Судова практика щодо зміни розміру орендної плати

Чинне рішення органу місцевого самоврядування є підставою для внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру орендної плати земельної ділянки комунальної власності (постанова Верховного Суду України від 07.10.15 р. у справі № 3-481гс15).

Суть справи

Позивач – міська рада (далі – Позивач), Відповідач – Товариство (далі – Відповідач). Позивач звернувся до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною.

19.04.06 р. між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки. Умовами цього договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем щомісяця у грошовій формі та може бути збільшена при зміні розміру земельного податку, підвищенні цін, тарифів. Рішенням міської ради від 03.07.13 р. затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста станом на 01.01.13 р. Згідно з п. 1.1 зазначеного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель, яка підлягає в подальшому індексації в порядку, установленому законодавством України. Пунктом 2  рішення встановлено, що воно набуває чинності з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста станом на 01.01.13 р. застосовується з 01.01.14 р.

У зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки 17.12.13 р. Позивачем було направлено на адресу Відповідача проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 19.04.06 р. Цією угодою Позивач пропонував змінити деякі пункти договору оренди від 19.04.06 р., зокрема: збільшити розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, змінити розмір орендної плати з 2,6 % на 4,8 %, а також розширити перелік підстав для перегляду розміру орендної плати, додавши до нього зміну нормативної грошової оцінки, та інше.

Відповідач не підписав запропоновану додаткову угоду. Тому Позивач звернувся до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів шляхом визнання відповідної додаткової угоди укладеною.

Рішенням Господарського суду першої інстанції від 04.11.14 р. у справі № 922/3871/14 у задоволенні позову відмовлено. Позивач звернувся  з апеляційною скаргою, яку рішенням Апеляційного суду від 17.12.14 р. залишено без задоволення. Постановою ВГСУ від 18.02.15 р. касаційну скаргу Позивача задоволено частково, задоволено вимоги щодо внесення змін до договору оренди про розмір нормативної грошової оцінки та збільшення ставки орендної плати. Постановою ВСУ рішення ВГСУ залишено без змін.

Аргументи відповідача

Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що посилання позивача на положення Податкового кодексу (далі – ПК) та інших законів  у редакціях, що набули чинності після укладення спірного договору, є безпідставними, оскільки їх дія поширюється лише на ті правовідносини, які виникли після їх прийняття, а оскаржуваний договір укладено раніше.

Крім того, відповідач зазначив, що за змістом додаткової угоди, яку Позивач просить визнати укладеною, змінюється не лише сума орендної плати (у зв’язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки), а й збільшується ставка орендної плати із 2,6 % на 4,8 %, при цьому жодних обґрунтувань такої зміни Позивач не навів, як не навів обґрунтувань інших змін до договору оренди, що містить додаткова угода.

Також Відповідач зазначає, що у спірному договорі не встановлено обов’язку орендаря та орендодавця змінювати умови договору оренди землі щодо розмірів орендної плати в разі зміни нормативної грошової оцінки. Відповідно до положень ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу (далі – ЦК) зміни умов можливі лише у зв’язку з істотною зміною обставин, а Позивачем не визначено ні самих обставин, ні доказів їх існування.

Аргументи суду

Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Відповідно до вимог ст. 144 Конституції органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов’язковими до виконання на відповідній території. Згідно з п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону від 21.05.97 р. № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Згідно зі ст. 288 ПК підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу для інших категорій земель не може бути меншою трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

За змістом п. 289.1 ПК та ч. 1 ст. 13 Закону від 11.12.03 р. № 1378-IV «Про оцінку землі» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Отже, суд дійшов висновку, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Судом установлено, що рішенням позивача змінено нормативну грошову оцінку земель міста та затверджено нові ставки орендної плати. Зазначене рішення не оскаржено Відповідачем  і не скасовано в установленому законом порядку. Тож суд дійшов висновку, що встановлення  ст. 288 ПК граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Згідно з ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором,  а ч. 1 ст. 651 ЦК установлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічні правила щодо зміни умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і ст. 30 Закону від 06.10.98 р.  № 161-XIV «Про оренду землі». Крім того, нею встановлено, що в разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін.

Ураховуючи викладене, суд задовольнив позов частково, уніс зміни до договору оренди землі  в частині збільшення розміру нормативної грошової оцінки землі та ставки орендної плати.

Якщо рішення органу місцевого самоврядування про зміну нормативної грошової оцінки земельних ділянок є чинним (не оскаржене та не скасоване), то воно є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності. У разі незгоди орендаря з умовами додаткової угоди орендодавець має право звернутися до суду із позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеною.