Главное об эмфитевзисе

Для кого эта статья: для пользователей и собственников сельскохозяйственных участков.

Из этой статьи вы узнаете: в чем привлекательность договора эмфитевзиса.

Правовая конструкция «право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)» существует еще с римского права, по которому считалось, что такое право является вечным, поскольку не ограничивалось никакими сроками.

В законодательстве Украины понятие эмфитевзиса появилось в 2004 году вместе с появлением Гражданского кодекса (далее – ГК). Сначала этот вид землепользования не нашел широкого применения в сельском хозяйстве, но в последнее время интерес аграриев к эмфитевзису значительно вырос. Поэтому на сегодня все большую популярность приобретает договор эмфитевзиса, ведь он имеет определенные преимущества. Рассмотрим общие сведения об эмфитевзисе.

Что такое эмфитевзис?

Эмфитевзис – это основанное на договоре право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (ст. 102¹ Земельного кодекса, далее – ЗК). То есть объектом такого договора может быть только земельный участок сельхозназначения (ст. 22 ЗК).

Эмфитевзис возникает по договоренности собственника участка и лица, которое желает пользоваться этим участком для сельхозпотребностей, на основании заключенного договора.

В соответствии со ст. 208 ГК договор заключается в простой письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению, однако может быть удостоверен по требованию одной из сторон. Законодательством не установлена типовая форма договора эмфитевзиса, поэтому стороны на собственное усмотрение договариваются о его условиях, но должны исходить из норм ЗК и ГК (гл. 33).

Нужно ли регистрировать в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) земельный участок и право эмфитевзиса?

Да. Земельный участок должен быть зарегистрирован в ГЗК, то есть сформирован (ст. 791 ЗК), ведь участок может быть объектом гражданских прав только с момента его формирования и присвоения ему кадастрового номера.

В договоре эмфитевзиса стороны обязательно указывают объект договора, а поскольку идентификатором земельного участка является присвоенный ему во время регистрации кадастровый номер, этот номер также должен указываться в договоре.

Следовательно, если участок не зарегистрирован в ГЗК, его собственник должен инициировать проведение государственной регистрации участка путем его формирования и внесения сведений о нем в ГЗК. Это осуществляется на основании заявления и соответствующей документации по землеустройству, поданной через Центр предоставления административных услуг. Срок регистрации земельного участка в ГЗК – до 14 календарных дней (п. 111 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.12 г. № 1051).

После подписания договора право эмфитевзиса подлежит регистрации согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952). Право возникает со дня такой регистрации.

Интересным является то, что Закон № 1952 не определяет отдельно право эмфитевзиса, в нем определено такое понятие, как «производное вещное право». К нему относятся любые права, производные от права собственности – право пользования недвижимым имуществом (аренда), сервитут, эмфитевзис, суперфиций и др.

Каков срок пользования по договору эмфитевзиса?

Вообще такой договор может быть срочным или бессрочным (ст. 408 ГК). Исключение установлено только для земель государственной и коммунальной собственности, срок пользования которыми не может превышать 50 лет (ст. 102¹ ЗК). Для земель частной собственности никакие ограничения такого срока не введены, то есть в договоре эмфитевзиса относительно частных земель можно предусмотреть срок пользования более 50 лет или бессрочное пользование.

По бессрочному договору каждая из сторон получает право отказаться от договора эмфитевзиса, предварительно уведомив об этом вторую сторону не менее чем за год (п. 2 ст. 408 ГК).

В чем особенности эмфитевзиса?

Право эмфитевзиса можно отчуждать или передавать в порядке наследования (ч. 2 ст. 102¹ ЗК). Заметим, что именно право пользования, а не право собственности можно отчуждать. Но это касается только земель частной собственности. Эта же норма ЗК запрещает отчуждение права пользования землями государственной или коммунальной собственности другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесение в уставный капитал и передачу под залог (ст. 407 ГК). Поэтому такие земли эмфитевт может только самостоятельно использовать в пределах срока действия договора.

При этом согласно ч. 2 ст. 411 ГК при продаже права пользования земельным участком его собственник имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях. Об этом пользователь должен в письменном виде уведомить собственника. Если в течение одного месяца собственник не пришлет письменное согласие на покупку (в произвольной форме), это право может быть продано любому другому лицу.

Если же собственник воспользуется указанным правом и приобретет право эмфитевзиса, то в одном лице объединится собственник и пользователь участка, а это приведет к прекращению права пользования (ст. 412 ГК).

Каков порядок прекращения права эмфитевзиса?

Прекращение любого права подлежит регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр прав). Не является исключением и право эмфитевзиса. Право пользования возникает с момента государственной регистрации такого права (ст. 126 ЗК). Выходит, что автоматического прекращения права не происходит. Эмфитевт как заинтересованное лицо должен проследить, чтобы право пользования прекратилось в Госреестре прав.

Так, право пользования участком для сельхозпотребностей прекращается в случае возникновения одного из оснований, предусмотренных ст. 412 ГК:

• сочетание в одном лице собственника земли и землепользователя;
• истечения срока, на который было предоставлено право пользования;
• отчуждение участка для общественных потребностей или по общественной необходимости.

Кроме того, право эмфитевзиса может быть прекращено по решению суда.

Согласно ст. 654 ГК прекращение договора должно происходить в той же форме, что и его заключение, если иное не установлено данным договором. То есть если при заключении договора земельный участок передавался по акту приемки-передачи, то и возвращаться он должен по такому акту. Факт возврата участка собственнику будет подтвержден подписанным актом.

После этого следует обратиться к госадминистратору прав или любому нотариусу, которые на сегодня также могут быть госрегистраторами, для внесения изменений в Госреестр прав.

Выводы

Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельхозпотребностей. Типовая форма такого договора не установлена, поэтому стороны при его заключении имеют более широкое поле для определения условий.

Договор может быть срочным или бессрочным. Исключением являются земли государственной и коммунальной собственности, срок пользования которыми не может превышать 50 лет. Срок пользования землями частной собственности не ограничен, то есть в договоре эмфитевзиса относительно частных земель можно предусмотреть срок пользования более 50 лет или бессрочное пользование.

Существенным преимуществом эмфитевзиса является то, что это право пользования чужим земельным участком можно отчуждать или передавать по наследству.