Изменились ставки арендной платы за землю: что делать?

Руководствуясь данной статьей, сельхозпредприятие – арендатор земель сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности может отсрочить уплату увеличенной арендной платы за такие земли.

Предистория вопроса

Изменения в Налоговый кодекс (далее – НК), внесенные Законом от 27.03.14 г. № 1166-VII «О предотвращении финансовой катастрофы и создании предпосылок для экономического роста в Украине» (далее – Закон № 1166), негативно повлияли на финансовое состояние сельхозпредприятий, поскольку повлекли значительное увеличение расходов.

В частности, Законом № 1166 были внесены изменения в пп. 288.5.1 НК, в результате чего существенно увеличился размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. С 01.04.14 г. арендная плата за эти земельные участки составляет не менее 3 % от их нормативной денежной оценки. Это существенно увеличило размер арендной платы, в частности, за земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные для нужд сельскохозяйственного производства. До 01.04.14 г. минимальный размер арендной платы за такие земельные участки составлял лишь 3 % от земельного налога (равного 1 % от нормативной денежной оценки).

На практике многие сельхозпредприятия арендуют значительные площади земель сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности. При этом не вся площадь таких земель фактически используется. Но поскольку арендная плата раньше была умеренной, сельхозпредприятия не отказывались от «лишней» земли. После увеличения арендной платы в 100 раз у сельхозпредприятий возник вопрос, как уменьшить налоговую нагрузку.

Следует заметить, что налоговые органы на местах очень быстро среагировали на такие изменения в законодательстве и в устной форме настаивают на том, чтобы сельхозпредприятия представили уточняющие расчеты по арендной плате и увеличили налоговые обязательства по этому платежу. Однако считаем, что спешить с этим сельхозпредприятиям не нужно.

Анализ законодательных норм

В соответствии со ст. 93 Земельного кодекса (далее – ЗК) право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется, в частности, путем заключения договора аренды земельного участка. Основанием для заключения такого договора является решение соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления согласно их полномочиям.

Законом от 06.10.98 г. № 161-ХІV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) определено, что размер арендной платы является одним из существенных условий договора аренды земельного участка, изменение которых проводится только с согласия сторон (ст. 15, 30 Закона № 161). Размер, форма и сроки внесения арендной платы также устанавливаются с согласия сторон (ст. 21 Закона № 161).

В соответствии с положениями НК арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности является составляющей такого общегосударственного налога, как плата за землю. Основанием для ее начисления является договор аренды земельного участка. Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем и арендатором (п. 288.1, 288.4 НК).

Итак, на основании вышеупомянутых норм можно прийти к выводу, что размер арендной платы определяется сторонами в договоре и «автоматически» не изменяется. Договор аренды земли является гражданско-правовым, а следовательно, ему присущи такие признаки, как свобода договора, обязательность его выполнения сторонами и т. п.

Поэтому у сельхозпредприятия-арендатора нет оснований для увеличения размера арендной платы, пока не будут внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка. А соответственно нет и оснований для уточнения налоговых обязательств по арендной плате. Аналогичная позиция изложена в письме Миндоходов от 30.09.13 г. № 12217/6/99-95-25-50-09-15-01 (см. «БАЛАНС-АГРО», 2014, № 23, с. 12).

Изучаем договор аренды

Сельхозпредприятию – арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности прежде всего необходимо внимательно изучить условия договора аренды и установить, соответствует ли определенный в нем размер арендной платы нормам НК с учетом изменений.

Если размер арендной платы, определенный в договоре аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности:

• больше или равен минимальному размеру, определенному в пп. 288.5.1 НК, то никаких изменений в договор в этой части вносить не нужно;
• меньше, чем определен в пп. 288.5.1 НК, то следует ожидать уведомления от арендодателя относительно необходимости внесения изменений в такой договор в части увеличения размера арендной платы.

Чего ждать от арендодателя

В соответствии со ст. 30 Закона № 161 изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. Для этого стороны заключают дополнительное соглашение. Инициировать заключение такого соглашения может любая сторона договора. Что касается процедуры внесения изменений в договор, то она может быть прописана в договоре. В таком случае необходимо соблюдать ее (проверять соблюдение другой стороной). Однако обычно договоры содержат только нормы о том, что изменения вносятся при согласии сторон и в письменной форме, без определения конкретного порядка. Поэтому рассмотрим процедуру внесения таких изменений.

Сторона договора, которая намеревается внести изменения в его условия, должна уведомить об этом другую сторону и получить ее согласие. В нашей ситуации, скорее всего, инициатором внесения изменений в договор аренды (относительно увеличения размера арендной платы) будет арендодатель. Поэтому рассмотрим, какие действия необходимо ему выполнить для внесения изменений в договор.

Арендодатель земельного участка сельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности принимает решение о необходимости внесения изменений в договор аренды и устанавливает новый размер арендной платы. На основании этого решения он должен подготовить проект дополнительного соглашения к договору аренды и направить его арендатору. Целесообразно, чтобы к проекту дополнительного соглашения было приложено сопроводительное письмо с предложением подписать дополнительное соглашение.

Указанные документы арендодатель должен направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описанием вложения или вручить уполномоченному представителю арендатора под расписку. Если такое предложение поступит к арендатору, например, простым почтовым отправлением, то в случае возникновения спорной ситуации и решения дела в суде арендодатель не сможет доказать, что он направлял арендатору предложения относительно изменений условий договора аренды земельного участка.

Действия арендатора

После получения от арендодателя письма и проекта дополнительного соглашения относительно внесения изменений в договор аренды земельного участка сельхозпредприятие-арендатор может:

• либо подписать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы,
• либо направить арендодателю письмо-возраже­ние о несогласии с новыми условиями аренды и с просьбой установить меньший процент от нормативной денежной оценки,
• либо направить письмо о несогласии с новыми условиями аренды и хлопотать о делении арендованного земельного участка,
• либо инициировать расторжение договора аренды.

При этом, если иной срок не установлен в самом договоре, ответ на обращение арендатор должен отправить арендодателю в течение 20 дней со дня получения проекта дополнительного соглашения (ст. 181 Хозяйственного кодекса).

Рассмотрим более подробно эти варианты.

Первый вариант – наиболее простой и понятный, поэтому на нем мы не останавливаемся.

Второй вариант возможен, например, если арендодатель принял решение установить арендную плату в размере 5 % от нормативной денежной оценки земельного участка, а арендатор не соглашается с этим и просит установить арендную плату в размере 3 % от нормативной денежной оценки. Замечу, что вероятность уменьшения таким образом размера арендной платы небольшая. Однако направление арендодателю такого письма предоставит арендатору дополнительное время для пользования земельным участком на условиях действующего договора аренды.

После получения такого письма-возражения арендодатель может либо согласиться на условия арендатора, либо обратиться в суд с иском относительно обязательства арендатора заключить дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы.

Следует отметить, что судебная практика по этим вопросам не в пользу арендаторов. Как правило, суды удовлетворяют исковые требования арендодателя и обязуют арендатора заключить дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы. Несмотря на это, решение спора в суде может быть выгодным для арендатора. Ведь в таком случае он будет платить арендную плату за земельные участки согласно новым условиям только со дня вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Следовательно, до принятия решения суда арендатор на законных основаниях будет платить меньшую сумму арендной платы.

Кроме того, во время судебного разбирательства арендатор имеет возможность хлопотать об установлении меньшего размера арендной платы, нежели предложен арендодателем. Такие ходатайства необходимо аргументировать, например, предоставив расчеты по экономической целесообразности предложенного арендатором размера арендной платы (в нашем примере – 3 % от нормативной денежной оценки земельного участка).

Третий вариант возможен тогда, если арендатор имеет в пользовании значительную площадь земли, например под хозяйственными зданиями. Известно, что такие земли имеют большую нормативную денежную оценку, а в хозяйственной деятельности сельхозпредприятия фактически используется только их часть. В таком случае арендатор может быть заинтересован в уменьшении размера арендованного земельного участка.

Однако эта процедура не очень проста и занимает некоторое время. Сначала арендатору необходимо получить разрешение от арендодателя на деление арендованного земельного участка. После этого – заказать техническую документацию по землеустройству относительно деления земельного участка. Когда земельный участок будет разделен на два, каждый из которых будет иметь свой кадастровый номер, сторонам необходимо будет заключить договор аренды по земельному участку, который арендатор намерен использовать в хозяйственной деятельности.

Замечу, что в случае изменения границ земельного участка возобновление договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве аренды (ст. 33 Закона № 161). То есть в нашем случае сельхозпредприятие может получить в аренду земельный участок (сформированный в результате деления) на основании земельных торгов. Но если на таком участке размещено недвижимое имущество (здание, сооружение), которое находится в собственности арендатора, то такой договор заключается без проведения земельных торгов (ст. 134 ЗК).

Фактически процедуру деления земельного участка (если у сельхозпредприятия есть такая необходимость) можно начать, не ожидая от арендодателя предложения внести изменения в договор аренды земельного участка.

Четвертый вариант возможен тогда, если арендатор вообще не заинтересован в пользовании земельным участком или если новый размер арендной платы даже минимальный (3 %) для него является очень большой суммой. В таком случае арендатору прежде всего необходимо выяснить, какие условия расторжения предусмотрены договором. Обычно условиями договора определено только, что он может быть расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон. Поэтому арендатор должен обратиться к арендодателю с ходатайством (заявлением) относительно согласования досрочного расторжения договора аренды земельного участка. В таком случае арендодатель может:

• или согласиться на это, и тогда стороны заключают дополнительное соглашение относительно расторжения договора,
• или не согласиться, и тогда арендатор имеет право обратиться в суд.

Договор будет считаться расторгнутым либо с даты подписания сторонами дополнительного соглашения о его расторжении, либо с даты принятия соответствующего решения судом.

Обращаем внимание, что в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельхозназначения за шесть месяцев, а за земли несельхозназначения – за год, если в течение указанных периодов не поступят предложения от других лиц на аренду таких земель на тех же условиях (ст. 32 Закона № 161). В случае расторжения договора аренды земли по соглашению сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.

ВЫВОДЫ

Представлять уточняющую налоговую декларацию по плате за землю (земельный налог и/или арендная плата за земельные участки государственной или коммунальной собственности) и платить увеличенную арендную плату за земельные участки государственной или коммунальной собственности необходимо только после подписания дополнительного соглашения относительно внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Если уточняющая декларация уже представлена, то сельхозпредприятие имеет право представить вторую уточняющую декларацию, указав в ней те же показатели, которые были в отчетной декларации.

Если стороны не могут прийти к согласию относительно условий дополнительного соглашения, спор решается в суде.