Арендатор выплачивает арендную плату наперед: оформление, условия, риски

Арендная плата за землю: особенности выплаты в 2023 году

Некоторые арендодатели могут попросить арендатора выплатить арендную плату заранее, например, за весь период действия договора аренды или за несколько лет вперед. В консультации мы расскажем обо всех аспектах авансовой выплаты арендной платы: как и чем ее подтвердить, как проводится индексация в случае такой выплаты, когда для выплаты за будущие периоды сторонам следует заранее внести изменения в договор и т. д.

Правовые нюансы авансовой выплаты арендной платы

Разрешено ли выплачивать арендную плату за будущие периоды?

Да, разрешено. Объясним подробнее.

Условия о размере, периодичности и сроках внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды (ст. 21 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Кроме того, в этой ситуации арендатор является должником, который имеет право выполнить свой долг досрочно, если иное не предусмотрено договором, актами гражданского законодательства либо не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота (ст. 531 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Предложить выплату арендной платы наперед может любая из сторон. Периодичность такой выплаты определяется сторонами при заключении договора аренды земли. Установить можно любой период – месяц, полгода, год сразу за весь срок пользования.

В договоре положения о выплате арендной платы за будущие периоды можно сформулировать, например, следующим образом:

«Арендная плата выплачивается сразу за весь период использования земельного участка в течение 10 рабочих дней после заключения договора аренды».

Какие условия об авансовой выплате арендной платы следует указать в договоре?

По общему правилу арендатор имеет право выплатить арендную плату за любой период. Но перед этим следует проверить, не установлено ли иное договором аренды. Если нет, то смело можете платить за желаемый период.

Поясним, в каких случаях достаточно договора, а в каких для выплаты наперед придется заранее заключить дополнительное соглашение.

В договоре могут быть прописаны следующие условия выплаты арендной платы:

• запрещено осуществлять выплату наперед, аренду платить только за определенный период (ежегодно). В таком случае авансовая выплата не будет считаться выполнением обязательств по договору и будет иметь негативные последствия для арендатора (вероятная повторная оплата аренды). Только после внесения изменений в договор и снятия этого запрета, арендатор сможет выполнить обязательства досрочно. О том, как внести изменения в договор аренды земли, см. «Проводим аудит договоров аренды земельного участка»;
• установлена определенная периодичность выплаты (раз в год), а о выплате наперед ничего не сказано. Тогда арендатор имеет право на авансовую выплату без внесения изменений в договор;
• определена периодичность выплаты и среди других условий названа возможность авансовой выплаты арендной платы. Арендатор имеет право заплатить по условиям договора, вносить изменения не нужно. Как видим, арендатор может выплатить арендную плату наперед, но делать это или нет, он решает сам.

В договоре аренды указано, что арендная плата выплачивается каждый год, но арендодатель просит сейчас выплатить арендную плату за 10 лет сразу. Следует ли в таком случае получать от арендодателя письменное обращение о выплате наперед или достаточно того, что договор не содержит такого запрета?

Мы рекомендуем получить от арендодателя письменное обращение заранее. Тогда у арендатора будет подтверждение волеизъявления арендодателя относительно авансовой уплаты средств за пользование землей.

Заявление составляется в письменном виде в произвольной форме (см. образец ниже). Арендодатель указывает в нем, за какой период выплачивать арендную плату – за три года, пять или до конца срока пользования земельным участком. Для выполнения заявления арендатор принимает соответствующее решение, которое целесообразно изложить в форме приказа по предприятию.

Образец

Документальное оформление выплаты арендной платы наперед

Чтобы в будущем не возникали споры по поводу авансовой выплаты арендной платы с арендодателем или новым арендодателем, который унаследовал/приобрел такой земельный участок, арендатору следует позаботиться о надлежащем подтверждении такой выплаты.

Итак, доказательствами выплаты арендной платы могут быть:

• расписка арендодателя в получении денежных средств в виде арендной платы по договору. В ней целесообразно написать такую фразу: «Згоден із розрахунком орендної плати, яка виплачується наперед і становить 200 (двісті) тис. грн. Претензій не маю. Заперечень у майбутньому стосовно індексації виплати не висуватиму»;
• расходный кассовый ордер или ведомость выплаты арендной платы с подписью арендодателя;
• банковские документы о перечислении средств на счет арендодателя.

Дополнительным подтверждением могут являться данные налогового учета.

Таким образом, при наличии указанных документов и собственноручной подписи арендодателя у арендатора будет подтверждение надлежащей выплаты наперед арендной платы по договору. Поэтому в случае возникновения в будущем спора по поводу неправильного расчета такой выплаты, неучета индексации и т. п. арендатор будет иметь письменные подтверждения точной выплаты.

Нужно ли индексировать арендную плату, выплаченную наперед?

Порядок расчета индексации при авансовой выплате арендной платы законодательством не предусмотрен. К тому же в день выплаты нет информации об индексах инфляции будущих периодов. Поэтому стороны самостоятельно определяют порядок индексации при расчете такой выплаты.

Обычно размер арендной платы за год (с учетом индекса инфляции, если иное не установлено договором) умножается на количество лет, за которые согласовано произвести выплату. При получении денежных средств арендодателю следует указать, что он согласен с расчетом и в дальнейшем не будет кметь претензий по индексации.

Договор аренды был заключен в 2018 году. Во время его заключения выплачена арендная плата за весь срок пользования земельным участком (20 лет). В 2023 году арендодатель сменился (земельный участок продали другому лицу). Как защитить себя от повторной выплаты арендной платы и не потерять участок?

Для этого авансовую выплату следует подтверждать надлежащими документами с подписью бывшего арендодателя и согласием с расчетом (в т. ч. индексацией, см. выше). При наличии такого подтверждения арендатор сможет доказать, что выплата произведена на законном основании и его обязательства по уплате арендной платы по договору выполнены надлежащим образом.

Основанием для расторжения договора аренды земельного участка может быть ненадлежащее выполнение арендатором своих обязательств (ст. 24, 25, 32 Закона № 161). А наш арендатор добросовестно выполнял свои обязательства, имеет подтверждение получения арендной платы, выданной наперед, и согласие с ее расчетом. Так что по этому основанию новому арендодателю не удастся расторгнуть договор аренды земли.

Однако если в договоре аренды земли прописано, что в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу его действие прекращается, то такой договор прекращен на дату государственной регистрации права собственности на землю за новым собственником.

В то же время следует заметить, что в случае получения арендной платы проблемы могут возникнуть у продавца и покупателя земельного участка. Если между этими сторонами есть взаимопонимание, то на этапе заключения договора купли-продажи сельхозземли они могут урегулировать все условия возврата продавцом земельного участка его покупателю уплаченной наперед арендной платы. В частности, и путем зачета встречных однородных требований по договору купли-продажи земельного участка и соглашению о возврате уплаченной арендной платы.

Если предыдущий собственник земельного участка добровольно не желает урегулировать этот вопрос, новый собственник участка может защитить свои права путем обращения в суд с требованием взыскания уплаченных за будущие периоды сумм арендной платы, обосновывая свои требования ст. 1212 ГК.

Напомним, согласно ч. 1 и 2 ст. 1212 ГК лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица (потерпевшего) без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть потерпевшему это имущество. Лицо должно вернуть имущество и тогда, когда основание, по которому оно было приобретено, впоследствии отпало. При этом положения гл. 83 ГК применяются независимо от того, чем было безосновательное приобретение или хранение имущества – результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, других лиц или следствием события.