Судова практика щодо поновлення договору оренди землі

Під час здійснення господарської діяльності сільгосппідприємства – орендарі земельних ділянок стикаються із ситуацією, коли строк дії договору оренди земельної ділянки спливає, а орендодавець не бажає продовжувати його. Законодавство у таких випадках захищає орендаря – передбачає його переважне право на укладення договору оренди, одночасно встановлюючи деякі вимоги до нього. Проте і дотримання орендарем визначених законодавством умов не є запорукою поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки, але може стати підставою для його поновлення в судовому порядку (постанова ВСУ від 25.02.15 р. у справі № 6-219цс14).

Суть спору

Між приватним підприємством (далі – Позивач) та громадянкою (далі – Відповідачка) 09.02.07 р. укладено договір оренди земельної ділянки строком на п’ять років, починаючи з дня його державної реєстрації, здійсненої 23.03.07 р. Договором передбачено, що орендар має переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Позивач виконував умови договору належним чином і до закінчення строку дії договору надіслав Відповідачці лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки. До цього листа-повідомлення Позивач додав проект додаткової угоди.

Відповідачка протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не висловила будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди, а 26.03.12 р. уклала договір оренди спірної земельної ділянки із фермерським господарством (далі – ФГ) та зареєструвала його 27.03.12 р. у відділі Держкомзему.

Позивач вважає договір оренди земельної ділянки поновленим відповідно до ст. 33 Закону від 06.10.98 р. № 161-ХІV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161). Він звернувся із позовом про визнання договору оренди землі, укладеного між Відповідачкою та ФГ, недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання поновленим договору оренди землі, укладеного між Відповідачкою та Позивачем.

Судовий розгляд

Рішенням суду першої інстанції від 17.07.13 р.  у задоволенні позову відмовлено. Рішенням суду апеляційної інстанції від 24.10.13 р. рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково: визнано недійсним договір оренди, укладений між Відповідачкою та ФГ; визнано поновленим договір, укладений між Позивачем та Відповідачкою; Відповідачку зобов’язано вчинити дії щодо укладення додаткової угоди із Позивачем. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних та кримінальних справ від 22.01.14 р. рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін. ФГ звернулося із заявою про перегляд ВСУ рішення суду касаційної інстанції. У задоволенні заяви ФГ відмовлено.

Аргументи суду

Судом установлено, що 15.08.11 р. Відповідачка надіслала Позивачу заяву з проханням після збирання врожаю 2011 року не використовувати належну їй земельну ділянку.

Суд дійшов висновку, що Позивач як попередній орендар земельної ділянки, який належним чином виконував умови договору, має відповідно до ст. 33 Закону № 161 переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, розташованої в загальному масиві орендованих земельних ділянок. Отримана Позивачем заява Відповідачки від 15.08.11 р. не є підтвердженням її відмови від продовження договору з попереднім орендарем у розумінні положень ст. 33 Закону № 161. При цьому суд виходив із та- кого.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Як установлено ч. 2 ст. 792 ЦК, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Умови укладення, зміни, припинення  і поновлення договору оренди землі визначаються Законом № 161.

Стаття 33 Закону № 161 фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди. Виходячи із приписів ст. 319, 626 ЦК суд дійшов висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена ч. 1 ст. 33 Закону № 161, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно із ч. 1–5 ст. 33 Закону № 161 при поновленні договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 Закону № 161, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Суд зазначив, що для застосування ч. 1 ст. 33 Закону № 161 та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди слід установити такі юридичні факти:

• орендар належно виконує свої обов’язки за договором, до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень.

Для застосування ч. 6 ст. 33 Закону № 161 необхідна наявність таких юридичних фактів:

• орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, належно виконує свої обов’язки за договором;
• орендодавець не надсилає письмового повідомлення про відмову в поновленні договору оренди;
• сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, проаналізувавши правові норми, суд зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до  ст. 3 ЦК, матиме місце в разі укладення договору оренди з новим орендарем:

• при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
• на тих самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем при реалізації переважного права;
• за умови, що підставою для відмови поперед- ньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, установивши факт належного виконання орендарем умов договору оренди, дотримання ним строків та процедури повідом- лення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору, а також укладення орендодавцем договору оренди із ФГ на тих самих умовах, які запропоновані Позивачем, суд дійшов висновку про наявність у Позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.