Какую денежную оценку использовать: нормативную или экспертную?

В каких случаях необходимо использовать нормативную денежную оценку (далее – НДО) земельного участка, а в каких – экспертную денежную оценку (далее – ЭДО)?

Правовые основы проведения оценки земель, регулирование отношений, связанных с процессом оценки земель, обеспечение проведения оценки земель в целях защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений регулируются, в частности, Земельным кодексом и Законом от 11.12.03 г. № 1378-IV «Об оценке земель» (далее – Закон № 1378). Денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения может быть нормативной и экспертной.

НДО земельного участка – это капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам. Она используется для определения размера (ч. 1 ст. 13 Закона № 1378): земельного налога; арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности; государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков по закону; потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства; и т. п.

ЭДО земельного участка – это результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета. ЭДО земельных участков проводится в случае:

• залога земельного участка в соответствии с законом;
• определения инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;
• определения стоимости земельных участков, относящихся к государственной или коммунальной собственности, в случае если они вносятся в уставный фонд хозяйственного общества;
• определения стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной долей или долей коммунального имущества, которое является собственником земельного участка;
• выделения или определения доли государства или территориальной громады в составе земельных участков, которые находятся в совместной собственности;
• отражения стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухучете в соответствии с законодательством Украины;
• определения ущерба собственникам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором;
• решения суда.

Во всех остальных случаях денежная оценка земельных участков может проводиться по соглашению сторон в случаях, установленных законодательством.

Основанием для проведения НДО земельного участка является: решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления; договор, который заключается с заинтересованными лицами в порядке, установленном законом.

Основаниями для проведения ЭДО земельного участка являются: договор, который заключается заинтересованными лицами в порядке, установленном законом; решение суда.

Что касается периодичности проведения НДО земельных участков, то она осуществляется (ст. 18 Закона № 1378):

• относительно участков, расположенных в пределах населенных пунктов, независимо от их целевого назначения – не реже чем один раз в 5–7 лет;
• относительно расположенных за пределами населенных пунктов земельных участков сельскохозяйственного назначения, – не реже чем один раз в 5–7 лет, а несельскохозяйственного назначения – не реже чем один раз в 7–10 лет.