі технічні труднощі, тому для такої реєстрації нотаріус зазвичай вимагає витяг із ДЗК.

Нагадаємо, Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру (раніше – Держземагентство) та Державне агентство з питань електронного урядування запустили електронну послугу «Замовлення витягу з ДЗК». Відтепер зазначений документ можна замовити через Публічну кадастрову карту, розміщену на офіційному сайті Держгеокадастру. Для отримання витягу слід звернутися до будь-якого з центрів надання адміністративних послуг по всій Україні, пред’явивши документ, що посвідчує особу. Оплатити послугу з надання витягу можна також онлайн через сервіс моментальних платежів Liqpay Приватбанку (вартість послуги – 53 грн.). Банківська комісія при цьому не стягується. Підтвердження про сформовану заявку та повідомлення про готовність документа користувач отримує на свою електронну адресу.

Висновок

1. Нинішній перелік істотних умов договору оренди зменшено.

2. У разі використання типового договору оренди землі доцільно зазначати всі визначені ним умови.

3. Юридичні особи можуть на законних підставах використовувати земельні ділянки, надані для ведення ОСГ.

4. Орендна плата виплачується лише у грошовій та натуральній формі.

5. Установлено мінімальний строк дії договору оренди землі сільгосппризначення – 7 років.

6. Нотаріус може зареєструвати право користування земельною ділянкою, навіть якщо договір не посвідчено нотаріально.

7. Витяг із ДЗК можна замовити та оплатити через Інтернет.