Аренда земельных с/х участков и охрана земель: основные законодательные изменения – разъяснение для общин

20.01.2023 67 0 0

Программа DOBRE совместно с Всеукраинской ассоциацией ОТГ 21 декабря 2022 года провели онлайн вебинар на тему: «Ключевые новеллы Закона Украины № 2698-ІХ от 19.10.2022 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по восстановлению системы оформления прав аренды земельных участков назначение и усовершенствование законодательства по охране земель» и практика их применения», чтобы дать ответы на часто задаваемые вопросы территориальных общин.

По результатам мероприятия специалисты сформировали ответы на вопросы от общин, поставленных во время вебинара, а именно:

Возможно ли в настоящее время проводить разделение сложившегося земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Как проверить, использовал ли гражданин свое право на безвозмездную приватизацию земельного участка.
Может ли срок рассрочки платежа (при совершении покупки земельных участков), установленный на уровне 10 лет, быть уменьшен.
Все земельные участки должны быть зарегистрированы в Государственном земельном кадастре и зарегистрированы их права.
Кто имеет право на получение бесплатно в собственность земельных участков в условиях военного положения.
Разрабатывается ли техническая документация или проект землеустройства по предоставлению земельных участков, на которых расположен объект находящегося в собственности недвижимого имущества (здание или сооружение), однако решение на выделение земельного участка отсутствует.
Нужно ли платить потери с/х производства, в случае если проект землеустройства по отводу земельного участка, в котором рассчитаны эти потери, утвержден после вступления в силу Закона №2698-IX.
Можно ли проводить разделение на паи земель фермерского хозяйства, предоставленных ему на праве постоянного пользования после вступления в силу Закона №2698.
Может ОМС передавать в аренду несформированные земельные участки сельскохозяйственного назначения, согласно п.27, раздела Х, Земельного кодекса Украины. Может ли ОМС предоставлять земельные участки сельскохозяйственного назначения в аренду сроком 1 год без проведения земельного аукциона.
Каков порядок продления договора аренды неистребованных земельных долей (паев), который истекает в феврале 2023 г.
Следует ли регистрировать право аренды на земельные участки, договоры аренды по которым закончились в период с 24.02.2022 г. по 19.11.2022 г. и были возобновлены на один год без волеизъявления сторон.
Возможно ли уменьшить размер арендной платы за земельный участок, если имуществом, расположенным на этом участке, предприятие не пользуется (не по вине предприятия имущество использует Министерство обороны).
Нужно ли регистрировать договоры аренды земельных участков, которые сформированы по упрощенной процедуре в реестре прав на недвижимое имущество.
Происходит ли автоматическое (без волеизъявления сторон) возобновление договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, срок действия которых истек после вступления в силу Закона №2698.

Возможно ли в настоящее время проводить разделение сложившегося земельного участка сельскохозяйственного назначения?
Законом Украины № 2698-ІХ от 19.10.2022 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель» отменено пп 6. п.27 раздела Х Земельного кодекса Украины, которым запрещалось формирование земельных участков сельскохозяйственного назначения, указанных в подпункте "а" подпункта 1 настоящего пункта, кроме передаваемых в аренду в соответствии с пп. 2 п.27 раздела Х Земельного кодекса Украины. Следовательно со вступлением в силу данного закона общинам разрешено:

Разделение и объединение земельных участков;
Выделение земельной доли (пая) в натуре (на местности);
Разработка документации по землеустройству по «старым» решениям;
Передача в аренду для огородничества.

Разделение земельных участков коммунальной собственности происходит на основании разрешения Совета соответствующего уровня на составление землеустроительной документации по разделу или объединению в один участок после раздела.

Кроме разрешения Совета на раздел земельного участка, землеустроительной организации также нужно предоставить:

согласие арендатора/землепользователя/залогодержателя на раздел земельного участка, если участок находится в аренде/постоянном пользовании, или залоге;
в случае наличия на участке недвижимости соответствующим образом заверены копии документов, удостоверяющих право собственности на объекты недвижимого имущества и материалы технической инвентаризации объектов (технический паспорт на здания);
для физических лиц – копия паспорта и кода;
для юридических лиц – заверенные подписью и печатью заинтересованного лица копии Выписки из ЕГРПОУ и учредительных документов.

Целевое назначение земельных участков, образованных в результате раздела первоначального земельного участка, не может измениться, а остается таким, как и у первоначального земельного участка (до раздела).

Разработана землеустроительной организацией техническая документация на раздел земельного участка подается на рассмотрение Госгеокадастра, регистрирующего новообразованные в результате раздела земельные участки в Государственном земельном кадастре Украины (ДЗК). После регистрации новых участков в ГЗК государственный кадастровый регистратор выдает выписки из кадастра в подтверждение проведенных изменений.

Каждому земельному участку, который образовался в результате раздела, присваивается новый кадастровый номер, который будет указан в соответствующем выписке из кадастра.

После получения выписок из кадастра на образовавшиеся в результате раздела земельные участки необходимо обратиться в центр предоставления административных услуг или нотариуса с целью регистрации права собственности отдельно на каждый новообразованный в результате раздела земельный участок.

Можно ли передавать в собственность земельный участок для строительства индивидуальных гаражей, если на здание гаража есть право собственности, руководствуясь подпунктом 5 пункта 27 раздела X Земельного кодекса Украины?

В соответствии с изменениями в пп. 5 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству в целях такой безвозмездной передачи, разработка такой документации запрещается. Положения этого подпункта не распространяются на безвозмездную передачу земельных участков в частную собственность собственникам находящихся на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений). Граждане Украины имеют право на безвозмездную передачу им земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для строительства индивидуальных гаражей площадью не более 0,01 гектара или 100 м2.

Как проверить, использовал ли гражданин свое право на безвозмездную приватизацию земельного участка?

Информацию об использовании гражданином права на безвозмездную приватизацию земельного участка следует проверять в двух источниках:

Заказать через ЦНАП справку о наличии в Государственном земельном кадастре сведений о получении в собственность земельного участка в пределах норм бесплатной приватизации по определенному виду его целевого назначения (использования).
Административный сбор при этом не взимается, то есть справка предоставляется бесплатно;
Срок предоставления услуги: В течение 10 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в территориальном органе Госгеокадастра;
Результат предоставления: Справка о наличии и размере земельной доли (пая), справка о наличии в Государственном земельном кадастре сведений о получении в собственность земельного участка в пределах норм безвозмездной приватизации по определенному виду его целевого назначения (использования) или уведомление об отказе в предоставлении сведений с Государственный земельный кадастр;

Способы получения результата: Справка о наличии и размере земельной доли (пая), справка о наличии в Государственном земельном кадастре сведений о получении в собственность земельного участка в пределах норм безвозмездной приватизации по определенному виду его целевого назначения (использование) или мотивированный отказ в его предоставлении выдается заявителю (уполномоченному лицу заявителя), направляется по почте по адресу, указанному заявителем в заявлении.
Основания для отказа: 1. В Государственном земельном кадастре отсутствуют запрашиваемые сведения. 2. С заявлением о предоставлении сведений из Государственного земельного кадастра обратилось ненадлежащее лицо (право на получение предоставлено гражданам (в частности, справки о наличии и размере земельной доли (пая)) – для представления уполномоченным представителем семьи в местную государственную администрацию или в исполнительный комитет сельской 3. Документы поданы не в полном объеме (отсутствие документа, подтверждающего полномочия действовать от имени заявителя) и/или не отвечают требованиям, установленным законом (заявление не соответствует установленной форме).
Орган местного самоуправления в пределах своих полномочий может проверить информацию в реестре прав на недвижимое имущество.

Может ли срок рассрочки платежа, установленный на уровне 10 лет, быть уменьшен?
При совершении покупки земельных участков в соответствии с положениями п. 61 раздела Х Земельного кодекса Украины лицами, которым принадлежит право постоянного пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком государственной или коммунальной собственности, а также юридические лица, которым на момент вступления в силу Закона Украины № 2698- IX от 19.10.2022 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель" (до 19.11.2022) принадлежало право постоянного пользования земельными участками государственной или коммунальной собственности, которые в соответствии со статьей 92 настоящего Кодекса не могут приобретать земельные участки на праве постоянного пользования. Абзацем вторым указанного пункта предусмотрено, что покупатель имеет право на рассрочку платежа по уплате цены земельного участка с равным годовым платежом с учетом индекса инфляции, при условии в установление запрета на продажу или иное отчуждение и предоставление в пользование земельного участка до полного расчета покупателя по договору купли-продажи.

Указанным пунктом установлены также следующие особенности:

Срок рассрочки платежа составляет в отношении земель сельскохозяйственного назначения – 10 лет, в отношении земель несельскохозяйственного назначения – 30 лет, если покупатель не инициирует установление меньшего срока.
Покупатель имеет право на досрочное погашение всей или части суммы цены продажи земельного участка с рассрочкой платежа с учетом индекса инфляции.
Следовательно, покупатели таких земельных участков имеют право на рассрочку (максимальный срок которой определен) а также на досрочное погашение суммы цены продажи земельного участка.

Важно – установление меньшего (нежели 10 лет для земель сельскохозяйственного назначения) срока рассрочки платежа происходит по инициативе покупателя земельного участка, а не продавца.

В настоящее время регулирование расчетов с рассрочкой платежа осуществляется с учетом «Порядка осуществления расчетов с рассрочкой платежа за приобретение земельного участка государственной и коммунальной собственности», утвержденного Постановлением Кабинета Министров от 22.04.2009 года №381 и применимым и в случае покупки земельных участков лицами, которым принадлежит право постоянного пользования в соответствии с п. 61 раздела Х Земельного кодекса Украины

Все земельные участки должны быть зарегистрированы в Государственном земельном кадастре и зарегистрированы их права, или участки которые переданы в соответствии с п.п 8 и 9 п.27. раздела X Земельного кодекса Украины?

землепользователи, использующие земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности на праве постоянного пользования (кроме государственных, коммунальных предприятий, учреждений, организаций), эмфитевзиса и передали такие земельные участки в аренду сроком до одного года для ведения товарного сельскохозяйственного производства, обязаны подать заявление государственной регистрации права аренды земельного участка в течение двух месяцев со дня возобновления функционирования Государственного земельного кадастра. В случае если в течение трех месяцев со дня возобновления функционирования Государственного земельного кадастра право аренды земельного участка не зарегистрировано, договор аренды земельного участка считается прекращенным;
арендаторы, субарендари земельных участков сельскохозяйственного назначения всех форм собственности, которые передали на срок до одного года принадлежащее им право аренды, субаренды другому лицу для использования земельного участка по целевому назначению обязаны подать заявление о государственной регистрации права аренды, субаренды земельного участка в течение двух месяцев со дня возобновления функционирования Государственного земельного кадастра. В случае, если в течение трех месяцев со дня возобновления функционирования Государственного земельного кадастра право аренды, субаренды земельного участка не зарегистрировано, договор о передаче права землепользования считается прекращенным.

Кто имеет право на получение бесплатно в собственность земельных участков в условиях военного положения.

Законом Украины от 19.10.2022, №2698-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель» внесены изменения в пп.5, п.27 раздела X Земельного кодекса Украины (ЗКУ) и определено что: безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи, разработка такой документации запрещается. Положения этого подпункта не распространяются на безвозмездную передачу земельных участков в частную собственность владельцам расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), а также на безвозмездную передачу в частную собственность гражданам Украины земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу этого Кодексом.

Следовательно, право на безвозмездное получение земельного участка в собственность во время действия военного положения имеют только граждане Украины, которым на праве частной собственности принадлежат объекты недвижимого имущества (в том числе индивидуальные жилые дома, гаражи, садовые дома и другие здания), право собственности на которые оформлены согласно действующему законодательству.

Кроме того, право на получение безвозмездно в собственность земельных участков имеют граждане, которым земельные участки были предоставлены до 1 января 2002 в пользование.

Разрабатывается ли техническая документация или проект землеустройства относительно предоставления земельных участков, на которых расположен объект находящегося в собственности недвижимого имущества (здание или сооружение), однако решение на выделение земельного участка отсутствует?

Относительно указанного вопроса следует четко отличать. Для предоставления земельного участка гражданам при проведении процедуры безвозмездной приватизации (в пределах норм) для находящегося в пользовании земельного участка (в том числе земельного участка, на котором расположены жилой дом, хозяйственные здания, сооружения, находящиеся в его собственности) в соответствии со ст. 118 Земельного кодекса Украины разрабатывается техническая документация по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности), который заказывается гражданином без предоставления разрешения на его разработку.

В соответствии с п.п 5 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины с изменениями, внесенными согласно Закону № 2698-IX от 19.10.2022 начиная с 19.11.2022 во время действия военного положения может осуществляться безвозмездная передача земельных участков в частную собственность на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), а также на безвозмездную передачу в частную собственность гражданам Украины земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу Земельного кодекса Украины.

Обращаем внимание, что для возможности приватизации согласно данному подпункту достаточно соблюдения одного из требований или расположения объектов недвижимого имущества или передачи в пользование до вступления в силу ЗКУ. Соблюдение одновременно обоих требований не требуется!

То есть приватизация в пределах норм, установленных ст. 121 Земельного кодекса Украины земельного участка для обслуживания жилого дома хозяйственных зданий и сооружений принадлежащих гражданам на праве частной собственности во время действия военного положения возможна и реализуется путем разработки технической документации и не требует предварительных решений о предоставлении разрешения.

Для других целей (отличных от безвозмездной приватизации в пределах установленных норм) для участков, на которых расположен объект недвижимого имущества (здание или сооружение), предварительно осуществляется формирование земельных участков как объектов гражданских прав в соответствии с положениями ст. 791 Земельного кодекса Украины с соблюдением всех требований к соответствующей процедуре.

Следует отметить, что п.3 раздела VII Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» определено «Установить, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, другие объекты недвижимого имущества (здания , сооружения, линейные объекты энергетической инфраструктуры), право собственности на которые зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению владельцев таких объектов на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности ). Запрещается требовать для присвоения на земельном участке кадастрового номера других документов. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения» возможность присвоения кадастрового номера на земельный участок по заявлению собственника объектов недвижимого имущества, расположенного на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) .

Но для разработки такой технической документации необходимо наличие разрешения собственника (распорядителя) земельного участка, землепользователя, что предусмотрено частью 3 ст 55 Закона Украины «О землеустройстве» «В случае передачи в собственность и пользования земельного участка на основании технической документации по землеустройству по установлению ( восстановление) границ земельного участка в натуре (на местности) по решению Верховной Рады Автономной Республики Крым, Совета министров Автономной Республики Крым, органа исполнительной власти, органа местного самоуправления техническая документация разрабатывается на основании разрешения, выданного соответствующим органом (кроме случаев, если в соответствии с законом разработка технической документации осуществляется без предоставления такого разрешения).»

Как уже было определено выше, разработка технической документации без разрешения предусмотрена для приусадебных земельных участков и в случаях, указанных в п.14 раздела IX Закона Украины «О землеустройстве».

То есть, в настоящее время, законодательство Украины, разрешает формирование земельных участков для передачи в собственность или пользование собственникам объектов недвижимого имущества как на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков так и на основании технической документации по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка . Но, на практике, кадастровые регистраторы достаточно тщательно относятся к регистрации земельных участков на основании технической документации по установлению (восстановлению) границ (кроме приусадебных земельных участков). Поэтому, если отсутствуют материалы обосновывающие границы и размеры земельного участка для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимого имущества, будет более уместным формирование земельных участков путем разработки проекта землеустройства.

Нужно ли платить потери с/х производства, если проект землеустройства по отводу земельного участка, в котором рассчитаны эти потери, утвержден после вступления в силу Закона №2698-IX?

Однако, обращаем ваше внимание, если разработка проекта землеустройства и внесения в Государственный земельный кадастр (ДЗК) сведений об изменении целевого назначения состоялись до вступления в силу Закона 2698, необходимо руководствоваться теми положениями ЗКУ, которые действовали на момент внесения сведений об изменении целевого назначения земельного участка в ГЗК . П. 8 ст. 20 ЗКУ (до внесения изменений законом 2698) определялось следующее: «изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного, лесохозяйственного назначения осуществляется при условии возмещения владельцем земельного участка (а для земель государственной и коммунальной собственности – пользователем) потерь сельскохозяйственного, лесохозяйственного производства, кроме случаев, определенных законом . Внесение в Государственный земельный кадастр сведений об изменении целевого назначения земельного участка в таких случаях осуществляется при предоставлении его собственником (а для земель государственной и коммунальной собственности - пользователем) обеспечения исполнения обязательства по возмещению потерь сельскохозяйственного, лесохозяйственного производства, кроме случаев, определенных законом , в виде гарантии Государственный кадастровый регистратор, который вносит в Государственный земельный кадастр сведения об изменении целевого назначения такого земельного участка, с помощью программного обеспечения Государственного земельного кадастра немедленно уведомляет учреждение, выдавшее гарантию, о наступлении основания для возмещения потерь сельскохозяйственного, лесохозяйственного производства.

Таким образом, основанием для возмещения потерь законодатель определил именно внесение сведений об изменении целевого назначения земельного участка в ГЗК.

П. 4, Порядка определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, подлежащих возмещению утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17.11.1997 N 1279 предусмотрено, что возмещение потерь проводится в двухмесячный срок после утверждения в установленном порядке проекта.

Можно ли проводить разделение на паи земель фермерского хозяйства, предоставленных ему на праве постоянного пользования после вступления в силу Закона №2698?

Ст. 13 Закона Украины «О фермерском хозяйстве» предусмотрено право членов фермерского хозяйства безвозмездно получить в собственность земельный участок, ранее предоставленный им в постоянное пользование. Это право реализуется путем приватизации, или так называемого «паяния» земель.

Законом Украины от 19.10.2022 № 2698-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель» внесены изменения в пп.5 п.27 Раздела X Земельного кодекса Украины (ЗКУ), определено: «безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству в целях такой безвозмездной передачи, разработка такой документации запрещается. Положения этого подпункта не распространяются на безвозмездную передачу земельных участков в частную собственность владельцам расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), а также на безвозмездную передачу в частную собственность гражданам Украины земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу этого Кодексом»

Учитывая положения пп. 5 п. 27 раздела 10 ЗКУ, предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью безвозмездной передачи запрещено, процедура разделения на паи фермерского хозяйства предусматривает формирование участков сельскохозяйственного назначения с целью их последующей безвозмездной приватизации. Право на безвозмездную передачу земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), пока имеют только те граждане, которым на праве постоянного пользования земельные участки были предоставлены до 01.01.2002.

Какие документы удостоверяют право пользования земельными участками до вступления в силу Земельного кодекса Украины?

По этому вопросу есть отдельное разъяснение Госгеокадастра от 03.06.2021, ознакомиться с которым можно по ссылке. В данном разъяснении говорится, что документами, подтверждающими наличие у гражданина права пользования, могут быть, в частности, государственные акты на право постоянного пользования земельными участками (статья 23 Земельного кодекса Украины в редакции 1992 года, первоначальная редакция (статья 126 действующего ЗКУ), государственные акты на право владения землей (статья 23 Земельного кодекса УССР 1990 года), записи в земельно-шнуровых книгах сельскохозяйственных предприятий и организаций, записи в похозяйственных книгах сельских советов, записи в реестровых книгах исполнительных и сельских советов (статья 20 Земельного кодекса УССР 1970).

Таким образом, к документам, удостоверяющим право пользования земельным участком, к вступлению в силу Земельного кодекса Украины относятся:

Декретные решения в соответствии с декретом №15-92 Кабинета Министров Украины "О приватизации земельных участков" от 26 декабря 1992 года;
Государственные акты на право пожизненного наследуемого владения землей;
Государственные акты о праве постоянного владения (пользования) землей;
Выписки из реестровых, похозяйственных, земельно-шнуровых книг и т.п.;
Договора о предоставлении в бессрочное использование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома;
Акт отвода земельного участка в природе.

Может ли ОМС передавать в аренду несформированные земельные участки сельскохозяйственного назначения, согласно п.27 раздела Х Земельного кодекса Украины? Может ли ОМС предоставлять земельные участки сельскохозяйственного назначения в аренду сроком 1 год без проведения земельного аукциона?
В соответствии с пп. 2 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины в редакции, изложенной Законом Украины от 19.10.2022, №2698-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель» предусматривается, что в период, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины по особой процедуре осуществляется передача в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства сроком до одного года земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности (кроме находящихся в постоянном пользовании лиц, не принадлежащих к государственным, коммунальным предприятиям, учреждениям, организациям), а также земельных участков, оставшихся в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, нер распределенных и неистребованных земельных участков и земельных долей (паев) пп. 2 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины также предусмотрено, что передача в аренду соответствующего земельного участка осуществляется без проведения земельных торгов и что формирование земельного участка с целью передачи его в аренду осуществляется без внесения сведений о таком земельном участке в Государственный земельный кадастр (государственная регистрация) и присвоение ему кадастрового номера.

Следовательно, ОМС может передавать земельный участок сельскохозяйственного назначения сроком один год без проведения земельных торгов только в период, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины.

Каков порядок продления договора аренды неистребованных земельных долей (паев), который заканчивается в феврале 2023 г.?

Такой порядок будет зависеть от того, по какой именно процедуре был предоставлен такой земельный участок в аренду.

В случае, когда земельный участок был предоставлен согласно п.п. 2 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины путем передачи в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства на срок до одного года оставшихся земельных участков сельскохозяйственного назначения в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества, нераспределенных и неистребуемых земельных участков и земельных частиц (паев). То в соответствии с установленными условиями договор аренды земли не может быть восстановлен, заключен на новый срок и прекращается с истечением срока, на который он заключен. Таким образом, по состоянию на это время в действующем законодательстве отсутствуют механизмы продления срока аренды в отношении таких земельных участков.

В случае же когда земельный участок сформирован и предоставлялся согласно положений ст. 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» где определено - нераспределенные земельные участки, неистребованные доли (паи) после формирования их в земельные участки по решению соответствующего сельского, поселкового, городского совета передаваться в аренду для использования по целевому назначению сроком до дня государственной регистрации права собственности на такой земельный участок, о чем указывается в договоре аренды земельного участка. к таким договорам аренды применяются общие положения, регулирующие продление сроков аренды сельскохозяйственной земли.

Что касается общих положений возобновления и прекращения договоров аренды земли, целесообразно воспользоваться следующим разъяснением Министерства юстиции Украины.

Также следует отметить, что нераспределенные земельные участки/неистребованные паи для формирования их в земельные участки передаются в аренду без проведения земельных торгов.

Имеет ли право орган местного самоуправления передавать в аренду сроком 1 год несформированные земельные участки?

Указанный вопрос сходен по содержанию к вопросу № 11, который рассмотрен выше. Следовательно, после вступления в силу Закона № 2698 изменено регулирование земельных отношений в Условиях военного положения пп. 2 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины, который предоставлял такую возможность передавать в аренду сроком на 1 год не сформированные земельные участки с 19.11.2022 применяется только в период, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины.

Таким образом, ОМС может передавать земельный участок сельскохозяйственного назначения сроком на один год без проведения земельных торгов только в период, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины.

Следует отметить Решение о приостановлении, возобновлении функционирования Государственного земельного кадастра в трехдневный срок подлежит опубликованию в газете "Голос Украины". Соответствующие положения, предусматривающие особенности правового регулирования земельных отношений в период, когда функционирование Государственного земельного кадастра приостановлено на всей территории Украины, применяются через 30 рабочих дней со дня принятия такого решения и действуют до дня принятия указанным органом решения о возобновлении функционирования Государственного земельного кадастра. Что определено пп. 12 и п. 23 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины.

Следует ли регистрировать право аренды на земельные участки, договоры аренды по которым закончились в период с 24.02.2022 г. по 19.11.2022 г. и были возобновлены на один год без волеизъявления сторон?

Данный вопрос сходен по содержанию к вопросу № 5, который рассмотрен выше. Действительно согласно пп. 1 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины до 19.11.2022 договоры аренды автоматически возобновлялись на один год без волеизъявления сторон соответствующих договоров и без внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр прав на недвижимое имущество договоры аренды, субаренды, эмфитевы сервитута, срок пользования земельными участками по которым закончился после введения военного положения.

Пунктом 29 раздела Х Земельного кодекса Украины предусмотрена необходимость арендаторов переданных земельных участков:

Согласно положениям пп. 8 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины (передача в аренду участков, используемых на праве постоянного пользования)
Согласно положениям пп. 9 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины (передача права аренды, субаренды другому лицу для использования земельного участка по целевому назначению)
в течение двух месяцев с 19.11.2022 обязаны подать заявление о государственной регистрации права аренды земельного участка только для участков.

Следует отметить, что в соответствии с письмом Министерства юстиции Украины о формировании единой практики государственной регистрации прав на земельные участки указано: в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений могут проводиться все регистрационные действия в отношении вещных прав, зарегистрированных на основании соответствующих договоров.

Учитывая изложенное норм, предусматривающих обязательность регистрации права аренды, что автоматически продлевалось для договоров срок действия которых истек в период действия положений пп. 1 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины не имеет, однако так же отсутствуют и нормы запрещающие зарегистрировать такое право в Государственном реестре вещных прав.

Возможно ли уменьшить размер арендной платы за земельный участок, если имуществом, расположенным на этом участке, предприятие не пользуется (не по вине предприятия, имущество использует Министерство обороны)?
В данном случае следует более детально изучить юридическую составляющую, а именно на основании каких документов имущество используется Министерством обороны и применить соответствующие положения ст. 120 Земельного Кодекса Украины.

Напоминаем, что в соответствии с положениями ст. 120 Земельного Кодекса Украины с изменениями внесенными в соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой доли земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости» определены возможные случаи и порядок перехода права на земельный участок (включая право пользования ) в случае приобретения права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на объект недвижимого имущества (кроме многоквартирного дома), объекта незавершенного строительства, специального имущественного права на объект незавершенного строительства, размещенных на ней.

Указанной нормой предусмотрен автоматический переход права пользования а также другие частные случаи, например, по разделу земельного участка с выделением части земельного участка, на котором расположен такой объект и который необходим для его обслуживания, в отдельный земельный участок (пункт 5 ст. 120 ЗКУ).

Также согласно ст. 21 Закона Украины «Об аренде Земли» - Размер арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются с согласия сторон в договоре аренды.

В соответствии с положениями ст. 23 Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине. А ст. 30 определяет, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

Напоминаем что согласно положениям ст. 288 Налогового Кодекса Украины (НКУ) Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа:

не может быть меньше размера земельного налога.
не может превышать 12 процентов нормативной денежной оценки.

Можно ли приватизировать земельный участок предоставленный для индивидуального садоводства до 2002 года, если здания на нем отсутствуют?

В соответствии с п.п 5 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины с изменениями, внесенными Законом № 2698 , начиная с 19.11.2022 во время действия военного положения может осуществляться безвозмездная передача земельных участков в частную собственность владельцам расположенных на таких земельных участках недвижимого имущества (зданий, сооружений), а также на безвозмездную передачу в частную собственность гражданам Украины земельных участков, переданных в пользование до вступления в силу Земельного кодекса Украины.

Обращаем внимание, что для возможности приватизации согласно данному подпункту достаточно соблюдения одного из требований, либо расположения объектов недвижимого имущества, либо передачи в пользование до вступления в силу ЗКУ. Соблюдение одновременно обоих требований не требуется!

Итак, если имеющийся документ относительно передачи такого земельного участка до вступления в силу Земельного кодекса Украины, то такой земельный участок можно приватизировать с 19.11.2022.

Сообщаем, что перечень документов, удостоверяющих такие права (пользование возникших до вступления в силу Земельного кодекса Украины) рассмотрен выше в вопросе №10.

Нужно ли регистрировать договоры аренды земельных участков, сформированных по упрощенной процедуре в реестре прав на недвижимое имущество?

Подробный ответ на указанный вопрос также рассматривался выше в подобных вопросах № 5 и № 14. Подытоживая изложенное, отмечаем следующее: норм, предусматривающих обязательность регистрации права аренды для договоров, заключенных в соответствии с пп. 2 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины, нет, однако так же отсутствуют и нормы, запрещающие зарегистрировать такое право в Государственном реестре вещных прав.

Одновременно напоминаем, что пунктом 29 раздела Х Земельного кодекса Украины предусмотрена обязанность арендаторов земельных участков, которые переданы в соответствии с положений пп. 8 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины (передача в аренду участков, используемых на праве постоянного пользования)

положений пп. 9 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины (передача права аренды, субаренды другому лицу для использования земельного участка по целевому назначению)
в течение двух месяцев с 19.11.2022 подать заявление государственной регистрации права аренды земельного участка. Относительно других случаев в настоящее время такой обязанности не предусмотрен.

Происходит ли автоматическое (без волеизъявления сторон) возобновление договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, срок действия которых истек после вступления в силу Закона №2698?
В соответствии с пп. 1 п. 27 раздела Х Земельного кодекса Украины (ЗКУ) в редакции, изложенной Законом Украины от 19.10.2022 № 2698-ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства по охране земель» (Закон № 2698) предусмотрено: «считаются возобновленными на один год без волеизъявления сторон соответствующих договоров и без внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр прав на недвижимое имущество участками относительно которых закончился после введения военного положения, до вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно восстановления системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель", относительно земельных участков сельскохозяйственного п ризначения».

Таким образом, считаются автоматически обновленными на один год, без волеизъявления сторон всех договоров аренды, субаренды, эмфитевзиса, суперфиция, земельного сервитута, срок пользования земельными участками по которым закончился с 07.04.2022 по 19.11.2022.

С вступлением в силу Закона 2698 г. возобновление договоров аренды, субаренды, эмфитевзиса, суперфиция, земельного сервитута происходит согласно действующему земельному законодательству, в частности ст. 126-1 Земельного кодекса Украины и Закона Украины "Об аренде земли".

https://decentralization.gov.ua

аренда земель государственной собственности охрана земель община