Договор аренды земли: момент вступления в силу

27.04.2017 г. Верховным судом Украины рассматривалось дело № 6-422цс17, в котором решался вопрос о неодинаковом применении судом кассационной инстанции части первой статьи 210, части первой статьи 638 ГК Украины, статей 18, 20 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и несоответствии судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного суда Украины заключения по применению в подобных правоотношениях этих норм материального права.

Так суд указал, что в постановлении Верховного Суда Украины от 18 января 2017 по делу № 6-2777цс16 содержится правовое заключение о том, что отсчет срока аренды наступает с момента государственной регистрации этого договора, а следовательно начинается после вступления в силу, а не с момента его заключения.

 (!!!) Между тем необходимо указать, что предмет исследования вовсе не новый ... так в постановлении Верховного суда Украины от 13.06.2016 года по делу № 6-643цс16, ЕГРСР № 58434343 предусмотрено, что гражданские права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявления сторон при заключении договоров аренды, приобретаются после соответствующей государственной регистрации, а исходя из положений статьи 638 ГК Украины, статей 125, 126 ЗК Украины договор аренды земли вступает в силу со дня проведения его государственной регистрации.

Согласно части первой статьи 638 ГК Украины договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента его государственной регистрации (часть первая статьи 210 ГК Украины).

Согласно части второй статьи 792 ГК Украины отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

ВАЖНО: Специальным законом, регулирующим отношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины «Об аренде земли».

По смыслу статей 18, 20 настоящего Закона (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. Заключен договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом.

Более того, в соответствии со статьями 125, 126 ЗК Украины право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Согласно части пятой статьи 6 Закона Украины «Об аренде земли» право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Подпунктом 6 пункта 2 части первой статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что государственной регистрации прав подлежит право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

Статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Участники сделки, договорившись по всем существенным условиям договора аренды земли, составляют и подписывают соответствующий письменный документ, предоставляя согласии установленной формы.

ВЫВОД: Итак, срок действия договора аренды земли, условиями которого предусмотрено, что отсчет срока аренды наступает с момента государственной регистрации этого договора, начинается после вступления в силу, а не с момента его заключения.

Вступление договора в силу является моментом во времени, когда начинают действовать права и обязанности по договору, то есть когда договор (как основание возникновения правоотношений и письменная форма, в которой зафиксированы условия договора) порождает правоотношения, на возникновение которых было направлено волеизъявления сторон.

Источник: https://alibi.dp.ua/446-dogovir-orend...