Коротко про важливе для учасників фондів фінансування будівництва

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (Закон), регулюючий схеми придбання житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ), досить складний для розуміння потенційного покупця житла.

Все частіше схеми придбання житла в споруджуваному або планованому до будівництва будинку реалізуються за допомогою укладення попередніх договорів або договорів купівлі-продажу майнових прав. Але придбання бажаних метрів через фінансування будівництва не зійшло на «ні», тому постараюся максимально лаконічно і просто пояснити, що таке ФФБ, які права має інвестор при укладенні та виконанні договорів з ФФБ, і на що варто звертати увагу покупцям.

Договір про участь у ФФБ за своєю природою є договором управління майном, за яким ФФБ отримує від інвестора в довірчу власність майно (гроші) на певні цілі (фінансування об'єкта будівництва). При цьому, під об'єктом будівництва розуміється весь житловий будинок, будівництво якого фінансується через ФФБ. А вибрані інвестором квадратні метри (квартира, поверх, нежитлове приміщення і т.д.), розташовані в об'єкті будівництва, іменуються об'єктом інвестування.

Управителем ФФБ може бути тільки фінансова установа, яка має ліцензію, а також статутний капітал якої становить не менше 1 мільйона євро (він повинен бути сформований до того, як ФФБ почне залучати кошти від інвесторів). Інформацію про наявність ліцензії у конкретного ФФБ можна перевірити, перейшовши за посиланням: http://irc.gov.ua/ru/Poshuk-v-YeLR.html, а дані про статутний капітал (його розмір, дату формування), як і іншу інформацію, можна безкоштовно і цілодобово отримати тут: https://usr.minjust.gov.ua.

Сам ФФБ не є юридичною особою. Дуже важливим для вивчення інвестором / його адвокатом документом до підписання договору про участь у ФФБ є правила ФФБ, які затверджуються управителем фонду. Найчастіше в договорах про участь у ФФБ міститься норма, у відповідність з якою довіритель (інвестор) підтверджує, що він ознайомлений з правилами ФФБ, з ними згоден і зобов'язується виконувати.

Крім того, часто договори про участь у ФФБ, що не регулюючи важливі моменти взаємин між довірителем і фондом, відсилають до правил ФФБ (наприклад, повернення грошей інвестору у разі розірвання договору; порядок зміни об'єкта інвестування на інший; винагороду управителя і т.д.) .

Зверніть увагу, що ФФБ заборонено укладати договори про залучення коштів від інвесторів до одержання забудовником дозволу на виконання робіт конкретного об'єкта.

Перевірити наявність / відсутність дозволу на будівництво (зареєстровану декларацію про початок будівельних робіт) можна тут: http://www.dabi.gov.ua/index.php/reestr-dozvilnikh-dokumentiv.

Договір про участь у ФФБ між довірителем (інвестором) та управителем фонду укладається на основі Типового договору, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №227 від 20 березня 2013 року.

Тому, якщо для вивчення запропонованого договору Ви не захочете привернути юриста, не полінуйтеся звірити умови такого договору з Типовим і сміливо наполягайте на укладенні договору на умовах, передбачених типовим договором.

У будь-якому випадку Договір про участь у ФФБ повинен містити:

• предмет, повне найменування, права та обов'язки, відповідальність сторін;
• вид ФФБ (А або Б);
• сума та порядок перерахування коштів інвестором;
• відомості про об'єкт будівництва із зазначенням його місця розташування та технічних характеристик, а також запланованої дати введення в експлуатацію;
• відомості про закріпленому об'єкт інвестування із зазначенням його технічних характеристик;
• термін дії договору;
• розмір винагороди управителя ФФБ.

До договору обов'язково додаються:

• правила ФФБ;
• графічне зображення схеми будівельного плану об'єкта будівництва із зазначенням розміщення об'єкта інвестування на поверсі;
• скорочений перелік будівельних робіт, а також перелік обладнання, яке буде встановлене у квартирі;
• перелік робіт, які будуть проведені для облагороджування та облаштування прилеглої до будинку території.

Пам'ятайте, що договір між управителем ФФБ та забудовником об'єкта будівництва не може бути таємницею для інвестора, тому на першу його вимогу управитель зобов'язаний надати копію такого договору. Важливо, щоб у ньому було умова про те, що після закінчення будівництва забудовник зобов'язується передати об'єкти інвестування у власність довірителів (інвесторів).

Крім договору із забудовником, управитель зобов'язаний на вимогу інвестора надати йому копії документів на земельну ділянку, на якій буде здійснюватися будівництво, копію ліцензії забудовника, висновку державної експертизи проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт (декларації про початок будівництва). Відмова надати копії зазначених документів є незаконним, тому вимагайте надати копії зазначених документів до підписання Договору про участь у ФФБ, а в разі відмови, я договір підписувати не рекомендую.

При укладанні Договору про участь у ФФБ за Вами закріплюється конкретний об'єкт інвестування (квартира) по зазначеної в договорі ціною.

При цьому, у разі збільшення ціни так званої вимірювальної одиниці (тобто, квадратного метра), Ви не повинні доплачувати за закріплений за Вами об'єкт.

Після внесення коштів до ФФБ довіритель (інвестор) отримує від управителя ФФБ свідоцтво про участь у ФФБ. При цьому, якщо Договір передбачає внесення коштів не одноразово, а частинами і за графіком, то графік платежів вказується безпосередньо в свідоцтві і таке свідоцтво підлягає заміні після здійснення кожного платежу (тому що в свідоцтві вказується сплачена довірителем сума).

Не забувайте, що законодавство дозволяє довірителям вносити, а управителям ФФБ, відповідно, приймати гроші виключно в національній валюті! Тому перевіряйте договори на відповідність даній нормі (зустрічаються договори, в яких вартість квадратного метра вказана в доларах з приміткою, що така кількість доларів є таким то кількістю гривень).

Закон передбачає, що управитель не має право розірвати (припинити) договір про участь у ФФБ в односторонньому порядку (крім випадку, коли інвестор - довіритель не виконує взяті на себе за договором зобов'язання).

Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник повідомляє про це управителю ФФБ, а той у свою чергу передає забудовнику список довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об'єктів інвестування. Про введення будинку в експлуатацію інвесторам повідомляє управитель ФФБ та на їх вимогу зобов'язаний надати копію документа, підтверджуючого цей факт.

Площа квартири, зазначена в договорах, є орієнтовною, і може відрізнятися від фактичної площі, яка вимірюється після завершення будівництва. Тому не дивуйтеся, що управитель ФФБ зажадає від Вас доплати за «зайві» квадратні метри. Часто договори про участь у ФФБ містять норми про те, що доплата за різницю в площі здійснюється в гривні, але з прив'язкою до курсу долара на день здійснення платежу.

Пам'ятайте, що сторони договору - рівні, тому вивчайте його умови перед підписанням і нівелює (або хоча б мінімізуйте) ризик перетворення його в кабальний для Вас, вимагаючи «закріплення» вартості квадратного метра на певному рівні.

Після проведення розрахунків з ФФБ довіритель змінює свідоцтво про участь у фонді на довідку встановленого зразка. Цей документ є архіважливим для Вас, так як дана довідка - правова підстава для реєстрації за Вами права власності на квартиру. У цій довідці зазначаються дані про довірителя, ФФБ, сплаченій сумі, житловому будинку, обраної квартирі.

Отриману від управителя довідку довіритель передає забудовнику, з яким також підписує акт прийому-передачі об'єкта інвестування. У випадку, якщо Ви маєте претензії щодо якості будівельних робіт, Ви повинні повідомити про них забудовнику, який зобов'язаний безкоштовно усунути недоліки протягом 15 днів з дня отримання претензії.

Крім того, забудовник зобов'язаний передати Вам паспорти, сертифікати, гарантійні талони на обладнання, встановлене в квартирі (лічильники, сантехнічні пристрої і т.д.).

Реєстрація права власності об'єкта інвестування за конкретним довірителем (інвестором) здійснюється забудовником за власний рахунок! Тому вимагайте виключення з договору умов про оплату «послуг» з реєстрації права власності на квартиру.

При цьому, «безкоштовність» реєстрації права власності поширюється тільки на квартири, і не поширюється на офісні та інші нежитлові приміщення в будинку.

Якщо до отримання квартири у власність, Ви вирішите її «продати» (а точніше - поступитися право вимога за договором іншій особі) або відмовитися від подальшої участі у ФФБ, Ви повинні бути готові заплатити управителю до 5% від її вартості, а в разі заміни об'єкта інвестування на інший - до 1% (точні цифри вказуються або в договорі, або в Правилах ФФБ).

 Успішних і безпечних інвестицій, справедливих умов договорів і сумлінних контрагентів!

Джерело: http://blog.liga.net/user/yagoldarb/a...